物管股估值现形记

物管股估值现形记
2022年07月29日 17:37 财经网

“物管股似乎还没有触到底。”一位持有上市物企股票的投资人有些担忧。

2020年和2021年的狂飙突进,让外界见识到这个资本宠儿的爆发力,但随着地产持续爆雷,物管股的后劲稍显不足。

天花板早已经看到,但是底在哪里,目前还不知道。遇冷的市场急需一场资本的鼓舞,可能是碧桂园服务重回市值巅峰,也可能是万物云刷新募资金额强势登陆交易所,但就目前已经在资本角斗场的物企而言,往往事与愿违。

7月27日一早,碧桂园宣布配售8.7亿股股份,牵动了碧桂园服务的股价神经,开盘40分钟,碧桂园服务下跌8.7%。而就在一周以前,碧桂园服务5天累计下跌幅度超三成,公司不得不出面回购救市。

曾经意气风发的恒大物业,也被一笔134亿元的现金“案中案”拖得身心俱疲。几天前,该事件的的初步调查结果才得以披露。

头部物企尚且如此,其他物企的境况也大差不差。今年以来,物企股价整体走势朝下成了常态,随之而来的,市盈率也接连被杀低。

去年末,易居企业集团 CEO丁祖昱直言:“物管走下神坛,回归理性。”

估值回归理性的道路是漫长的,2022年已经过去大半,外界的风吹草动依然能引起物管股大规模回落。

然而不可忽视的是,物企也在用自己的行动挽回估值,在资本市场上见招拆招。

估值回归理性

“48家物企市盈率下跌,平均跌幅38.7%。”代表资本预期的PE值延续了上一年的走势,再次滑坡。2021年,上市物业企业PE倍数腰斩,和2020年相比下降53%。

据乐居财经《物业k线》统计,截至2022年7月27日,59家上市物企平均市盈率仅约11.6倍,而在去年初物业股巅峰时期,上市物企平均市盈率高达55.31倍,最高市盈率曾一度达到226.96倍。

眼下,物企最高市盈率39.55倍,即长期居于首位的华润万象生活;最低的是彩生活1.44倍。

而年初至今,市盈率下跌的物企已经达48家,上升的仅有7家,剩余4家今年上市不做年内市盈率涨跌统计。

资本风力变弱,一部分原因是房企向物企攫取资金,以致对后者失去信任。

7月27日上午,市盈率最高的还是上市不久的力高健康生活,一度超过90倍。就在外界猜想力高健康生活是否天赋异禀的时候,收盘前一个闪崩,市盈率掉到15.96倍。

事实上,早有业内人士指出,“力高健康生活估值有虚高嫌疑,后期回落的可能性较大。”

截至2021年末,力高健康生活在管面积1580万平方米,期内营收约3.54亿元。上市物企中,其业绩并不算拔尖。且上市8天后,便被控股股东质押了75%股权,彼时其母公司力高集团被曝陷入流动性风险。

有的物企在重拾信心。去年末,融创服务与第一服务控股定下买卖协议,年初,卖方突然推翻了此前为交易达成的共识,换言之,第一服务不卖了。

卖方叫停了出售,外界猜测,当代置业或许已经有化解债务危机的方法,于第一服务而言不失为一件好事。

交易告吹之后,第一服务的市场估值逐步攀升,如今市盈率已达20.49倍,较年初增长了325.99%。

下场“救市”

市盈率倒塌,是股价下跌扇动翅膀引起的。

据乐居财经《物业k线》统计,年初至今,59家上市物企中已有40家股价下跌,9家股价上升。

股价上扬的物企中,体量能够上头部物企规格的只有中海物业、华润万象生活和绿城服务,今年以来它们股价分别上涨2.07%、0.69%和3.14%。

中海物业和华润万象生活有央企背景支撑,资本市场表现向来稳健。绿城服务近来虽然收购外拓减少,但是其独特的“物业联盟”引入不少项目,撑起了资本的想象空间。

一个多月前,绿城服务与信达地产合资成立信绿智慧生活,使得绿城服务间接获得了信达地产的项目。合作推起了一波涨势,6月24日-6月27日,绿城服务股价涨幅3.74%。

资本的喜怒直接反应到股价上,一天时间就能变换好几次表情,物企也常常能在市场反应后果断做出行动。

上周物管股震荡,旭辉永升服务率先护盘。7月15日中午12点公告,非执行董事及控股股东林峰已在公开市场购买合共50万股公司股份,总代价约为335.15万港元,即每股平均价格约6.70港元。

碧桂园服务也下场救市,7月15日-7月21日,累计回购164.8万股,花费3691万港元。如此卖力,收效却不尽如人意,期间股价跌去16.77%。

场内的选手稳股价,场外的选手也在竭力注入强心针。

万物云和龙湖智创生活若是上市,无疑是物管股的喜事。日前有市场消息称,万科计划最早9月对物业管理子公司进行香港IPO,拟筹资20亿美元。若能融资20亿美元,折合港元约为157亿,剔除手续费等之后,万物云有望成为物业股新的“募资王”。

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