北京胡同重生背后:政策面的破与立

北京胡同重生背后:政策面的破与立
2021年10月16日 02:07 贝果财经

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  北京胡同重生背后:政策面的破与立

  本报记者 詹方歌 卢志坤 北京报道

  西城区是北京市历史最为悠久的城区之一,城市建设起步早,目前建筑及人口密度趋近饱和,相较其他区域更早进入存量市场。与此同时,核心区位平房产权复杂、历史遗留问题较多,在城市更新的过程中更要以历史文化保护为先决条件。如何在现有条件下盘活存量资产,在保证民生的前提下实现产业迭代更新,成为核心城区进一步提升区域发展水平的重中之重。

  2019年6月,西城区菜西片区正式启动申请式退租,成为全市首个“申请式退租”试点项目;两年后,片区更新实施方与银行方面达成合作,尝试通过“促整院”的方式实现更大的经济效益。

  西城区住建委主任刘戍东对《中国经营报》记者表示,未来促整院、整院促街区,片区实现规模效益带来的地价提升,更新项目实施方的盈利模式也将更加明朗。

  目前,遇题、破题仍旧是企业和政府方面的主要工作内容。记者采访的参与菜西项目的相关人士皆提及,试点便意味着“摸着石头过河”。其中居民安置方案如何取得突破,项目盈利周期如何进一步缩短,合作模式如何在防控风险的前提下进一步创新,都不仅仅关乎菜西本身,更像是在大拆大建被叫停的今天,尝试为存量市场的城市更新打开一扇能够眺望远方的窗。

  盘活拆迁停滞片区

  多位参与该项目的人士对记者表示,在“申请式退租”启动前,菜西曾是一个“死局”。2007年,菜西片区曾酝酿整体拆迁,但2009年初拆迁停滞,除300余户人家腾退外,其余的700余户则在片区“失管”的情况下度过了十余年。

  直至2019年6月,菜西片区腾退才正式重启。菜西项目实施企业北京金恒丰城市更新资产运营管理有限公司(以下简称“金恒丰公司”)总经理高轶介绍称,本次腾退方式不同于拆迁补偿,采用“申请式退租”,以货币补偿方式安置,且腾退无硬性指标,签约期内居民自愿决定去留。截至签约期结束,390户直管公房中234户居民完成签约,另有41户私房房主也选择腾退。

  据悉,申请式退租主要面向房屋产权属于区级政府的直管公房。在北京的老旧小区改造项目中,西城区面临的一大难点便是直管公房较多,难以引入社会资本进行存量盘活。而申请式退租的出现,则在现有条件下对这一问题给出了解题方案——引入区属国企华融基础旗下金恒丰公司作为改造方,负责腾退、片区建筑改造的同时,承担直管公房管理人的角色,对片区进行“复管”。

  改造过程中,政府方面为项目公司提供40%的资本金,其余成本则由金恒丰公司自行筹措。高轶表示,10%的资金来自项目公司的自有资金,另50%则来自某国有大行针对城市更新项目提供的25年期低息贷款,利率低至4.5%以下。

  以现有的盈利模式来看,25年期的贷款还不能完全覆盖菜西片区城市更新项目整体约40年的回款周期,除在合法合规的范畴内创新盈利业态外,项目方和政府方面也在不断探索新方式提升院落价值。

  高轶表示,通过申请式退租项目腾出的院落目前共有130个,其中110余个院为“共生院”,即院落内部还有未搬迁居民,这类共生院经济价值远不如整院,改造后的业态以长租人才公寓为主,这类业态的回款周期大约在40年以上。

  此前项目方曾试图将部分“共生院”打造为利润更高的短租公寓。但2020年底,北京市出台相关规定,这类业态的新增在西城等核心区明确禁止。此时菜西片区短租公寓装修已经完成,即将对外营业。项目方在接到通知后,便折中将以短租公寓标准打造的公寓以长租形式对外出租,回款周期进一步拉长。

  相对于“共生院”来说,整院则多以商业及办公的形式对外出租,经济效益能够获得较大幅度的提升。目前,政府方面对于出租年限也做出了一些限制,为防范国有资产流失,要求项目方与租赁方签订的合约期限不得超过5年。

  高轶表示,这一规定对院落租金产生了一定程度的影响,“内饰装修大多由租赁企业方面完成,他们肯定希望多租几年,摊薄成本。”他同时表示,相对共生院,目前整院的租金效益已经相对可观,能够达到不低于10元/天/平方米,目前仍处于供不应求的状态。

  为腾出更多整院,进一步盘活街区,提高腾退空间经济价值,2021年6月,项目方与建设银行方面达成合作,通过银企合作的模式,针对院落内仅剩一户的共生院,在一定期限内由社会资本提供平移房源,以 “人走(房屋租赁)权留”为前提,实现“促整院”。

  高轶介绍,平移房源租金由建行承担,并按约定年限趸付给原住民,而金恒丰公司方面则负责后续房屋的改造,项目方和银行方面再以双方投资比例进行收益分配。“我们的合作期限是20年,大家(项目方及银行)都能在这个期限内进行成本回收,还能有所盈余。”他说。

