被“地王收割机”、管理效能拖累，毛利率为负，中冶置业掉队难翻身

　　界面新闻记者 | 杨冰柯

　　作为中冶集团旗下房地产平台、国资委确定的首批16家房地产央企之一，中冶置业背景深厚，可以说，中冶置业是含着金钥匙出生自带一副好牌的地产商。但由于开发管理水平、经营能力等问题，中冶置业这幅好牌打的一塌糊涂。

　　11月18日，中冶置业官微推文为“大干60天、冲刺全年旺 |杭州中冶·锦绣公馆项目首期开盘即售罄”。这个从拿地到一期销售历时近7年的杭州地产项目，将中冶置业这家房地产公司再次推到公众面前。

　　2017年4月26日，经8轮报价封顶，12轮自持投报，杭州锦绣公馆脚下的地块被中冶以39571元/平米的楼面价拿下，溢价率70%，自持16%。同时，根据当时的土地出让规则，项目须现房销售。

　　7年多过去了，该项目终于得以入市，中冶定下了一个杭州目前住宅单价最高的价格，7.94万/平米。项目战绩也不错，首开33套房源，最终267组登记，平均中签率12.36%。

　　在开盘之前，中冶还特意组织了一场名为“时间的朋友”的发布会。一位杭州地产商人士都忍不住吐槽，几年前的公区、车库设计已经落后成这样，这更像是“时间的眼泪”。

　　中冶锦绣公馆是中冶置业管理水平、开发能力和经营能力的一个缩影。虽然中冶锦绣公馆一期开盘战绩不错，但从中冶置业整体来看，中冶的经营业绩深受这种开发模式拖累，管理水平和开发能力也被质疑。

　　“地王收割机”

　　中冶置业一度胸怀扬名立万的野心，驰骋在南京、天津、广州、珠海等土地市场上，拿下多宗地王。

　　在被国资委确立为首批16家房地产央企之一的同年，中冶置业就开始在土地市场上开疆拓土，豪横高价拿地。

　　2010年9月，中冶置业以总价200.34亿元竞得南京下关区滨江江边路以西1号地块和3号地块。2012年11月底，又以56.2亿元拍下2号地块。三块地连为整体，地价款合计256.54亿元，被称为“南京总价地王”，也是“全国总价地王”。

　　2014年，中冶在天津以49.49亿元总价拿下“新八大里”地块，该宗地天津年内总价单价双“地王”。

　　2016年3月，中冶置业武汉公司以22亿元总价拿下武汉青山滨江商务区P（2016）009号纯住宅用地，成交楼面价9310.7元/平方米，溢价率130.8%，这是武汉青山区新地王。

　　2016年8月，中冶置业以36.79亿元总价拿下广州长岭居苗圃宅地，折合楼面价超过2.7万/平，溢价241%，是当时广州黄埔新地王。同年8月，中冶置业以36.79亿元拿下广州长岭居地块，溢价率240.9%，楼面价约27273元/平米，是当时广州萝岗区单价地王。

　　2016年12月，中冶经过103轮的激战后，以41.4亿元竞得天津河北区天泰路地块，综合楼面价约为33441元/平方米，溢价率97%，成为当时河北区的单价、总价双料地王。

　　2017年6月，中冶置业以总价50.12亿元拿下珠海横琴一宗住宅用地，是横琴史上出让起始楼面价最贵的地块。2017年10月，中冶在南京以14.2亿拿下老城秦淮区的G59地块，楼面地价32544元/平米，刷新了当年南京成交楼面地价记录。

　　这一年，中冶拿下的杭州锦绣公馆地块虽然不是地王，但中冶将溢价率举到70%。

　　中冶在全国的一二线楼市高价拿地，侧面印证中冶置业一度想要在房地产行业有所作为。

　　开发节奏慢

　　但中冶开发能力和管理经营能力，没能像拿地王一样“一鸣惊人”。

　　在中冶集团披露的2024年半年报中，中冶共披露了24个房地产项目房地产开发成本明细，仅有石家庄中冶德贤御府、河北雄安名卓、中冶名城、二冶如意境和秦皇岛德贤新城一区是正常三年开发节奏项目，其余项目从开工到竣工最长达17年，该项目为河北省秦皇岛玉带湾项目，最短也要4年。

　　中冶拿下的南京下关滨江项目尽管退出了两宗地，但项目目前仍在开发中，竣工时间是明年，该项目周期历时14年。

　　在房地产商在“快者为王”的年代，中冶却始终保持着慢开发节奏，即便是土地成本高的“地王”项目，中冶也仍然“慢”开发。

　　以杭州中冶锦绣公馆为例，同期拿地的现房销售项目建发养云静舍、紫璋台已于2020年相继入市，建发靠着这两个项目在杭州市场上一举成名，项目去化回笼资金后，其又在杭州市场上接连拿下多宗地块。截止目前，建发已经是杭州地产商权益榜单上的第三名。

