文｜天府楼市 Deckard
近日，香港置地宣布成都光环购物公园将于6月22日开业，将成都人的目光又带回了5城区“最后的豪宅板块”。
从上世纪的工业大区，到如今的“天府门廊”。定位高端板块的攀成钢，历经约10年发展，但在配套和“人气”上好像还是差了口气。
攀成钢 图源：成都发布疫情以后，区域二手房价小幅走低、大型商业体未有起色，不禁要问一句：攀成钢到底能不能行了？
发展进入稳定期，商业却成最大“短板”？
攀成钢板块，兴起于2007年底，占地约3000亩，有着极为严格的界限，位于二环路以东、沙河以西、万象城以南、牛沙路以北，正好处在成都金融街东大街与东二环的十字格局上。
攀成钢板块位置示意图该板块的崛起，恰好伴随着2012年起全国楼市新一波行情的起势，多重热度叠加之下，仁恒滨河湾、伊泰天骄、绿地锦天府等豪宅项目相继问世，让板块成为继桐梓林、浣花溪之后，成都五城区第三个豪宅板块。
攀成钢十年前的套均总价便已突破200万，时至今日，板块优质的地理位置依然成为五城区居民的“梦中改善房”所在地。在二手房市场充满活力的成都，板块一众住宅单价长期维持在4万元以上，2023年更是创下过单价4.9万元、总价3700万元的超高二手房成交价。
但“富贵”也不意味着完美，十年发展期过去，攀成钢现在如何了？
2024年3月攀成钢小区房价 图源：网络今年以来，攀成钢板块除豪宅项目外，定位改善、刚需的项目的二手房价均呈现不同程度的下跌，其中“最惨”的乐天圣苑项目的跌幅甚至高达19%。断定攀成钢市场“不行了”当然为时尚早，但也明显可见板块正经历着波动期。
板块遭遇的另一个窘境是面临“断供”问题——板块内在售项目仅有锦发广场一个，暂时没有更新的项目，可以说已经跟不上几年一个节奏的楼市了。目前锦江区的重点供应区域是三圣乡、金融城东板块，但开发商仍在抓住攀成钢创造概念，说明“价值”仍在——目前新房供应多位于“外攀成钢”板块，即塔子山公园再往东。
另一方面来看，供应放缓也说明板块各方面配套业已成熟。区域内汇聚了七中育才、成师附小慧源校区、盐道街小学汇泉校区等一系列优质教育资源，医疗资源也包括四川友谊医院；国家二级综合医院成都锦欣沙河堡医院、锦江区锦欣妇幼保健院、第十人民医院，四川省第四人民医院等。地铁2/8号线、二环路和东大路提供了通达全城的基础，而且不远处就是成都东站。
但攀成钢板块一直以来的痛点，就是商业的“孱弱”。板块最初规划的“4大商业体”——环球汇、文华广场、乐天广场、润达丰广场，半数打了水漂。并且直到2022年，文华广场才姗姗来迟，然后是环贸ICD开业。但就现状来看，也是“雷声大雨点小”，离攀成钢商圈的形成更是为时尚早。
板块商业能否“东山再起”，成都光环或成“孤注一掷”
攀成钢商业为什么“秋”，肯定怪不上区域的消费力欠缺，作为上一代的豪宅区，中高净值客户必然还是不少的。
可以说，其傲人的地理位置和便利的交通条件，反而为板块带来了“成也萧何，败也萧何”的无奈。板块往北2公里，是成都最大体量的商业——成都万象城，往西4公里，则是成都商业的绝对“双峰”——成都太古里和IFS。这些商业放眼全市都是无出其右的水平，全品类消费、潮牌、重奢一应俱全，很容易形成消费外溢。
因此，即便港资新鸿基打造的环贸ICD在硬件方面已经用尽全力，也始终难成气候，空置率之高肉眼可见。不过近一年以来，不少消费者也对ICD招商的“摆烂”表示不满：其之前打造的香港ICC和上海IFC都是重奢商场。
至于文华广场和环球汇，干脆是“秋”到没有人讨论，基本只满足日常的餐饮消费需求，也可以叫“打工人的食堂”。
成都环贸ICD 图源：环贸ICD街区商业方面，牛市口和相距不远的牛王庙街区倒都是做得风生水起，各式餐吧、咖啡馆、买手店鳞次栉比，烟火气与潮流气质并存。但一问大型商业体，大多数消费者的选择依然是去周边大商圈。
难道攀成钢商业注定就做不起来吗？答案也许在今年过后就能揭晓。今年3月，香港置地宣布成都光环购物公园将于6月22日开业。
位于攀成钢的成都光环中心，西侧紧靠环球汇天誉，地处锦江区攀成钢板块，项目总体量约30万㎡，包括办公楼、酒店、商业三大业态。其中，成都光环购物公园（即商业部分）约12万㎡，还有建筑高度达200米的超甲级写字楼光环中心。项目将与地铁2/8号线东大路站无缝接驳。
这是香港置地在西南地区打造的第2个“光环项目”，2021年4月，重庆光环购物公园率先开业，其一经亮相便成为重庆最受瞩目的商业项目，其打造的室内植物园的成为了“热门打卡点”，乃至带动了整个两江新区的人气。
重庆光环购物公园实景图
在重庆项目的经验后，这家港资企业面对成都光环项目，或将更加得心应手。据悉，项目同样采取了城市与自然相融的设计理念，将带来4000㎡漂浮水晶连廊“山里”、4200㎡屋顶云上花园“云里”以及1万㎡街心花园和下沉广场“光里”三大主题空间。
成都光环中心效果图 图源：成都光环此外项目最大的噱头，莫过于裙楼部分将围绕四川代表性的国宝级动物——“川金丝猴”形象呈现一座艺术装置，这也是艺术家哈斯兄弟在亚洲的首个大型艺术装置。据了解，项目塔楼部分剩最后一部分幕墙施工，进度较乐观，其中位于高区的凯悦尚萃酒店拟定于2025年开业。
成都光环中心效果图 图源：成都光环但话说回来，光靠”高大上“的外观是撑不住一个商业的，隔壁的ICD正是现成的例子。品牌阵容才是核心。根据官方资料显示，成都光环将引入盒马鲜生、奈尔宝家庭中心、寰时影城、音乐派新生代KTV等主力店。餐饮方面目前已知有南堂馆、月满大江、厨子下山、Grid Coffe、Baker&Spice等。
就目前招商情况来看，成都光环仍然选择了一条常规路线，“一炮而红”的难度较大，但随着招商进度的不断刷新，发力餐饮、日常消费等方面，加之坚持运营，或许有机会成为板块内部的重点商业。
在成都春熙路、万象城两大顶级商圈的“围攻”下，成都光环的经营，显然不会如天府和悦广场同定位商业一样顺利。攀成钢的商业之路，仍然道阻且长。
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