股市瞬息万变，投资难以决策？来#A股参谋部#超话聊一聊，[点击进入超话]
原标题：美好置业多元化战略陷困局 去房产化转型道阻路长
本报记者 郭阳琛 张家振 上海 武汉报道
在大刀阔斧开拓装配式建筑和现代农业等多元化产业后，美好置业集团股份有限公司（000667.SZ，以下简称“美好置业”）正陷入转型不畅、业绩低迷的质疑之中。
10月15日，美好置业发布的2021年前三季度业绩预告显示，预计今年前9个月归属于上市公司股东的净利润亏损5.3亿~6.2亿元，相比去年同期亏损约1.43亿元大幅增加。其中，三季度预计归属上市公司股东的净利润亏损2.19亿~3.09亿元。
据了解，作为谋求转型发展的两大主要业务，美好置业近年来布局的装配式建筑和现代农业板块正面临着投资巨大但难以盈利甚至录得巨幅亏损的难题。其中，装配式建筑业务因尚未达到相应规模，仅在今年前三季度便预亏约3亿元；现代农业板块，公司已在2020年退租位于洪湖市新滩的6.4万亩土地，未来也将全面退出。
多元化转型遇阻，也让美好置业面临着资金和债务压力。资料显示，截至今年6月底，美好置业仍处于三道红线中的“橙档”之列。此外，公司旗下的美好名流汇等项目交付已多次逾期，项目施工进度未达预期。
对此，美好置业相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示，美好名流汇项目逾期交付主要受疫情影响，目前施工已进入收尾阶段，今年年内应该可以交付。该负责人同时表示，全面向“房屋智造”转型则是公司目前发展的必然之路，不会因为当下成效不佳而放弃。
有项目多次延期交付
“经两次延期后，在10月11日召开的硚口区、开发商和业主三方协调会上，美好置业明确表示资金紧张，约定的交房日期还无法交付。”近日，一名美好名流汇业主在武汉城市留言板上如是称。
按照原定计划，位于武汉市硚口区的美好名流汇项目本应在今年6月28日交付，受2020年新冠疫情不可抗力因素影响，交付工作根据武汉市住房保障房管局指导意见顺延至9月28日。此后，项目开发商武汉市泰宇商贸有限公司（以下简称“泰宇商贸公司”）又发函告知第二次延期，并将交付日期推迟到了11月28日。
10月20日，记者现场走访发现，在美好名流汇项目营销中心大门上张贴有《延期交付通知书》。对于延期交付的原因，泰宇商贸公司表示：“2021年7月30日，湖北等多个地区暴发‘德尔塔’新冠疫情，对项目开发建设的原材料、施工机械及人员组织造成了一定的影响，进而导致施工进度再次停滞。”
据了解，美好名流汇项目又称为“农利村城中村改造开发项目K4地块”，目前一期已交付入住，二期也已全部售罄。记者在现场看到，美好名流汇二期已基本实现结构封顶，但仍有部分楼栋的外立面尚未完成，项目工地内有工人进出。
“项目并没有停工，目前只有4、5号楼延期，主要是整个项目要一起拿竣工备案证才能交付，但资金方面确实有些小问题。”美好名流汇项目一名销售人员告诉记者，目前主要在施工绿化和室内部分，所以工人会比之前少一些。在资金方面，预售金账户里还有1亿元左右资金提不出来，正在房管局批复，也有部分预售资金被集团“统筹用到了其他项目”。
美好置业相关负责人则表示，美好名流汇项目施工已进入收尾阶段。今年年内（交付）应该没有问题，但现在还得要取决于中建三局方面，肯定是会往前赶。中建三局负责美好名流汇项目的一名夏姓负责人也告诉记者：“我们已经做得差不多了，正在做一些零星的修补工作，预计1个多月就能交付给甲方，年底交付给业主应该没什么问题。”
无独有偶，美好置业位于武汉的另一项目——美好长江首玺则被传出已陷入“半停工”状态。据了解，该项目共分为“建和村城中村改造K1、K2、K3地块”。记者在K1地块项目工地实地走访发现，项目承建方同样为中建三局，目前项目工地尚有工人在进行小区围栏和外地面等的施工。
对此，美好置业方面公开回应表示，美好长江首玺项目K1地块处于外墙涂料施工前的基层交接验收、整改阶段；K2地块正在进行公区施工，因外墙涂料等关键工序对环境条件要求较高，故进度暂时放缓，预计10月底11月初将开始进行外墙涂料作业。
多元化转型“折戟”
在此之前，美好置业曾大力开拓多元化转型业务。