　　对比建发，中冶虽然高价卖出了房子，但时间成本和机会成本叠加，中冶失去的可能更多。

　　刘福明时代

　　中冶置业胸怀野心全国一二线拿地王，但公司又被地王拖累，沉寂掉队。这个周期中，中冶置业的决策和走向和董事长刘福明分不开。

　　也是在国资委确立中冶为首批16家央企房地产商之一的同年，刘福明担任中冶置业有限责任公司董事、总经理、党委副书记。2013年4月起，刘福明任中冶置业集团有限公司董事长、法定代表人、党委书记。

　　在这之前，刘福明历任中国第二十二冶金建设公司管道铁路工程公司技术员、助理工程师，安北队副队长、队长，经理助理、副经理、经理，中国第二十二冶金建设公司总经理助理、副总经理、任中冶京唐建设有限公司副总经理等职务。

　　今年4月25日，中冶公告副总裁刘福明因个人原因辞职，同日，中冶置业宣布，免去刘福明中冶置业集团有限公司董事长职务。

　　在刘福明辞任前，中冶原党委书记、总裁张孟星涉嫌严重违纪违法被查。

　　从去年10月开始，中冶置业的官网报道就没有再出现刘福明的身影。在这之前，刘福明是官微最重点的报道人物，他经常出现在中冶置业各地方公司调研和重要会议中。

　　另外，中冶置业党风廉政建设等内容，今年频繁出现在官微推文中。

　　4月1日，中冶置业2024年年度工作会议的一号人物不再是刘福明，取而代之的是中冶置业集团党委副书记、副董事长雷晴。

　　刘福明时代，中冶置业的战略是推进“3+6”区域布局战略和“3+1”区域深耕，以“京津冀、长三角、珠三角”为中心，布局北京、天津、南京、杭州、广州、深圳、珠海等重点城市，同时兼顾青岛、西安、烟台等二线重点城市，在已进入城市或区域进行深耕，形成京津冀、长三角、粤港澳大湾区三足鼎立、各重点城市竞相发展的态势。

　　同时，刘在位时，中冶置业一个任务是整合中冶内部的地产公司，有中冶集团内部人士曾接受采访时称，二十二冶基本上每个冶都有自己单独的房地产公司，体系庞大，整个集团文化都很松散，部门小利益各自为政。

　　目前，雷晴已经全面接管中冶置业各项工作事宜，官微推文中，取代刘福明前往各地城市公司调研的人成了雷晴。

　　在雷晴主持召开的第一次2024年年度工作大会上，深刻剖析了中冶置业的问题和不足：一是项目一把手操盘能力有待提升；二是销售水平和商业运营能力需要持续提高；三是企业经营模式有待转变。

　　他还指出，中冶置业的工作任务是，一要凝心聚力谋发展，全力探索新模式；二要“一案一策”去库存，坚决打赢销售攻坚战；三要千方百计抓回款、控成本，确保现金流稳健充裕；四要扎实推进深化改革，充分激发高水平企业治理内生动力；五要树牢安全发展理念，完善风险防控体系；六要加强人才队伍建设，发挥“第一资源”支撑作用；七要发挥党建引领作用，确保企业高质量发展正确方向。

　　在中冶置业2024年年中会议上，雷晴再次表示，坚持“一切为了销售”，推进落实“四大核心任务”。一是统一思想，“一案一策”促去化、“两优一控”抓清欠；二是健全体系，深化改革，完善管理机制；三是加强党建，引领保障公司高质量发展；四是提高站位，切实抓好巡视整改工作。

　　中冶置业经营能力差，毛利率为负。

　　中国中冶2024中报显示，四大核心业务中，综合地产板块营收降幅最大，上半年营收50.3亿元，较去年同期减少27.55亿元，降幅超过35%。同时，签约销售额32.5亿，同比下降43%，新开工面积0.18万平方米，同比下降99.7%。综合地产板块的毛利率只有6.76%。

　　中冶置业2024年中期债券报告指出，报告期内，公司房地产业务收入20.35亿元，距离去年同期下滑53.97%。房地产业务毛利率为-10.91%，而去年同期毛利率为1.77%，毛利率较去年同期直接由正转负。

　　中冶置业在中报中解释称，毛利率下降主要是2016-2018年高价获取土地项目，成本较高，同时，去化周期拉长导致成本增加。

　　2024年1-6月，中冶置业净利润为-34.98亿元，亏损金额占上一年末净资产的36.79%。其中，烟台中冶京诚净利润为-5.47亿元。承德中冶名隆净利润为-4.37亿元。广州中冶名捷净利润为-4.71亿元。珠海中冶名恒净利润为-2.5亿元。

　　中冶解释称，受房地产宏观调控政策及宏观环境等多重影响，项目销售进度未及预期，项目资金占用时间延长。

　　刘福明时代，中冶房地产业务营收的高峰是2017年，营收高达249.15亿元。现在的中冶集团房地产业务营收仅是高峰时的五分之一，从营收和利润维度看，中冶房地产业务不仅掉队，而且输的很惨。

　　雷晴打算积极探索“聚焦住宅主业，走轻资产发展之路”的新发展模式，但从中冶置业官微推文报告看，也未必能迎来像2017年中冶房地产的高光时刻，留给雷晴的历史包袱很重。

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责任编辑：何松琳