一、商品住宅将出现结构性供大于求吗？

　　1999年，北京市房地产开发继续保持迅速增长的势头。全市房地产开发完成投资和开工面积均高于去年。预计全 年商品房施工面积达3800万平方米，新开工面积950至1000万平方米，销售额达200亿元。但从销售情况看，除 个别商品房项目和经济适用住房项目外，全市各种档次商品房销售数量反而均有不同程度下降，商品房空置面积有较大幅度增 加。从市统计局发布北京市1－11月份的统计资料看：99年住宅投资总额181亿元，比98年同期增加43％；商品住 宅竣工建筑面积367万平方米，比98年同期增长30.7％；而商品住宅销售建筑面积196.9平方米，比98年同期 下降1.2％，商品住宅空置面积已达354万平方米，比去年同期增加101.6％。空置房增多，并不是说北京市居民住 房问题已圆满解决，没有迫切的需求了，而只能说北京市房地产市场出现了结构性供大于求，有效需求不足。从现在的情况看 ，尽管明年各项房改具体政策到位，住房补贴能落实到人，但是由于经济适用住房的大批涌入，二级市场的进一步成熟，新楼 盘开盘越晚品质越好，价格相对还低，一般购房者选择余地很大，这就等于把一些适销不对路，定位不准确的项目挤到了死胡 同里。

　　二、经济适用住房还继续扮演市场主角吗？

　　今年北京市两批经济适用住房总建筑面积已达到600多万平方米。已经开盘的经济适用住房受到广大群众的认同。 精品家园最近一次关于经济适用住房的问卷调查显示，有85％左右的被调查者回答购房首选是经济适用住房。现在已出现同 一区域的商品房比经济适用住房价格还低，但是大家还是去买经济适用住房的情形。经济适用住房已经对中、低档次商品房构 成冲击。明年经济适用住房盘子肯定还要扩大。据悉，有些离城区更近，花一元钱乘公共汽车就到家门口的经济适用住房小区 已在筹划之中。明年将有更多工薪阶层群从涌入个人购房的行列。看来经济适用住房将成为政府调控、整顿房地产市场的强有 力的手段，继续承担房地产市场主角的重任。

　　三、商品房价格能否低下“高贵的头”？

　　今年下半年以来，新开的楼盘不再大谈“房子好，不怕贵”，而是慎重从市场现实情况出发，以低价位开盘，甚至相 互压价上市。今年上半年华腾园、华辉园曾以每平方米不到5000元的价格轰动一时，而近期推出的精品楼盘太阳园，尽管 规划设计的档次很高，但在价格上却很慎重，每平方米只有5380元。有人认为，今年底北京市房价已跌到谷底，现在正是 购房好时机。但实际上房价还有下降的空间，明年商品房的价格还要降。道理很简单，就是高中档商品房供大于求。由于支撑 商品房高房价的主要因素集团购买已消退，而一般收入的购房者靠住房补贴和公积金是不敢问津中高档商品房的，明年，大批 经济适用住房的交用，住房二级市场、三级市场开放，有些高档住宅高得离谱的房价肯定扛不了多久。

　　四、开发商竞争的着力点转向哪里？

　　随着集团购买退出房地产市场，个人购买成为市场主流，有些开发商也许还未认识到这一重大转折对市场的深刻影响 。市场的主体变了，开发商从经营的观念到各种做法都应该彻底转变。现代城在房子交用时宣布可以无理由退房，在房地产界 引起反响。尽管业内说法不一，但是谁也回避不了现代城交用的是好房子，现代城开创了真诚地面对客户，讲品质、抓服务之 先，带了个好头。有的开发商提出十年免费保修。在外地还出现购房者双倍索赔成功的案例。明年，随着住房供应量的增多， 有效需求不旺，开发同之间的竞争有可能是生死存亡之争。开发商靠做局，靠灵机一动找个卖点，就能出奇制胜的时代已经结 束了，一个更注重商品品质、全过程服务的新的竞争阶段已经到来。

　　五、房展会会被固定的有形交易市场取代吗？

　　目前，三个冬季房展会的大战还未结束，一东一西，号称两个跨世纪的房展会又要摆起擂台。在军博成功举办了冬季 房展会的甘霖公司，打算明年在军博春、秋、冬再举办三次房展会。明年的房展会已经从城东、城北，扩展到城西，主办者也 从房管、开发等政策部门扩到中介公司、展览公司、新闻媒体、甚至一些社团组织，呈多方位、多元化态势。可以预料，明年 房展会还会火爆。这也是明年房地产市场竞争激烈的集中化、表面化的反映。但是，房展会时间仓促，环境杂乱，基本不适合 住房这种特殊商品的交易要求，因此，它必将会被现在已经出现的有形住宅交易市场所代替。明年房地产交易有形市场将会更 多、更活跃、更完善。

