万物云：“蝶城模式”成就“三百亿”物业玩家

房地产的大开发时代落下帷幕，物业行业也由此褪下光环。不过，物业的新时代依旧生机盎然，美好生活和模式创新依旧在全国各个小区里上演。

作为头部物业行业企业，万物云（02602.HK）在逆境中实现了营收和净利润的双增长；蝶城等“三大战略”取得长足进步，高效蝶城生态服务网络正在逐步形成；6月初，万物云还宣布将斥资最多58亿港元进行股份回购，以彰显对公司业务发展及前景的信心，旨在为股东创造价值回报。

尽管行业风起云涌，但作为一个具有发展潜力的行业，物业依旧会是一门好生意。对那些曾经被资本市场“宠坏”的物业企业来说，则需要夯实基础、坚守本源，在挑战与变化当中找到新的出口。

正如万物云董事长朱保全所言：“面对命运的左右，我们不自量力地还手，至死方休。期待聚沙成塔，一起越过房地产开发时代的山丘。”

物业“大分化”

当大开发时代落下帷幕，“大分化”时代也将来临。房地产和物业行业艰难转型的这两年，既是房企存续的关键期，也是物业公司闯关商业模式创新难题的分水岭。

受房地产行业下行影响，原本资本市场上的“宠儿”——物业企业正在失去昔日光环。

据迈点研究院发布的《2023年度物业上市公司财务分析报告》统计，截至2024年4月底，有85家物业公司发布了年报，这些物业上市公司2023年共实现营业收入2809亿元，净利润总额为165.9亿元。

其中，有9家公司营收超百亿元，15家企业营收出现下滑，5家企业净利润超10亿元，37家企业净利润下滑，还有8家企业出现亏损……

迈点研究院强调，一方面，企业业绩分化明显，行业集中度逐渐提升；另一方面，物业行业存量市场竞争愈发激烈，营业收入和整体规模增速放缓，回归微利经营模式。

潮水褪去之后，有实力的物业公司愈发凸显。

财报数据显示，当前碧桂园服务控股有限公司是唯一的“四百亿”玩家，以426.1亿元的营收成为“营收王”；万物云则是唯一的“三百亿”玩家，位居第二；其它几名“百亿级”玩家分别为绿城服务（173.9亿元）、招商积余（156.3亿元）、雅生活服务（154.4亿元）、保利物业（150.6亿元）、华润万象生活（147.7亿元）、中海物业（130.5亿元）、恒大物业（124.9亿元）。

而在“百亿俱乐部”之下，世茂服务、融创服务、金科服务等大量物业上市公司正面临行业冲击，甚至承受亏损。

2023年年度业绩会上，朱保全直言：前些年，很多物业公司的高增长与高毛利，着实在资本市场火了一把，但伴随着地产开发行业断崖式退潮，物业公司方知自己在“裸泳”，并被资本市场狠狠暴击。

“大股东开发商不可能再回到大开发时代。”朱保全表示，2023—2025年将是行业的分水岭，此岸是房地产开发产业链末游，彼岸是基于不动产持有的消费，此岸已近尾声，而到彼岸的跨越，需要行业中的优秀公司用时间来证明它们的解题能力，包括收入结构的转换、规模增长带来的系列问题。

这意味着，当大开发时代落下帷幕，“大分化”时代也将来临。房地产和物业行业艰难转型的这两年，既是房企存续的关键期，也是物业公司闯关商业模式创新难题的分水岭。

“蝶城”蝶变

万物云的“蝶城模式”是物业公司职能转变的典范，通过构建社区共享服务网络，在特定地理空间内为居民提供全方位的服务，不仅提升了服务质量和效率，还开拓了新的业务领域。

在过去20年房地产大开发阶段，一家物业公司的收入主要依附于母公司。

据了解，从1990年8月万科天景花园交付并成立万科第一个物业管理处开始，“万科+物业”模式诞生了“万科物业”。2009年，万科集团正式成立物业事业部；2020年底，万科物业正式更名为“万物云”，且一直活在母公司的滋润之下。

不过，越来越多的物业公司也正努力摆脱对母公司的路径依赖、寻求独立自主的转型。

“一家物业公司如果此时不能走出独立行情，不能发展自己的独立客户，过分依赖母公司，那么未来在行业中将很难做得更好。”朱保全指出，如今万物云与万科之间的持续关联交易继续下降，比例已从2021年的19.2%降至2023年13.5%。

为此万物云还做了一项极端压力测试：2023年度，即使把万科集团的持续关联交易和所有开发商当年新交付的相关业务全部剔除，对营收的影响也仅下降17.5%。

总之，万物云正在翻越房地产开发时代的山丘，曾经的“三大战略”——蝶城战略、多元客户战略、科技战略也颇有成效。

例如，“蝶城战略”取得了阶段性成功，改造后的蝶城毛利率同比增加4.5个百分点，并带动住宅物业整体毛利提升；“多元客户战略”帮助公司在保持规模增长的同时，与万科之间的持续关联交易继续下降，客户矩阵进一步丰富；“科技战略”不但助力业务提效，也使管理费率下降了0.9个百分点，且AIoT及BPaaS解决方案的收入同比增长了16.9%，已占公司总收入的8.4%。