时间拨转到2013年，美好置业开始投入装配式建筑领域，将“产品工厂化”作为重要发展战略；2017年，公司又开始涉足现代农业领域。此外，美好置业坚持城乡建设服务者的定位，形成了“房屋智造一体化+现代农业”两大业务格局。
装配式建筑一直是美好置业押注的转型方向。公开资料显示，美好置业已在武汉、青岛和郑州等全国25个大中城市打造了40余个项目，并建立了13个“房屋智造基地”。
财报显示，今年上半年，美好置业新获取装配式建筑A级示范项目2个，EPC 项目签约额15.59亿元。自今年4月逐步对外开放PC构件销售业务以来，公司在4~6月间共签约2.26万立方米，签约额5829万元。
然而，装配式建筑却迟迟难以盈利。对于今年前三季度亏损严重的原因，美好置业方面直言，除了受房地产开发周期影响，主要是由于其装配式建筑业务尚未达到相应的规模，所以报告期内产生经营亏损约3亿元。
美好置业负责人表示，装配式建筑是国家正在大力推进的技术路线，在房地产领域也是国家重点发展的，“所以，我们肯定会想各种改进办法，继续往装配式建筑这个方向发展。”
与之相对的是，美好置业正不得不选择忍痛放弃现代农业业务。此前，美好置业方面透露，公司已于2020年内完成洪湖土地6.4万亩的退租工作，将已投入的农田改造费用，即长期待摊费用余额约1.5亿元一次性计入2020财年的损益。
今年10月初，美好置业方面在回复投资者提问时也表示：“公司将对农业板块经营策略进行调整，向轻资产业务模式转型。”“轻资产转型就是退出的意思，公司不会在农业方面继续投入了。”美好置业负责人进一步向记者解释道。
财报显示，截至2021年6月末，美好置业的主营业务为房地产、PC和EPC业务、农业，占营收比例分别为52.57%、42.91%、1.58%。
按照美好置业的最新说法，公司正处于传统房地产商向房屋智造服务商的全面转型过程中，随着 PC、EPC、SEPC三大业务的进一步发展，传统房地产开发业务加快收缩，房屋智造业务规模和占比会逐渐增长。
加快去房产化
贝壳研究院数据显示，截至2021年上半年，共有13家企业被划入三道红线“橙档”，美好置业也名列其中。据悉，公司剔除预收款项后资产负债率为70.6%，净负债率为46.0%，而现金短债比仅为0.46。
面对债务压力，美好置业率先想到的是出售物业资产。今年2月8日，作为负责美好置业旗下地产项目的物业服务公司，美好幸福物业服务有限公司（以下简称“美好幸福”）60%的股权被转让给龙湖嘉悦物业服务有限公司（以下简称“龙湖智慧服务”）。
此后的8月25日，美好幸福剩余40%股权也被转让给龙湖智慧服务。同时，美好幸福的法定代表人、负责人也由美好置业总裁吕卉变更为龙湖智慧服务湖北区域总经理颜廷强；9月9日，美好幸福正式更名为龙湖怡悦物业服务有限公司。
对此，美好置业负责人表示，美好幸福并不属于上市公司资产，转让交易也是控股股东美好集团所做的决策。但记者注意到，美好幸福旗下多家子公司曾被纳入美好置业的前身名流置业的财报中。
另一方面，美好置业也在加快去房产化。公司在财报中表示，房产项目将尽快完成清盘工作；一级开发及历史遗留项目尽快完成转让、退出及投资收回；退投项目加快按照协议约定收回退投款；应收账款制定奖罚措施，加快回收；与房屋智造业务无关联的各类公司制定工作计划，逐步清算注销。
为此，美好置业也一直在为公司首个“PPP”产业新城项目——美好未来新城寻找合作伙伴。
2018年7月30日，美好置业与洪湖市人民政府、新滩经合区签署正式合作协议。经过3年建设，该项目已投入基础设施配套费用15亿元。
而在今年4月，美好置业方面公开表示，正试图为美好未来新城4幅已完成摘牌并办理土地证的地块寻找合作开发机会。其中，17号（约66亩）、20号（约104亩）和21号（约125亩）三幅地块，容积率均小于或等于1.2，用地性质为居住用地，20号地块含部分商业；3号地块（约163亩），容积率小于等于2.5，为居住用地。
美好置业负责人向记者坦言，美好未来新城项目引入合作伙伴，目前还没有新的进展。针对“三道红线”何时“转绿”的问题，该负责人尚没有准确的时间表，“但肯定会尽力去降负债。”
责任编辑：王翔
APP专享直播
热门推荐
收起
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）
