2021年终观察⑤丨社保最卷的板块 竟是这里……

逝者如斯夫，不舍昼夜。

转眼间，又是一年岁尾。

回顾2021年，法拍限购、限售升级、集中土拍、新房住宅摇号拼社保入围、限价调整、土拍竞品质、土拍摇号、房贷利率5连涨后回调、二手房7连跌……

杭州楼市出现了太多转折与改变。

不止政府与开发商，普通购房者更要努力适应，才不会在复杂诡谲的行情之下迷失方向。

总结历史，才能更好地把握未来。

故而，蓝房特推出2021年终观察系列篇，就“万人摇”“二手房”“限售”“社保”“限价”“跟着品牌房企去买房”等关键词展开回顾与分析，为广大购房者厘清2022年的购房方向。

第五期，我们聚焦的关键词是“社保”。

01

“拼社保”或成常态

如系列的前几篇章所言，由于政策更替，不管是万人摇还是限售，在2022年都将极大地降低出场频率。

与之相反，“拼社保”则或将成为红盘的常态。

8.5“拼社保”新政（图源杭州住保房管）

轰轰烈烈的8.5楼市新政，将社保月数全面纳入了现有的新房住宅摇号机制内：

1.落户未满5年，连续2年社保方可限购1套（限购范围）；

2.非本市户籍，连续4年社保方可限购1套（限购范围内）；

3.登记组数:预售套数≥10:1的，按购房人群分类社保排序入围。

据蓝房不完全统计，自“拼社保”实施迄今（2022.1.19），杭州楼市共触发38次社保排序，涉及7大行政区、20个板块。

注：截至发稿前，万科星潮映象府尚未公布登记公示，默认首开拼社保。（下文同）

制表/蓓蓓

位于余杭区瓶窑的溪上俪庭，在8.5新政后收官之时，终于终结了连续4次限售的命运，72套房源共入围702组登记家庭，中签率10.26%。

虽然没有限售，但作为新政后第一个触发社保排序的楼盘，溪上俪庭人才拼到了E类9个月社保，无房家庭184个月社保，普通家庭187个月社保、直接满格！

这么苛刻的社保入围条件，入围就很难了更别提喜提中签了。

制图/蓓蓓

这也间接告诉我们，拼社保/社保入围月数长短或将逐渐代替万人摇/限售，成为新的红盘判定标准。

看这洋洋洒洒的38次“拼社保”，放在过去哪个不是万人摇的种子选手呢？

02

哪个区域社保最卷

那么这38次触发社保排序，到底哪个区域、哪个板块社保最卷？社保排序的竞争力最大呢？

制图/蓓蓓

据蓝房不完全统计，拱墅区共触发社保排序14次，是杭州十区触发社保排序次数最多的一个区域；

余杭区共触发9次，位居第二；西湖区与萧山区分别触发5次社保排序，并列第三；

上城区与滨江区由于供应不多，分别触发2次社保排序；而临平区仅触发1次社保排序；

钱塘区、临安区与富阳区三个相对偏远的区域，均未触发过社保排序。

临安区与富阳区一向不热门，与限售、万人摇等红盘标签页从未有过交集，不拼社保也在情理之中。

但作为著名的万人摇板块+限售频繁的大江东，何以竟无需拼社保？

其实，大江东越来越不热门，自限售以来便有端倪。

1.27新政之后，中签率≤10%的房源都要限售5年。

翻看本系列的限售篇，发现大江东只有因热点楼盘限售，而因中签率而限售的楼盘一个都没有。

大江东宝龙广场实景

虽然3条地铁+2座大型商业综合体+钱塘区管委会加持板块，但随着板块限价的上调，一二手倒挂几乎不复存在。

除非刚需自住，投资需求的群体便不再青眼于板块，板块中签率不断上浮。

但这对于真正的刚需购房者而言，恰恰是好事儿，不用拼社保更无需限售5年，便可轻松置业杭州主城区。

大江东东沙湖实景

不需要限售或者拼社保的板块，并不一定就是不好的板块。只有适合自己、匹配自己需求的，才是好板块。

希望广大购房者可以牢记这一点。

03

卷的最高境界：

拼社保+限售5年

十大行政区当中，拱墅区拼社保拼得最凶。

那么，20个触发社保排序的板块之中，又是哪个板块最卷呢？

据蓝房不完全统计，申花、钱江世纪城与三墩北三个板块，均以4次并列拼社保内卷板块第一名。

制图/蓓蓓

申花4次拼社保之中，滨融府收官贡献了1次，其余3次都归属于天珏华庭。

在供应有限的CAZ，只要开盘必拼社保。

钱江世纪城的4次拼社保之中，华润亚奥城、滨江观品、滨江星翠澜庭与刚刚首开的万科星潮映象府各贡献1次。

SKP项目总体效果图

万科SKP项目后期还有4幢高层，再加上融信傲世邸的119套高层，大抵都是逃不过拼社保的宿命了。

供应有限+地段，不管产品如何，已经注定了热门。

三墩北的4次拼社保之中，收官的天澜贡献了1次，其余3次都属于钱江古墩彩虹轩。

与申花类似，古墩彩虹轩也是板块的独苗供应。

二推之时，项目更因为中签率仅9.97%而限售，人才社保门槛E类16个月，无房社保门槛125个月，普通家庭社保门槛165个月。

社保拼到165个月，还要限售5年，这大抵是迄今为止卷的最高境界了。

古墩彩虹轩效果图

类似拼社保还要限售5年的项目还有3个：

信达中心丨杭州壹号院收官之时中签率仅3.32%，人才社保门槛E类88个月，无房社保门槛187个月，普通家庭社保门槛187个月。

这个中签率是38次拼社保中最低的，人才社保排序门槛也是38次拼社保当中最高的，而无房与普通家庭社保门槛均为满格。

未来科技城的众安蒲荷芸邸与金成汀云上府，收官中签率分别为9.46%与9.97%，也成为拼社保+限售行列当中的一员。

38次触发社保排序的27个楼盘，目前还有星创城丨映月璟园、钱江古墩彩虹轩与万科星潮映象府三个项目还有房源可售。

星创城丨映月璟园只限人才与无房家庭报名，是限售5年的热点楼盘；而其他两个楼盘，只要开盘中签率高于10%，则无需限售。

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