杭州哪个板块发展潜力大？

一座矗立在地铁站之上的TOD（transit-oriented development，公交优先发展）项目，就像一座“微缩城市”，能够集纳各种功能，满足周边居民的各种日常需求。

最近几年，TOD成了杭州人口中频频出现的热词，不少商场、写字楼以及新楼盘在宣传时都说自己是TOD项目，一些市民在买房时，也会先看看中意的楼盘是不是TOD项目。

近日，杭州市政府批复了《杭州市轨道交通TOD综合利用专项规划》，明确了TOD在杭州的总体布局和开发模式。

这又引起了市民的关注，哪些区域将重点发展TOD？TOD将给杭州哪些区域带来更多利好？受TOD影响，杭州哪个板块发展潜力最大？

分丝析缕，或窥一斑。

“六区二十一片”

将重点发展TOD

在老城区，TOD是城市有机更新的引擎与抓手；在新城区，TOD是引领城市扩容提质的开拓者与先驱力。

TOD（transit-oriented development），即以公共交通为导向的发展模式，通俗地讲，就是铁路（轨道）加物业的发展模式。经过国内外城市长时间的探索，已证明TOD是治疗“大城市病”的一剂良药。

对常住人口已超1220万人、轨道交通网络日益发达的杭州来说，TOD在城市发展的过程中，同样起到了强大的助力。

在《关于推进轨道交通可持续高质量发展的实施意见》中，就明确了杭州要落实TOD发展理念，加强规划保障衔接，加强轨道交通沿线用地规划控制，引导轨道交通站点周边差异化发展。

《杭州市轨道交通TOD综合利用专项规划》的获批，将充分发挥轨道交通对城市未来的发展带动作用，构建国际一流的新时代TOD发展格局，推动轨道交通可持续高质量发展，打造功能综合化、开发立体化、出行便捷化的TOD城市活力节点。

《规划》把杭州分为“六区二十一片”——先把杭州市区分为核心、东部、南部、西部、北部、拓展共六个片区，在各片区内又按不同的定位，共划出二十一个小片。

比如，在核心片区内，以城市中心综合发展为定位，划出“湖滨时尚消费活力片”，布局了湖滨商圈TOD；在拓展片区内，以富阳融杭发展为核心，划出了“富阳客运枢纽活力带动片”。

这“六区二十一片”将成为杭州TOD的重点发展区，它们将总体符合国土空间总体规划所确定的城市框架结构要求，与轨道站点客流集聚能力相匹配，具备良好的地上、地下高强度一体化开发条件。

唯一特级TOD在城西科创大走廊

承载的功能更强大

要规划建设TOD项目，轨道交通是基础。

目前，杭州已有200多个轨道交通站点，后续还会持续增加，TOD的数量也将随之增长。

不过，TOD的规模和能量，需要有大小之分。

“综合考虑轨道交通站点的区位条件、城市功能、用地形态、客流量、接驳与换乘便捷度、辐射范围、服务人口与岗位数量等因素，我们科学研判站点地区发展潜力，对杭州的TOD们进行了分级。”《规划》把杭州的TOD，分成特级、Ⅰ级、Ⅱ级这三个级别，编制团队相关负责人表示，“这可以全面支撑多中心、网络化、组团式、生态型的城市空间结构。”

最高级是特级TOD，位于城西科创大走廊的“西站枢纽站城融合TOD”，就是《规划》中唯一一个特级TOD。

“特级的标准，是依托综合交通门户枢纽，具备多轨换乘条件，车站客流量一般高于10万人次/日，用地功能高度混合，发展形态站城融合，具备完善的城市功能和丰富的立体交通场景，核心区半径可达1000米以上，居住和就业人口总量一般不少于20万。”《规划》编制团队相关负责人介绍，将“西站枢纽站城融合TOD”定为特级TOD，有两大理由。

一是因为它主要的轨道交通载体是杭州西站。

计划今年8月开门迎客的杭州西站枢纽，是一个特大型综合交通枢纽，总建筑面积约51万平方米，有11座铁路站台和20条铁路轨道线，合杭高铁湖杭段及规划中的杭临绩高铁等铁路将经过杭州西站。