　　六、二级市场能否很快理顺？

　　住房二级市场开放以来，并没有像人们预期的那么火，但一些专业人士认为这也是正常的。目前，尽管市场大门打开 ，可是门槛依然很高，交易审核等手段繁杂。买卖二手房者不踊跃，主要是房改政策没有完全到位，税费、分配收益还没有最 后敲定，人们需要有一个等待、观望的时期。本市已有70万已购公房户，潜在的二级市场很大。一些大型中介公司正在为打 开二手房市场局面而努力。像本市最大的二手房市场“置业家园”正努力和一些大机关单位及一些大的开发商接触、洽谈，准 备将二级市场和机关单位房改和商品房市场搭接起来，争取联动，使住房也能“交旧买新”。据置业家园估计，明年一季度， 他们可以促成首批二手房买卖交易，打破僵局。

　　七、房改配套文件何时能出齐？

　　说到一些群众对待二手房买卖，甚至房改房、商品房买卖，虽有买卖的需求，但还是按兵不动，为什么？实际上是在 等政策。眼看年关将过，原本说今年内出齐的房改方案的一些重要的配套文件迟迟不出台，企业个人补贴怎么办？超标部分到 底怎么算？廉租房到底什么政策？都还不知道。这些配套政策的滞后，拖了房改顺利进行、二手房市场开放，甚至商品住宅市 场的后腿。据说，这些文件已报送这有关部门，只等会签。盼望2000年初，这些配套文件能尽快与广大群众见面。

　　八、住宅郊区化规模能迅速扩大吗？

　　几年前，住房拆迁户被安置到郊区时都不愿意去，由于那时的郊区住宅配套、环境都不太好，交通又不方便。甚至有 人说“宁要城里在一张床，不要郊区一套房”。今年，到郊区安家已经成为不少人的梦想。这也要归功于经济适用住房的作用 。回龙观文化居住区、天通苑、绿色生态小区北潞园等以优美的环境、良好的服务配套、便利的交通条件告诉人们，郊区也有 好住处，而且人们也买得起。随着西四环路、京开高速公路、地铁5号线、城市铁路等交通设施建设，人们与郊区的距离越拉 越近，郊区大型居住区的建设也改变了人们不愿到郊区去安家的陈旧看法，人们“环境意识”的觉醒，经济收入的增加，越来 越多的人将加入郊区置房的行列，从明年开始肯定会逐步形成一个高潮。

　　九、住房金融服务能否更快捷？

　　尽管今年金融对房地产市场的支持前所未有，从降低住房贷款利率，延长贷款期限，到增加贷款额度，放宽贷款条件 ，已经做了很大努力，但是百姓说还是不够，没有完全到位。普遍反映贷款手续还是太复杂，贷款审核时间太慢，让人视贷款 为畏途。据悉，最近，市房地产交易所正积极筹建担保公司，使担保调查审核迅速完成，手续更简单。目前各银行为占有住房 信贷业务，竞争也十分激烈。都在用全方位的服务争取客户，相信明年金融服务会更快捷、更到位。

　　十、家装市场能让群众更放心吗？

　　99年北京市家装市场成交额有望突破百亿元大关，但家装质量投扩仍居高不下，成为百姓关注的热点。主要原因： 一、管理滞后，市场混乱；二、有资质的家装公司太少；三、消费者不成熟。1999年市建委、市工商局和市装饰协会加大 管理力度，出台一系列严格管理的文件，积极培育市场，并利用双休日、网络开办家装课堂，指导消费者。目前，北京市有企 业资质4级以上的家装公司有700多家，大型家装市场23家。据悉，市建委要求从事家装的施工人员逐步实行持证上岗， 明年6月底达到100％，并对装饰公司资持等级进行考核，明年3月底前将对未取得4级资质的公司采取措施。在新的一年 里，相信消费者会更成熟，选择施工队伍要问资质，看证书，签统一合同文本，请监理公司，2000年家装投诉一定会大幅 度下降，让群众更放心。（北京日报）