万通地产“基因”之变国企民企混合双打_经营管理_财经纵横

万通地产“基因”之变国企民企混合双打

http://finance.sina.com.cn 2004年08月02日 12:08 北京现代商报

　　“学先进、傍大款、走正道”。这是万通集团董事局主席冯仑在进入2003年伊始许下的一个心愿；16个月以后，他的心愿如愿以偿。

　　傍上天津泰达集团这个大款，只是冯仑实现愿望的第一步棋。4月中旬，冯仑在北京中国大酒店宣布万通实业的总股本由原来的8亿股增加到11.08亿股，身为国有企业的天津泰达将认购新增发的3.08亿股，从而占万通实业27.8%的股权，成为万通地产的第一大股东。

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这是万通地产自1993年成立10年来首次扩充资本，万通也由此一跃成为目前国内房地产业企业中股本金和营业收入均居第一集群的旗舰企业。

　　对于此事，连茅于轼老先生也要称其为“具有里程碑的味道”，足见此事件在房地产行业中的轰动性。从项目转让到企业股份转让，在行业门槛陡然升高后，此次事件在某种程度上也预示着作为市场洗牌常规动作的并购大幕已经徐徐拉开。同时，民营资本的经营能力、国有资本的资源获得能力与资本市场这三者的组合，并且这种组合已经成为新的基因。

　　大树底下好乘凉

　　一个是民营企业，一个是大型国有企业，万通与泰达这种形式的合作，令一些业内人士均大呼“看不懂”、“不明白”。更有人提出：“冯仑走这步棋，牺牲不小。”潘石屹更是猜测，此乃“鸡蛋换粮票”之举。“天津泰达可能采用的是以土地的形式入股万通，而万通则将利用其资金和房地产操作方面的优势对土地进行开发和经营，双方各得其所。”

　　著名经济学家茅于轼认为，这种反应很正常。大部分经营状况较好的民营企业都不愿意开放股权，原因是他们的创始人或者操控者无法忍受丧失自己在苦心经营多年的企业里的地位。与被认为经营机制较为僵硬的国有企业合作，更是非常罕见。在冯仑与泰达合作的这起案例中，冯仑确实表现出很强的魄力，特别是在企业经营状况良好，发展迅速的情况下，这也可以说是一种忍痛做出的选择。业界认为其后必有现实的原因。

　　据这起合作的财务顾问东方高圣的合伙人温锋介绍，万通地产虽未上市，但已经是股份制企业，根据公司法的相关规定，增资扩股需要在发改委报告及备案，而交易也必须是现金认购，每股价格不能低于账面价值。因此，以土地入股的外界猜测是不能成立的。

　　但最让人难以理解的是，冯仑尽管成功地“傍”了个“大款”，但他所掌控的万通集团只占了万通实业的26.7%股权，失去了控股地位。“傍大款”的代价是控股权旁落他人，这大款傍得是有点冤。这是一种在运作过程中极易走形的动作，风险很大。有人形容这着棋的棋理是“舍不得孩子套不着狼”。一方面，它是基于两个团队决策层在观念上高度认同达成的合作，国企高层的人事变动常常会影响合作质量；另一方面，国企占大股，经营管理团队存在失去企业控制权的风险。所以，这是一着险棋。

　　“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金指所有者权益　应不低于开发项目总投资的30%”。就这在去年央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的一条规定，早已是大部分房地产开发商的梦魇。冯仑就表示万通实业的负债率在40%与50%之间，尽管没有达到“121文件”的要求，但在房地产业已经算是一个少见的成绩了。

　　万通地产的负债率远远低于房地产业的平均水平，但资金的缺口在商业银行信贷收紧后仍然拉大了。“‘121文件’的出台坚定了我的想法。”冯仑说。与资金收紧相比，更让万通实业及国内房地产企业头痛的是土地成本不断攀升与获取土地的难度越来越大。

　　据了解，至2002年底，国内各主要城市已经落实了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土资源部令第11号　和《国土资源部、监察部关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》国土资发【2002】265号　要求。

　　在操作过程中，这些确保国有资产保值增值的制度实行价高者得的办法，原是为公平起见。但房地产商在拍卖过程中竞相抬价，使获得土地的整体成本增加。在南京、杭州等地，已经出现了中小房地产商拿不到土地的情况。“现在到海南，要一个海湾容易，要100亩地难。”东方高圣投资顾问公司的董事温峰说。

　　土地，万通地产的确很需要土地。万通是一个很有特点的房地产企业，其住宅建设始终坚持走高端路线。高档住宅建设、商用物业这两大领域对土地的要求都格外苛刻。目前北京市场上可供其开发类似万通中心的土地已经很少，万通本身又没有多少土地储备。在这种情况下，万通迫切需要一个能提供大量土地资源的伙伴或者合作者。而天津泰达作为规模位居天津第一的超级国企，无疑非常适合作为冯仑走出北京战略的重要扶持者。

　　另一方面，据泰达董事长刘惠文说，泰达以资源经营作为自己的战略发展方向。泰达有很明显的资源优势，包括自然资源和社会资源，这是民营企业很难具备的。刘惠文称，泰达要“抢占自然资源，例如土地资源”。

　　泰达集团做房地产的定位是“城市开发”，也就是获取大片的土地进行造城运动，而不是单个项目的无序竞争。泰达集团在2002年提出的新战略表明，泰达将大力发展以城市开发为主的新型房地产业，并用3至5年的时间使其逐步成为泰达的支柱产业。

