无房可卖？深圳“第一梯队”豪宅区已无待售住宅新盘|平方米_新浪财经

在海德园热度过去后，深圳新房市场再度回归平静。

海德园位于深圳“第一梯队”豪宅区香蜜湖片区周边，这样的位置可遇不可求，而在香蜜湖片区内，更是一盘难得。

然而遗憾的是，香蜜湖片区接下来竟无一新盘待入市。

成交价超20万/㎡的豪宅区

在二手房均价早已突破“7字头”的深圳，已经出现了成交单价突破20万元/平方米的房子，它们无一例外，都诞生在深圳“第一梯队”的豪宅片区，香蜜湖片区便是其中之一。

香蜜湖片区位于福田中心区左侧，就辖区来看，香蜜湖街道包含了9个社区，就连海德园也包含在内。但从传统的说法来看，香蜜湖所指的则是由深南大道以北、侨香路以南、农林路以东、香梅路以西的区域。

红色边框内为香蜜湖街道辖区，色块内为传统意义上的香蜜湖片区

这里有香蜜湖、香蜜公园，此前还曾经营着市区少有的游乐设施——香蜜湖度假村、香蜜湖水上乐园，加上片区周边还有高尔夫球场、园博园，景色秀丽、环境宜人。并且，这一片区内多分布着为过去的单位房、2000年后建设的小区，无城中村，整体面貌干净整洁。

香蜜湖片区图片来源：界面楼市

而让片区晋升为豪宅区的关键因素之一，则是片区内的教育资源加持。这里聚集着深圳高级中学初中部、明德实验学校（香蜜校区）、深圳外国语小学、荔园外国语小学、东海实验小学等学校，均是口碑颇佳的学校。

更令人们对片区向往的是，香蜜湖片区被规划为“新金融中心”，并规划落地国际演艺中心、金融文化中心、改革开放展览馆等配套设施，也让片区的未来发展更为看好。

图片来源：幸福福田

早在去年，香蜜湖片区内港中旅花园的117平方米的房源，成交总价就已达到了2500万元，即单价突破20万元/平方米。而乐有家房价数据显示，如今香蜜湖片区的二手房均价也达到了18.8万元/平方米。

不过，香蜜湖片区长期以来缺乏住宅新房。从2019年至今，仅深业中城这一个项目带来约400套住宅产品，均价13.1万元/平方米，两次开盘均引起市场高度关注，最终开盘“日光”。

片区内无住宅新盘供应，周边多个新盘

作为成熟片区，香蜜湖几乎没有宗地可以出让，只能依靠旧改获取新的项目。但据界面楼市粗略统计，目前传统意义上的香蜜湖片区仅有1个旧改项目正在进行中，即香蜜湖度假村旧改项目，但其拟更新方向为商业——换而言之，日后即便有居住配套，也只会是公寓而非住宅。

而在香蜜湖片区一路之隔，有1个居住用途的旧改，由新世界主导的华泰小区旧改项目；还有1个处于征收阶段的项目，香蜜二村棚改项目。此外，从广义上的香蜜湖片区来看，景田片区、安托山片区分别有天健天骄西筑、南天电力旧改项目正在建设中。

华泰小区：基坑阶段

对于关注深圳楼市的人来说，华泰小区旧改或许并不陌生，因为它早在2010年便被纳入城市更新计划，但直到现在，它仍在建设中。界面楼市近日实探发现，华泰小区旧改项目仍在基坑阶段，尚未出地面。

华泰小区在香蜜湖片区东南部，香梅路和景田南路交汇处，建于1984年。小区占地5.5万平方米，总建面10.5万平方米，拥有1栋综合办公楼、18栋住宅楼和8栋单身宿舍楼等建筑。

在2005年，即小区楼龄21年时，福田区政府将华泰小区认定为“旧城区”；2009年，华泰公司与新世界集团签订《旧城改造合作协议》，新世界集团在此后也确立了实施主体地位；由于历史遗留问题，项目进度较为缓慢，2018年才启动签约；2021年，项目清拆完毕，并开始建设。

同样是在去年，该项目获批土石方、基坑支护工程建设许可证，预计在今年12月竣工。

图片来源：新世界集团公众号

从旧改规划来看，项目拆除用地5.5万平方米，开发建设用地4.6万平方米，总建面将达到49.8万平方米。项目将被划分为四个地块，带来商务公寓4.3万平方米、酒店1万平方米、住宅20.3万平方米（含保障房3万平方米），商务公寓3万平方米，另有商业5万平方米，以及幼儿园和图书馆等配套。从规划来看，去掉保障房面积，住宅面积为17.3万平方米，预计可带来1700多套房源。

由于在香蜜湖片区内，规划成熟，项目周边配套也非常完善。华泰小区在1号线香蜜湖站和9号线香梅站之间，步程约6-8分钟。附近500米范围内有耀华实验中学、景鹏小学、荔园外国语小学等学校。

而项目最大的缺点是，周边缺乏购物中心，最近的商场需要去到COCOPark，直线距离约1.4公里。好在项目自带5万平方米的商业，能补充日常消费的不足。

香蜜二村：仍在征收阶段

在今年5月初，市政府发布《深圳市福田区人民政府房屋征收决定书》，对香蜜二村的房屋进行征收。同时，《深圳市福田区香蜜二村棚改项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》也对外公示。

根据方案，被征收人可以选择货币补偿、产权调换、货币补偿与产权调换相结合的方式进行补偿。其中，选择产权调换方式进行补偿的，按被征收房屋的建筑面积1∶1.2予以产权调换，或按被征收房屋的套内建筑面积1∶1予以产权调换。

界面楼市实探近日发现，香蜜二村目前已处于搬迁状态，但仍未动工清拆。