不动产买家进场

文/乐居财经 曾树佳

中谷物流的掌舵者卢宗俊，近日登上了地产圈头条。花甲之年的他，计划斥资不超过29亿，买下上海佳兆业金融中心，并将其设为集团总部。

交易价还未最终敲定，卢宗俊便迫不及待地对外公布这则卖楼喜讯。他心里已经算好了账，上海赢湾净资产为32.03亿元，此次以不到29亿入手，怎么看也是一桩划算的买卖。

不仅中谷物流，还有浙商银行、鄂尔多斯、南京医药等非地产企业，都趁机在上海、南京等地，斥重金买下写字楼，或充当办公楼，或等待保值增值。地产行业风险仍在蔓延，但危与机向来的并存的，市场上也存在着许多抄底优质资产的机会。

当下，除了在大宗交易市场，连土地市场也充斥着外行买家。包括少林寺、青岛啤酒、山东黄金等，以及一些个人买家都开始择机出动。他们心里十分清楚，脆弱的资金链，以及偿债的高峰期，让房企们焦头烂额，无暇他顾，眼下正是买地的最好时机。

甚至连创收百亿的新冠疫苗制造商科兴中维也偷偷注册了一家房地产公司。毕竟疫苗带来的业绩，始终不能持久，当前科兴手握大量资金，切换赛道也在情理之中。

天下熙熙，皆为利来。房地产行业是有周期性的，回顾过往，行业下行之际，总有人入场布局，整装待发，待到春暖花开，似乎就能站稳脚跟，享受“低买高卖”生意逻辑带来的收益。

“外行”买楼

地产下行，有人辞官归故里，有人星夜赶科场。一些地产商正在出手资产，以缓解流动性，而闻讯而来的“猎食者”，则陆续上演一出出“抄底”的戏码。

作为中谷物流的掌舵者，卢宗俊眼看公司的业务规模不断扩大，便萌生了更换办公场地的想法。近日，他瞅准了时机，计划买下上海佳兆业金融中心，并将其设为集团总部。

6月20日，中谷物流宣称，其全资子公司拟从国寿恒湾（天津）企业管理合伙企业、金湾（天津）企业管理合伙企业的手上，购入上海赢湾兆业房地产有限公司（简称“赢湾兆业”）100%股权。

乐居财经查阅获悉，去年6月，中国人寿便通过增资的方式，从佳兆业手中接下了赢湾兆业。现国寿恒湾（天津）、金湾（天津），均隶属于中国人寿旗下，但两者持有的赢湾兆业的公司法人则仍为佳兆业老臣、副总裁聂强。

上海佳兆业金融中心总建面约为7.7万平方米，其中办公建筑面积约为4.7万平方米，总高16层，它一直都是佳兆业集团在上海的总部大楼。

眼下这笔交易的对价，初步拟定为不超过29亿元，但最终的交易价格，还在谈判中。换言之，交易还未真正敲定，卢宗俊便迫不及待地对外公布。

或许他心里已经算好了账，上海赢湾净资产为32.03亿元，而此次以不到29亿入手，怎么看也是一桩划算的买卖。尽管中谷物流已明确不会涉足房地产，但收获了这座总部大楼，他就能进一步畅想上市公司的发展前景了。

同样在上海，浙商银行也于3月底，宣布为上海分行购置了新的办公楼——绿地创驿大厦A塔楼。项目土地使用面积37433.9平方米，包括一栋超高层写字楼、一栋高层写字楼及一栋商业楼。

去年年底，绿地就已以30亿元的价格，转让创驿大厦60%股权予上海地产、上海城投。那时候，绿地承诺收到交易全款之日后最多不超过2年，按上海地产、上海城投资产管理实际投入金额加每年8%收益之和，回购上述60%股权。

谁料创驿大厦还未等到绿地的回购，部分物业便已落入浙商银行之手。调控的基调下，融资渠道收窄，无疑加剧了房企部分项目资产的流转命运。

近来，抓紧时机启动大宗交易的，还有以羊绒服装、电力冶金化工为主业的鄂尔多斯集团。

5月，当上海仍处于疫情静默期的时候，鄂尔多斯宣布，它拟与其控股子公司电力冶金集团，购入上海静安区苏河湾板块的写字楼及其地下210个停车位，物业总面积为4.54万平方米，总价值约26.7亿。

据说，标的项目的购入价格，正处于近两年成交价格的低位。因鄂尔多斯的主要产品是煤炭、硅石、石灰石等，所以它此次市场动作，被人调侃为“煤老板”抄底上海写字楼，渐成热议。

鄂尔多斯对上海的商办市场，或许并不陌生。早年在陆家嘴附近，它已投资建设了一栋21层的甲级写字楼。

眼下，这些外行买家趁着手中现金流尚可，低价买下写字楼，既可以享受物业的保值增值，又可以获得运营产生的稳定现金流，可谓一举两得。

“跨界”买地

脆弱的资金链，以及偿债的高峰期，让房企们焦头烂额，无暇他顾，拿地对于他们来说，渐成奢望。于是，自去年下半年以来，土拍市场开发商身影稀疏，部分地块也陷入了无人问津或底价成交的尴尬境地。

眼见业内主体大多无力扩储，跨界者纷纷入局。例如，上海复苏第一天，标杆民营房企几乎集体缺席首轮集中土拍，山东黄金却风尘仆仆前来魔都抢地，并与中垠联合体以9.6798亿元底价竞得宝山杨行商住地块。