除了高铁，建设中的杭州地铁3号线和机场快线也将经过杭州西站。这里可以实现多条轨道交通线路的换乘，以及轨道交通与地面公交等其他交通方式的换乘。

杭州西站承载的功能不止一座车站，在它南北两侧都有体现站城融合的综合体，正在建设多座摩天大楼，其中一幢高度近400米，2027年竣工后将成为杭州第一高楼。

二是因为“西站枢纽站城融合TOD”还是城西科创大走廊的核心。

城西科创大走廊绵延33公里，是杭州的城市重点功能板块，将争创综合性国家科学中心，未来居住人口有望超过40万。

望江新城、武林新城等地

区域能级高，开发潜力大

杭州规划了十多个Ⅰ级TOD，分布在市中心、大城北、钱江南岸和富阳等区域。比如在近期（2021-2025年），武林新城、望海潮和西湖大学等TOD都是Ⅰ级TOD。

Ⅰ级TOD主要依托于轨道交通双线或多线换乘枢纽、多站点联动地区或结合大型公交枢纽一体化布局，车站客流量一般高于5万人次/日，用地功能混合，一般具有组团公共中心功能、完善的垂直交通体系和便捷的换乘系统，核心区半径为800米左右，居住和就业人口总量一般不少于8万。

《规划》编制团队相关负责人表示，Ⅰ级TOD项目具备区域能级高、开发潜力大、轨道交通服务功能强的综合利用条件。

以武林新城TOD为例，多条地铁线的换乘站都位于这一区域，且轨道交通站点相对密集，属于“多站点联动地区”。依托创新创业新天地、跨贸小镇、电竞小镇等核心项目，将形成“武林新城发展极核”。

可以预见，未来武林新城内乘坐轨道交通将更加便利，东新路沿线的嘉里等项目将受到轨道交通及TOD带来的更多利好影响。

望海潮TOD依托城站火车站和周边的轨道交通站点，是铁路和城市轨道交通的双枢纽，计划实行综合开发，集交通、酒店、商业、服务、展览、办公、交互、居住等多元功能于一体，打造TOD综合立体之城，并有望成为“长三角精品商务客厅”。

未来，围绕着望海潮TOD，还会有K11艺术购物中心、瑰丽酒店及未来社区，这是充满现代都市和未来感的望江新城，起到了连接老城区和钱江新城区域的作用，望海潮TOD正是其中的关键节点。

目前，望海潮TOD周边已有建设中的地铁7号线莫邪塘站，预计本月底具备开通条件，根据《杭州市综合交通专项规划（2021-2035年）》，这一区域未来还会有其他轨道线路接入，形成换乘站点。

大城北&运河湾转型提升

两大Ⅰ级TOD将助力支撑

大城北的康桥北TOD和杭钢TOD，也属于Ⅰ级TOD，并被列入近期重点项目。

两大TOD相距不远，都处在大城北&运河湾转型提升片，《规划》编制团队的解释是：为了共同支撑大城北&运河湾转型提升片。

大城北区域过去是杭州的工业区，分布了杭钢、杭玻、炼油厂等一大批工厂，部分工厂关闭或搬迁后，大城北&运河湾转型提升片的定位是“工业转型升级与城市有机更新示范”，两大TOD的规划建设，将为其注入“硬核动力”。

在杭州的“北建”战略中，就要求高标准推进大城北区块建设，加快大运河文化带规划建设，塑造世界级文化地标，充分展现良渚文化、运河文化、工业文化，将城北建设为“展示我国城市有机更新成果的重要窗口”。

