丁祖昱:物管上市公司估值“挤泡沫”

丁祖昱:物管上市公司估值“挤泡沫”
2022年08月06日 13:01 媒体滚动

中新经纬8月5日电 题:物管上市公司估值“挤泡沫”

作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

物业股正展现出脆弱的一面。克而瑞物管数据显示,截止7月31日,59家上市物管企业股价有46家较月初下跌,最大跌幅达到68%。

2022年年初以来,59家上市物管企业股价下跌数量达到了51家,仅有3家物管企业小幅上涨。显然,受房地产行业下行波及,物业股一骑绝尘的上涨动力再次被压制。

物业股全线下跌

物管企业上市正在“退潮”。据克而瑞物管监测,截止2022年7月31日,物管行业上市企业总数达到了59家,年内成功上市的物管企业有4家,另有8家递表企业正在排队。

7月,物业股普遍下跌。从下图可以很直观的看出,核心指数及物管企业股价自月初逐日下行,7月22日左右有小幅回调,但至7月27日,物管企业股价再次直线下跌。整体来看,非港股通物管企业下跌12%,港股通物管企业下跌23.1%,恒生物业服务及管理指数下跌30.1%,跌幅均大于恒生指数(-7.8%)和沪深300(-7.0%)。

聚焦59家上市物管企业,7月股价平均降幅达到了17.4%。其中,46家股价下跌,下降比例接近八成;股价上涨的企业只有7家。降幅最大的是力高健康生活,降幅达到68.0%,此外方圆生活服务、碧桂园服务股价降幅也在50%以上。

对比2022年年初,情况更不乐观。59家物管企业中,有51家股价下跌,跌幅超五成的物管企业就有17家。

正荣服务跌得最惨,年初至7月31日跌幅达到86.8%,对比巅峰时期股价,目前正荣服务股价已下跌了90.58%。

2020年下半年是物管企业的高光时刻,彼时多数物管企业股价达到峰值,2021年,受地产主业震荡影响,物业股迅速回调。截止到2022年7月31日,股价距高位跌破70%的比比皆是。

我们对29家上市物管企业最新股价与巅峰时期股价作对比发现,29家物管企业股价较巅峰时期平均下滑61%。

距巅峰时股价下降80%以上的物管企业有6家,分别是时代邻里、正荣服务、佳兆业美好、宝龙商业、彩生活、烨星集团。其中,时代邻里股价较巅峰时降幅最大,下降了90.71%,较上市首日股价下跌了78.6%。

59家物管企业总市值较年初跌三成

与物业股股价相对应的是,59家上市物管企业估值再次下降。

截止7月31日,59家上市物管企业总市值为3420.3亿元,较上月末下跌22.8%,市值下跌的房企多达44家。市盈率PE(TTM)和市盈率PE(LYR)均值分别为11.4倍和11.6倍,均较上月末(13.9倍和14.1倍)下降。

2022年年初,碧桂园服务总市值达到1285亿元,也是当时唯一一个市值破千亿的物管企业。随后,碧桂园服务股价下调,市值一路下降至7月初的1007亿元。7月19日,华润万象生活市值首次超过碧桂园服务,跃居首位。截止7月31日,碧桂园市值较月初“腰斩”,仅有505.9亿元,市值较月初降幅排在59家物管企业的第三位。

对比年初,59家上市物管企业总市值下降32%,市值较年初下降的物管企业达到47家,其中正荣服务市值较年初跌幅最大,达到86.2%。市值较年初上涨的物管企业仅有8家,其中越秀服务市值较年初上涨15.5%。

对比上市首日市值变化,44家物管企业市值较上市首日下跌,最大跌幅达到89.4%,为正荣服务,而烨星集团以86.3%的跌幅紧随其后。

值得注意的是,截止7月31日,仍有15家物管企业市值高于上市首日。其中,中海物业涨幅最高,市值较上市首日涨幅达710%。绿城服务、旭辉永升服务和滨江服务市值涨幅也在200%以上。

纵观59家上市物管企业资本市场表现,不少物业股受地产主业震荡非常明显,这也是物管行业在资本市场表现中脆弱的一面,尤其是地产母公司遭遇流动性危机的情况下,物业股更是遭到全面压制,跌幅领先行业,反观地产母公司强劲的物管企业,整体资本市场表现也是一路领先。

整体来看,物管行业仍然与房地产主业唇齿相依,行业稳定格局仍有待进一步强化。

自2021年下半年以来,资本市场急剧降温,大部分物业股股价距离峰值几近“拦腰斩”,其中原因除市场在修复以往物管上市公司过高估值以外,房地产行业下行压力传导也成为其中一个重要原因。(中新经纬APP)

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责任编辑:李惠聪

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