其中，“蝶城战略”被誉为“万物云未来10年的核心战略”（始于2020年），是万物云助推业绩增长、效率提升的关键，也是物业行业的一次全新的模式探索。

具体而言，蝶城模式以街道为单位，以在管项目为驻点，构建了一个员工20—30分钟可达半径的新服务圈，突破社区、商企和城市空间服务的传统边界，建立了万物云的产业互联网，并以空间科技连通各个业务，重塑了空间效率。

截至2023年底，万物云累计打造了621个蝶城底盘，蝶城内新增319个住宅物业项目；对150个蝶城项目进行了流程改造，包含1124个住宅物业项目。

通过流程改造和运营优化，蝶城实现了效率提升，已改造蝶城的整体提效幅度达4.5个百分点，带动整体住宅物业毛利率提升3.5个百分点，整体住宅物业毛利同比增长55.5%。

万物云方面表示，2024年将继续推进蝶城战略，利用阳光物业、品质服务和智慧社区的影响力，增强市场拓展能力，扩张蝶城地盘。同时，深化流程改造，计划新增100个蝶城的提效改造。

北京社会科学院研究员、南昌理工学院数字经济研究院院长王鹏指出，传统的物业公司主要提供保洁、安保等基础服务。而现在，物业公司则需要提供更加多元化、专业化的服务来满足客户的个性化需求。

例如一站式社区自助缴费、闭路电视监控、门禁系统、文体活动、节日祝福问候、社区广告、社区义诊、快递代收、便民小推车、紧急医疗救助、干洗服务、租车服务、厨师上门服务，还有为商务人士提供会议室租赁、打印复印、传真等商务支持等。

“万物云的蝶城模式就是物业公司职能转变的典范。该模式通过构建社区共享服务网络，在特定地理空间内为居民提供全方位的服务。这不仅提升了服务质量和效率，还开拓了新的业务领域。”王鹏表示。

可以看到，物业行业已经风起云涌，在逆境之中正涌现出一批锐意进取的“创变者”，为行业的复苏繁荣注入了活力。

品质为王

随着不动产进入运营阶段，服务的能力、创意与基因对企业变得至关重要。未来，业主将追求更美好的生活方式，寻求更好的物业服务商。

从卖产品到卖服务，再到“卖生活”，消费者对美好生活的追求不断驱动着物业行业前行。

朱保全表示，随着不动产逐步进入运营阶段，服务的能力、创意与基因对企业而言变得至关重要。未来，业主将追求更美好的生活方式，寻求更好的物业服务商。当前，这一起势在中国住宅物业市场已逐渐显现。

诚然，品质服务的建设一直是物业公司的重要研究课题，但在新时代的背景下，服务质量受到了前所未有的关注，同时也获得了前所未有的技术支持。

中指物业研究发布的《2024中国物业服务上市公司TOP10研究报告》指出，受我国房地产市场供求关系重大变化的影响，作为地产后运营阶段的物业管理行业，管理项目规模正逐步转入存量市场。

在此背景下，物业上市公司不再盲目追求项目数量及管理规模的扩大，而是出于经营效益考虑，主动退出部分“拖后腿”的项目，以质量置换数量，提升留存项目的效益水平。

中指物业研究还表示，物业公司正通过市场化方式积极拓展第三方项目，尤其是第三方存量项目，成为其重点发力的方向。近年来，以城市服务、商业运营（综合设施管理）、IFM（集成设施管理）、智慧化解决方案输出等为代表的创新型服务强势崛起，为物业管理行业带来了更大的想象空间。

针对物业行业的现状，王鹏指出，一方面市场需求保持稳定。尽管房地产市场有所波动，但物业服务的需求仍然相对稳定。人们越来越重视居住环境的质量，因此对物业服务的需求也在增加。

另一方面，行业竞争加剧。随着物业公司数量的增加，市场竞争也日益激烈。大型物业公司通过提供全方位、高品质的服务来抢占市场份额。

“物业行业的未来在于服务品质和技术创新。”王鹏表示，在竞争激烈的市场环境下，提供优质服务将成为物业公司脱颖而出的关键。这需要物业公司不断提升员工的专业素养和服务质量，实现“服务品质为王”的理念。

王鹏认为，在即将到来的存量时代，物管行业将面临三大发展趋势：

一是专业化服务的发展趋势。一方面，技能要求不断提高。随着物业行业的发展，物业公司对从业人员的技能要求也越来越高，需要加强员工的技能培训和专业素养提升；另一方面，定制化服务成为新趋势。为满足不同客户的需求，物业公司需要提供更加定制化的服务，这需要物业公司深入了解客户需求，提供个性化的解决方案。

二是多元化业务拓展的方向。例如商业地产运营。随着商业地产市场的不断发展，物业公司可以拓展商业地产运营业务，提供专业的招商、运营和管理服务；再例如长租公寓管理。随着长租公寓市场的兴起，物业公司也可以拓展长租公寓管理业务，提供全方位的租房服务和管理。

三是智能化技术的应用前景广阔。随着科技的发展，尤其是物联网、大数据等技术的应用，将为物业服务带来革命性的变革。物业公司需要紧跟技术潮流，利用先进技术优化资源配置和工作流程，提高工作效率；同时提供更加精准、高效的服务，以满足客户的个性化需求，进一步增强服务质量。

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