而最引发外界关注的外行拿地事件，当属4月6日嵩山少林寺在郑州拿了一块地。

彼时，郑州以挂牌方式出让了郑东新区一宗商业、商务用地。该地块最终由河南铁嵩数字科技有限公司（简称“铁嵩数字科技”）以底价4.52亿元竞得。

拿地前两周，铁嵩数字科技刚刚成立，注册资本4.52亿元刚好是此次拿地的价格。其由河南铁投综合开发有限公司（简称“河南铁投”）和河南沅翰实业有限公司（简称“沅翰实业”）分别持股51%、49%。

河南铁投由河南省铁路建设投资集团100%持股，后者是河南省人民政府全资持有公司。而沅翰实业则由少林无形资产持有70%股权。

河南铁投后来成为建业“染红”的主角，其本身就有房地产业务，因此有拿地动作并不让人意外。少林寺则不同，在外界眼中它本是佛门“净地”，但在拿地的背后，却藏着令人惊呼的商业版图。

少林无形资产原由中国嵩山少林寺、释永信、释永乾分别持股10%、80%、10%。

或许是为了避开舆论的关注，释永信、释永乾随后撤出了对少林无形资产的持股，才让因购地而发酵的热议渐渐平息。

如果把少林寺当做是一家实体企业，那它此番进军土拍市场也并不稀奇。在它之外，主业非地产的企业，却热衷买入土地的例子并不鲜见。

去年12月，青岛啤酒在青岛第三次集中供地中，斩获一宗商住用地，根据规划，该地块将建设市北啤酒小镇项目，因此被称为“青啤货场用地”。

据乐居财经了解，青啤货场用地是青岛啤酒以底价14.2亿元竞得的，项目总规划建面18.56万平方米，其中商服3.71万平方米、划拨租赁型人才住房3.61万平方米，而住宅的体量，则高达11.2万平方米。

青岛啤酒布局房地产由来已久。早在2009年6月，它便注资2亿元，成立了青岛啤酒地产控股有限公司（简称“青啤地产”），主要面向房地产业务。

但不久之后，青啤地产就开始“退房”。它于2013年底挂牌转让济南青啤置业投资100%股权；此后两年，又转让了旗下的临沂瑞坤置业、青岛宏基伟业投资，以及在青岛市崂山区的两宗地块。

谁都没想到，曾经逐渐与地产业务挥手作别的青岛啤酒，如今却又有了买地的举动。

在跨界拿地的主体中，还有的特意以“马甲”示人，真正的身份却隐藏在背后。

6月初的南阳土拍，一宗编号为G2022—28的地块，被南阳赢建置业底价2.24亿元竞得，地块折合410万元/亩，楼面价为2799元/平方米。

南阳赢建置业是5月末才成立的，显然是奔着拿地来的。该公司由魏泰栓、张培两位自然人，分别持有51%、49%股权。有媒体披露，魏泰栓是河南中源化学公司制造中心的员工，因此拿地的主角实际上是中源化学。

中源化学位于河南南阳桐柏县境内，主要从事天然碱勘探开发、生产与销售。其前身为桐柏安棚碱矿有限责任公司，2014年8月通过资产重组，实现资产上市。

隔行取利

有人说，宇宙的尽头是房地产。这句话不无道理，各行各业的公司，在某个阶段，总热衷于跨界地产。他们设立地产公司、拿地、购置商办物业，似乎都想以此享受资产的保值增值，或在土地市场分一杯羹，实现隔行取利。

去年10月，北京科兴益道置业有限公司（简称“科兴益道置业”）注册成立，注册资本7.7亿，该公司所属行业为房地产业，经营范围包含房地产开发经营、物业管理、机动车公共停车场的经营管理、企业管理等。

它由北京科兴中维生物技术有限公司（简称“科兴中维”）持股100%。科兴中维并不简单，其为国内被人所熟知的疫苗生产企业。

去年，科兴中维的税后净利润高达约824亿元。外界不禁产生疑惑：这样风头无两的企业，却要涉足正处于谷底、利润下行的房地产行业，是处于怎样的考量？

年初，科兴生物在接受媒体采访时表示，科兴益道置业主要是对租赁房进行管理，主要面向员工的房屋租赁，以及不定期到场的外聘专家短期住宿等。

但对于这种官方回应，有人却不认同。他们认为，疫苗带来的业绩，始终不能持久，当前科兴手握大量资金，切换赛道也在情理之中。

天下熙熙，皆为利来。房地产行业是有周期性的，回顾过往，行业下行之际，总有人入场布局，整装待发，待到春暖花开，似乎就能站稳脚跟，或享受“低买高卖”生意逻辑带来的收益。

这种观念深入人心，不仅公司如此，那些现金流充裕的个人，也不例外。

今年4月的绍兴土拍，位于城西的南溇底地块，经过15轮的竞拍，最终被李更美个人以总价3.96亿元、溢价率7.61%拿下。地块出让面积为1.98万平方米，总建面最高达4.74万平方米。

李更美在浙江远亚置业、绍兴汇京置业、绍兴上虞佳运置业等公司担任法人，看来是颇有经验的地产投资者。绍兴藏富于民，类似的情况并不少，典型如镜湖的大滩六号院，就是由几个老板出资拿地的。

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