　　据记者了解，到2003年底，泰达集团在天津和海南的土地储备相加超过了3平方公里。按容积率为3计算，3平方公里可以建造900万平方米的楼盘，30万平方米以上的楼盘就算是大楼盘了，这么说泰达手上拥有的这3平方公里足够建起30个大楼盘。更重要的是，这些土地全都处于城市繁华地段。据冯仑预计，这些土地的总价值超过100亿元。天津市目前正处于大规模开发时期，从去年开始，今后5年将有7500亿元资金投入这个城市进行建设。毫无疑问，这将带动天津房地产业的发展。对万通实业而言，这可是一个极好的机会。

　　上市，上市

　　在冯仑的谋划中，海外上市乃重中之重。温峰透露，这两年，冯仑一直和国际投资界保持紧密的联系，不断向他们推介万通实业。

　　去年11月24日，北京万通总经理许立这样描述：2006年-2008年为万通战略突破期，目标是完成全国的业务布局，成为中国房地产的强势品牌。“财务管理目标是达到年经营收入65亿元人民币”；2009年-2012年是战略发展期，市场目标是形成一个具有国际影响的专业房地产投资商，“财务目标是达到总额500亿元人民币的资产规模”。

　　目标定得很高也很诱人，但路得一步一步地走。冯仑瞄准了一个好市场：天津。自去年底以来，“天津的房子卖疯了”，已经出现图纸没出来房子就被抢光的现象。冯仑向记者透露，万通在天津启动的项目相当庞大，规划建筑面积超过200万平方米，将采取万通独立开发、与泰达合作开发、引入国内其他行业巨头共同开发等多种形式。

　　“按照房地产上市公司来算，万通地产2003年收入23亿元，正好列第5位。”万通志向当然不会满足于此。冯仑告诉记者，现在的万通主张战略导向，采取以理财为核心，全面提升经营绩效的模式。万通在融资上采取的也是多条腿走路，除了股权融资，其在国内借壳上市工作推进顺利，也已开始考虑未来几年在香港上市的问题。

　　“优秀的企业只有5%，万通要成为一个好企业、优秀的企业，即5%的企业中的一个。”冯仑说。泰达入资万通后，万通地产的总股本将由原来的8亿股增加为11.08亿股，成为中国房地产市场总股本超过10亿元人民币的少数大企业之一，将使万通地产新战略的实施得到更好地保障，并促进万通地产全面向“好公司、大公司”升级。

　　虽然万通实业早早实行了股份制，每年5月的股东大会雷打不动，年报年年出，它的规模毕竟不能与具有政府背景的大房地产企业相比。这增加了海外上市的难度。

　　在东方高圣投资顾问公司总经理陈明键的眼中，海外上市好比西天取经，万通实业仅仅是经营能力强，还得需要和一个有广泛政府资源的企业一起，才有可能取到真经。

　　天津泰达集团就是在这样的背景之下被陈明键相中并鼎力推荐给冯仑，同时也得到了冯仑的认同，泰达集团能给万通实业增资添彩的恰恰是它的政府背景以及手中的土地资源。“有了泰达之后，万通实业这个姑娘会打扮得更漂亮。”冯仑说。姑娘漂亮了，在国际市场上身价必然会随之升高。

　　据透露，下个月，万通将与美国某著名地产企业举行战略合作仪式，在上海从事高端项目开发。冯仑告诉记者，万通的国际私募仍在紧张进行之中，“3年后到国际资本市场上市”。

　　国企、民企混合双打

　　冯仑喜欢将万通与泰达的合作，同万科与华润的合作相类比。他说，泰达与传统的国有企业不同，它和华润一样，是“新国企”的代表。

　　万通地产在房地产业界一向以富有创新力著称。经过历时两年的研究，万通地产提出变“香港模式”为“美国模式”，由“传统房地产开发商”转型为“专业的房地产投资公司”的新战略。然而，冯仑意识到，制定一个好的战略并不难，难的是实施到位。这样，他就开始考虑如何在资源和体制两个方面保证新战略的实施，从而使万通这个民营企业在下一个10年进入主流的市场竞争当中，并取得优势地位。然而，民营企业经过了20多年的发展，虽然取得了很大进步，但规模普遍还不行。现在在地产上市公司前10强中，只有一家民营企业，其余都是国有主导和混合所有制企业。所以，万通决定寻求和有实力的国企的合作，把商业模式上的创新变成一种资源上的重组和体制上的创新。

　　对于“做小”，万通方面对此倒很释怀。据称，泰达入资万通地产后主要行使战略股东的职责，万通地产的管理团队和发展战略都不会发生变化，冯仑仍将担任董事长。冯仑自己也说：“万通地产依旧会保持其完整性，万通地产的团队、文化、价值与战略不会有变化。泰达集团看重万通地产的专业团队与专业能力，完成资本扩充后的万通地产会借助泰达集团的土地储备资源加快市场扩张的步伐。”泰达控股董事长刘惠文在发言中证实，泰达集团作为战略投资人进入万通地产，看重的确实是万通和泰达之间的结构和优势互补性，以及万通的专业团队与专业能力。冯仑称：“万通与泰达的联姻将使万通在资金和土地等重要企业资源方面的能力得到加强，使万通地产在实现新战略的实力得到保障。”

　　事实上，这种合作要达到冯仑所期望的理想状态还是很不容易的。以华润与万科的合作而言，华润原本不涉足房地产开发，参股万科后倒进入这个行业了，并未全力支持万科的地产业务。而泰达，从合作伊始就明确表示自己也要从单纯的土地开发转向房地产开发。所以，泰达与万通在资源上的合作能够深入到什么程度，能合作多久都是未知数。

　　程清

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