募投项目不如“炒房”？普联软件拟1.28亿北京购房惹追问

　　记者 | 胡振明

　　首发上市不足一周年，普联软件（300996.SZ）拟变更募投项目而将剩余资金在北京“买房”，这比租房更划算吗？

　　4月14日收盘，普联软件股票收于28.08元/股（-2.64%），接近于两天前的历史最低股价27.01元。

　　4月12日，普联软件发布《关于募集资金投资项目变更部分实施内容并使用部分超募资金及自筹资金购置北京办公用房的公告》称，拟变更首发上市的募投项目，对“营销及服务网络建设项目”中原有多地区市场布局规划调整为重点加强北京地区面向央企总部营销及服务能力建设，使用“营销及服务网络建设项目”募资4600万元、超募资金7300万元以及自筹资金930万元，合计不超过12830万元在北京购置办公用房（具体价格以最终签署的房地产认购书为准）。

　　对此，深交所向普联软件下发关注函，要求其说明上市不到1年内即变更首发募资投向的合理性。

　　普联软件于2021年6月3日在深交所创业板上市，首次公开发行新股2210万股，每股发行价格为20.81元，募资总额4.60亿元，扣除发行费用6154.28万元后，实际募资净额为3.98亿元，其中超募资金总额为1.03亿元。

　　上市之后不久，经2021年6月30日召开的股东大会审议通过，使用部分超募资金3100万元用于永久补充流动资金。截至2022年3月31日，超募资金剩余金额7377.93万元（其中利息140.50万元）。也就是，普联软件拟将剩余的超募资金的绝大部分用于上述北京办公用房的购置。

　　载至2022年3月末，首发上市募资余额为，“智能化集团管控系列产品研发项目”募资余额2612.36万元，“营销及服务网络建设项目”募资余额为4810.98万元（其中理财及利息收入138.28万元），合计为7423.34万元。

图片来源：普联软件公告

　　其中，普联软件用于上述购房事项的4600万元就是计划调整“营销及服务网络建设项目”，并将该项目尚未完成投资的部分资金变更用途而取得。该项目包括场地租赁及装修等基础设施建设、设备购置、人力成本及其他铺底流动资金等投入，预估投资总额为6136.40万元，全部拟用首发上市所募得的资金投入。截至公告出具日，该项目已经投入了一部分资金，其中场地租赁费291.04万元、设备购置支出81.70万元、人员支出1090.96万元。公告显示，普联软件已在深圳、成都及新疆等地区根据实际业务开展情况进行了营销网络建设投资。

　　深交所在关注函中，要求普联软件说明截至目前“营销及服务网络建设项目”的进展情况，该项目实际使用金额远低于《招股说明书》披露数据的原因；说明在已支付场地租赁费的情况下，未投入场地装修费的原因，该项目的实际经营内容是否与《招股说明书》所披露的内容存在较大差异；还要求说明公司首发上市时作出的募资用途相关决策是否审慎、合理。

图片来源：普联软件公告

　　普联软件表示，首发上市的时候原计划对各地区公司进行提升及新设地区公司进行市场布局，不过，公司的大型央企客户的总部集中在北京地区，急需扩大北京本地化技术服务团队和市场团队规模，迫切需要稳定的自有办公场所。

　　普联软件未披露来自北京地区的收入情况，其2021年年报显示，来自华北地区的收入为4.04亿元，占公司营业收入的69.47%；上一年度，华北地区收入2.50亿元，占比为59.15%。比较两年的情况，华北地区收入增收，且而在公司营业收入中的占比也有明显提升。从营业收入占比来看，境内收入除了华北、西南地区占比提升之外，其余各地区收入占比均出现下滑。

图片来源：普联软件公告

　　去年首发上市的时候，2021年5月14日普联软件披露了《公司首次公开发行股票并在创业板上市招股意向书》。其中，公司认为要全面布局“营销及服务网络建设项目”，“公司已经做了充分准备，并实际进行了多种形式的先期试点，如设立普联香港子公司、深圳分公司、巴州分公司、新疆分公司等。通过不同形式的机构设立实践，公司在区域业务管理、市场拓展、团队建设等方面积累了实践经验，为在更多区域设立服务机构，提供了参照和借鉴，为完成本项目的顺利实施奠定了基础。”

　　真是计划不如变化快，如今，普联软件却要把该项目的剩余资金拿来“买房”。

　　根据公告，普联软件与交易对方北京中晟宏源科技有限公司签署《关于天恒大厦第17层物业购买之意向书》，拟向北京中晟宏源科技有限公司购买其拥有的位于北京市东城区东直门外大街46号1号楼17层1701物业的房产，作为公司北京办公用房。

　　本次拟购买的办公用房建筑面积为2105.33平方米（具体面积以双方最终签署的买卖合同及产权证明文件为准），投资总价不超过12830万元，其中交易价格为1.13亿元，根据交易价格及建筑面积计算，每平方米的价格为5.37万元。

图片来源：普联软件公告

　　在北京买房划算，还是租房划算？

　　普联软件认为，“按公司会计政策规定的折旧方法年限平均法计算，残值5%，年限按30年计算，年度折旧额约为406.28万元；目前该地段写字楼的日租金价格约为11元/平米，以同样面积计算年租金（按365天计算）支出在845.29万元左右；该项目投资后年折旧额小于目前市场年度租金支出额度，相对于租赁同等面积的相同场所，本项目的实施更具有长远优势。”

　　若是如此，那么“买房”之后，普联软件每年节省约439万元的办公用房支出。

　　然而租金或许被高估了。普联软件拟购买的标的房产位于天恒大厦，界面新闻记者通过“58同城写字楼”网页搜索发现，天恒大厦竣工时间为2005年，参考租金价格为每天8.5元/平方米。

图片来源：界面新闻记者在“58同城写字楼”网页截图

　　另外，记者在“安居客商铺写字楼”平台上查询到，天恒大厦的参考租金有每天5元/平方米、6元/平方米、7元/平方米等多个价格。

图片来源：界面新闻记者在“安居客商铺写字楼”网页截图

　　上述网页搜索到的公开参考租金价格均与普联软件公告所示的“约为11元/平米”存在较大差距。当然了，这些网络平台所公示的仅是参考价格，并非最终的成交价格。那么，普联软件调整首发上市的募投项目并拿钱购置办公用房，此举是否比租房更“划算”？深交所在关注函中，要求普联软件“结合市场数据，进一步量化分析本次房产交易价格的公允性”。

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责任编辑：何中夫