识“物”丨被关联房企“吸血”的物企又出现了

在复牌75天后，11月16日，鑫苑服务再度停牌。

而在停牌的前一天，鑫苑服务披露了一则内幕消息。其在进行年末资产审查及制订预算程序的过程中，识别出全资附属公司鑫苑科技4.02亿元定期存款被质押，成为该公司控股股东鑫苑地产控股有限公司的一间子公司以及若干并本集团旗下公司贷款融资的抵押品。

在公告中，鑫苑服务方面表示，本公司及董事会极度重视该事项，并已采取紧急措施索取有关抵押事项的更多资料。抵押事项乃于现任董事会任何成员或本公司高级管理层不知情及未经同意下进行。

而值得注意的是，这并不是头一宗物企与关联房企之间的资金占用事件。2022年以来，物企为关联房企提供借款，甚至存款被质押的情况时有发生。此类事件为何频繁出现？会产生哪些影响？是否有破局之法呢？

“纠缠”不断

财经网梳理发现，这类物企存款被质押，资金流入关联房企的情况并非首次出现。

今年3月，恒大物业曾公告称，其在审核年度财务报告过程中，发现公司有约134亿元存款为第三方提供的质押保证金，已被相关银行强制执行。而7月份，初步调查结果出炉，恒大物业存款被质押后贷出的款项透过第三方已划转至中国恒大集团及其子公司。

无独有偶，10月4日，奥园健康发布的调查结果也显示，2021年，其名下的存款也曾被质押，所得款项流入中国奥园。

而关联房企从物企处获得资金的方式并非仅此一种，物企也可通过直接提供借款、收购关联方资产、支付保证金等形式，为关联房企提供资金。

例如，今年7月31日，金科服务公告称，将向控股股东金科股份提供不超过15亿元的借款。此外，远洋服务、中海物业、保利物业等物企均开展了车位代销等业务，并向关联房企支付了相应的保证金。

在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，物企为关联房企提供资金，主要原因还是物企的关联方流动性缺乏。在不能挪用物管公司账面现金的情况下，只能采取质押物管公司存款获取贷款等方式补充自身现金流。

此外，绝大部分港股、A股的上市物企曾作为房企的物业平台存在，因此，关联房企多是物企的控股股东，物企高管也多自关联房企中调任而来，部分高管甚至同时在物企、房企中担任核心层职务。这层交错纵横的管理架构也为物企与关联房企之间的“纠缠不清”形成便利。

一位审计行业人士对财经网表示，物企资金能够被关联方质押，实际上反映了企业内部控制并不完善，人事、财务等制度未实现完全独立。

而事实上，此类物企中也多次出现向房企“输血”的情况。

如恒大物业前任董事会主席甄立涛就曾任恒大地产集团长春、辽宁、北京等地区公司董事长以及恒大地产集团总裁等职务。而据恒大物业发布的调查报告显示，以甄立涛为首的3名恒大物业高管基于恒大集团的资金需求，对上述134亿元存款进行了质押。

而鑫苑服务4.02亿元存款被质押，也是发生在企业前任董事会主席张勇的任期之内，彼时张勇也担任鑫苑置业的董事长。而此前，鑫苑服务自2021年4月1日起的停牌，也是由于多起关联交易未按照规定进行披露引起。公告显示，由于张勇在鑫苑服务及鑫苑置业双边担任职务，知悉若干关联交易，也参与了其中一项关联交易的内部审批过程。

影响深远

而资金被关联方占用，显然对物企而言并非好事。

在7月27日的投资者电话会议上，碧桂园服务首席财务官黄鹏就曾表示，“从公司管理者的角度来讲，（关联房企占用资金）这类举动不会对公司产生积极影响，因此该举动是不会被支持的。”

柏文喜具体解释称，被质押的物企存款会成为受限资金，无法用于公司日常开支与运营，物企业务的开展也会受到影响。

以鑫苑服务为例，中报显示，截至2022年6月末，企业在手的现金及现金等价物为6.42亿元，而此次其被质押的存款达4.02亿元，约占6月末企业在手现金的62.62%。

而在地产行业下行、房企现金流紧缺的背景下，物企为房企提供资金所影响的不只是限制企业自身发展，也会对整个行业和资本市场造成冲击，形成恶性循环。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则看来，物企以自有资金“输血”房企，会让购房者对物企未来的服务能力产生疑虑，进而可能会影响相关物企在管房产的销售情况。

此外，克而瑞报告显示，自2021年下半年以来，物企反向“输血”关联方的情况屡次发生，使市场的不信任情绪蔓延。也因此，房企的债务传闻或物企与房企间的关联交易传闻，往往会引发相关企业乃至物业板块股价的下滑。

例如，在宣布将向关联方提供15亿元借款的次日，金科服务的股价大跌37.37%，市值缩水近37.9亿港元，股价创下历史新低。

而从整个物管板块来看，克而瑞数据显示，关联方处境艰难的物企估值下滑明显，2021年上半年，关联方处境艰难的物企平均市盈率为32.45倍。而2022年以来，截至10月21日，上述物企平均市盈率已降至6.48倍。与之相对，2022年来，关联房企表现稳健的物企平均市盈率为16.93倍，高于同期14.00倍的平均市盈率。

如何独立

在上述审计行业人士看来，物企之所以会频繁向关联房企提供资金，最关键的原因还是关联方拥有物企的控制权。

在前述电话会上，黄鹏也曾坦言，技术程度上，公司并不能完全禁止兄弟公司占用本公司的资金。

不过，类似事件的频繁出现，也让物管行业开始重新审视与关联房企之间的关系。

在2022年中期业绩会上，新希望服务首席财务官陈江向投资者保证，新希望服务绝对不会对关联房企借款。在电话会上，黄鹏也做出保证，市场担心发生在恒大物业身上的事情，不会在碧桂园服务身上发生。

不过，仅有口头保证并不一定能避免物企为关联方提供资金，若想提升自身独立性，物企自身也需要进行改变。

我们注意到，此次鑫苑服务是在新任董事会主席、行政总裁申元庆等多位高管履任后，才披露存款被质押的情况。而申元庆并非出身地产行业，而是一名互联网行业“老兵”，历任Azure大中华区负责人、京东云总裁、世纪物联行政总裁等职，其余4位新任董事会成员中，也仅有1位出身于鑫苑置业。

在上述审计行业人士看来，鑫苑服务新任管理层多为从其他行业引入的经理人，与出身鑫苑置业的高管相比，受关联方的影响相对较小。因此，建议物企可以通过引入职业经理人、进一步完善内控制度等，提升自身的独立性。

而据中指研究院报告，在地产市场承压下行的背景下，关联方的品牌危机也成为拖累物企发展的首要因素，物业品牌独立化发展具备现实的紧迫性。在关联方出现品牌危机的背景下，物业企业可以通过优化企业股权结构的方式，降低关联房企的股权占比，进而降低其对企业的控制能力。

而在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来，除了企业自身要进行改变之外，来自外部的监督也十分重要。他认为，政府等第三方也可以适当加强对物企、房企资金的监管，以防止类似情况持续发生，以保护投资者利益。

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