除地铁、快速路等交通基础设施，大城北区域未来还有京杭大运河博物院、大城北中央景观大道等项目。

在《杭州市综合交通专项规划（2021-2035年）》中，还有多条规划中的轨道交通线路涉及大城北区域，也将助力大城北TOD的强大。

城市外围的郊区新城

将带动发展

郊区新城，也是近年来城市发展领域的热词。

建设产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城是大势所趋，更成为很多城市的未来发展方向。

杭州在城市外围的郊区新城布局多个Ⅱ级TOD，如临平区的昌达路TOD，萧山区的蜀山南、所前TOD，临安区的滨湖新城TOD等。

这样的规划布局方式用意明显：将带动郊区新城的发展。

与Ⅰ级TOD相比，Ⅱ级TOD核心区半径又要小一些，一般为500至800米，居住和就业人口总量一般不少于5万。

Ⅱ级TOD主要依托轨道交通换乘站，大客流站或车辆段，车站客流量一般不少于1.5万人次/日，一般具有片区公共中心职能和多方式换乘系统。

上海复旦规划建筑设计研究院杭州分院规划所所长王淼说：“在郊区新城布局TOD，可以更好地实现职住平衡，提升生活品质，缓解中心城区人口负荷和资源环境承载压力，优化土地资源的利用，避免交通拥挤、环境污染、通勤成本较高以及土地资源紧缺等‘城市病’。”

满足居住、工作、休憩、交通四大功能 TOD综合开发是杭州高质量发展的有效途径

像杭州这样的城市，在土地等各类发展资源日益紧张的背景下，迫切需要一种更高效的开发方式，来满足居住、工作、休憩、交通四大城市功能。

开发TOD，在站点周边用高品质生活圈、创业活力圈和高效通勤圈吸引人群集聚，避免城市盲目扩张，可以更好地引导城市向高品质方向发展。

“结合城市功能分区，引导TOD差异化发展。TOD根据不同站点周边区域定位及未来发展方向，承担不同的城市功能。这对轨道交通和城市的可持续发展，将起到积极作用。”

王淼表示，合理有序布局TOD，有利于杭州形成特大城市新型空间格局，帮助核心区分散交通等各方面的压力。

比如，在郊区新城形成区域中心，市民购物、休闲、娱乐等，就不用再费时费力地跑到武林广场、龙翔桥等老中心，家附近就可以满足大量需求，既缓解城市整体的交通压力，自己的生活品质也更高。

杭州市规划和自然资源局相关负责人说：“建设发达的轨道交通网络，依托轨道交通，使得土地、人口、岗位等资源向轨道沿线集聚，实施站点TOD综合开发——这是杭州市高质量发展的有效途径。”

记者手记

一个好的TOD项目

会形成良好的“生态循环”

尽管TOD一词已在人们生活中频繁出现，但TOD究竟什么模样？还没有标准答案。

有人认为，靠近地铁站的房子就算TOD；还有人认为，地铁站上方造一幢房子，就可以称为TOD；许多楼盘在宣传时，也会把“TOD”作为一大亮点。

然而，并不是地铁站上方盖幢房子，就可以称为TOD。

一个项目被规划定位为TOD，是需要满足多方面因素的。

首先，有共识的，是必须具备较强大的公共交通功能，公共交通站点是TOD规划基础，作为以公共交通为导向的发展模式，TOD所在的站点需有着较为强大的公共交通功能，如一般为多条轨道交通线路的换乘站点，或是城市轨道交通与高铁、地面公交等其他交通方式的换乘枢纽，并拥有充足的人流量。

其次，TOD的功能一定不是单一的，在交通功能基础上，它还需集纳商业、娱乐、办公甚至城市公共中心等多重功能。它在规划布局时，必须有相关产业支撑，能提供充足的岗位，满足周边居民的工作需求。

第三，TOD还必须是高强度开发的，能将多重功能集中在轨道交通站点近距离的一幢或几幢建筑内，能集聚大量人流。

换句话说，TOD可以让大家在走出轨道交通站点后，无缝衔接商场、写字楼、居民楼等，实现工作、休闲、娱乐和居家。

因此，一个成功的TOD项目，在商业、资源、产业、配套、服务等方面，不能有明显的短板，只有形成一个良好的“生态循环”系统，才能实现可持续发展。

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