  企业和政府方面皆对记者提及,除菜西片区外,目前西城及东城有多个拆迁停滞片区,均将通过申请式退租的方式再度盘活。而菜西项目能够作为全市首个试点落地,得益于“18号文”的出台及后续协调工作的推进。

  安置方案创新

  西城区住建委街区更新科负责人甘忠奇对记者表示,原始的拆迁模式中矛盾较多,腾退及后续安置的成本较高。申请式退租的想法酝酿初期,市领导及市住建委方面的初衷是居民以自愿原则腾退,减少摩擦的同时降低腾退成本。

  公开资料显示,菜西片区的货币安置方案为每平方米补偿约12.5万元。高轶表示,经过项目方测算,申请式退租的方式相对传统拆迁安置,在前期腾退成本方面有所降低。甘忠奇对记者表示,该项目整体拆迁安置成本相对传统拆迁模式同样有所降低。

  整体成本的降低,主要得益于安置方式的创新。2019年1月,北京市住建委,东、西城政府联合印发《关于做好核心区历史文化街区平房直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理有关工作的通知》(即“18号文”),其中明确提及,申请式退租的定向安置房按共有产权住房管理,也可作为公租房使用。而菜西片区的申请式退租项目,则是全市首个以共有产权房作为定向安置房的项目。

  此前有多位了解一级开发的人士对记者表示,在部分以往的拆迁安置项目中,货币安置费用中包含多个部分,除按平米数及房屋评估值确定的“明补”,还涉及家庭困难补助等“暗补”。而暗补的金额甚至有可能高于按照房屋评估值的补偿金额,为的是让被安置者能够买得起商品房安置房源。除此之外,“暗补”还可能发生在安置房交易环节,即让被安置者以低于市场价的价格购入安置房源。而这其中的补贴和差价皆由政府财政承担,拆迁成本居高难下,财政负担较重。

  而在申请式退租项目中,安置房被确定为共有产权房,有关部门可以通过调节共有产权比例的方式,调节被安置者需支付的安置房费用。这一模式创新也是基于申请式退租的主要受众为公房承租者,公房产权本身属于区级政府,承租人仅有承租和居住权的性质。

  甘忠奇表示,针对申请式退租项目的特殊性,作为这类项目安置房的共有产权房审核条件也有所调整,例如,不考虑承租人家庭有无购房记录(目前名下无房即可);将单身购房人年龄放宽至年满18周岁;离婚未满三年的申请人具备购房资格等。

  除此之外,申请式退租家庭还需填写拆除自建房等违建承诺书。“过去我们实际工作中遇到过这样的情况:被安置者正式房交了,但住到早年间的自建房中。因建筑年代久远,这类自建房无法被认定为违建,只能叫‘无证房屋’。”甘忠奇说,申请式退租项目中承诺书的签订便有效避免了这类情况再度发生。

  目前,菜西片区的大部分腾退居民从失管多年、房屋逼仄的环境中抽离,并在丰台南苑的共有产权房项目中安下家,共有产权房持有比例则被最终确定为居民持有45%,政府方面持有55%。除此之外,市级单位还批准,免除此后申请式退租项目所涉及共有产权房的相关土地出让金。这一规则被最终固定沿用,也破除了申请式退租项目后期遇到的部分障碍。

  政策挑战

  事实上,菜西片区能够成为试点项目,也得益于其相对好的改造条件。2007年腾退后的300余户人家留下的房屋,经过复建能够直接作为项目公司资产进行盘活,对冲后续退租产生的成本。甘忠奇表示,因菜西试点项目的身份,上级单位为其开辟绿色通道,使得这批房屋的租赁方能够正常取得营业执照,尽可能对出租行为作出规范。

  但在当前条件下,这300余户房屋的产权问题仍旧难解。高轶表示,此前菜西片区的拆迁为某民企主导,后来因资金原因拆迁停滞。西城区与宣武区合并后,华融基础作为西城区国企接盘该项目。作为接盘方,金恒丰公司应当能够办理原拆迁房屋产权过户,但具体落地实施过程中仍有诸多关系需要理顺。

  2019年6月,北京市规自委及住建委联合发布《关于疏解腾退老城房屋办理不动产登记及土地有偿使用的工作意见》,其中提及,“对历史遗留的腾退回购房屋,原产权人难以配合实施主体办理过户的情况,区规划自然资源部门可依据区政府转移登记嘱托文件,在登记公告无异议或异议不成立的前提下,依实施主体单房申请办理转移登记手续。”

  允许单方办理不动产登记,意味着制度面在此类房屋确权方面迈出了重要一步,对于盘活菜西及其类似片区皆是好消息。

  高轶解释,除不动产登记外,房屋测绘、公房房本拆分方面都仍有程序性障碍需要扫清。例如,项目方在针对房屋完成恢复性修建后,实际面积难以和原产权证上面积保持一致,这对测绘备案环节造成了一定挑战。此外,按照目前市住建委的规定,公房房本不能拆分,但在实际项目中,存在多个房间被放置于一个房本中的情况,项目方基于确权需要,确实需要将房本拆分。“(城市更新项目)牵扯方面太多,又有历史遗留问题,所以确实难,但难才有意义。”他说。

  除此之外,政策面针对类似城市更新项目的支持已经愈发明确,具体到落地仍需时日。

  例如,“18号文”中提及,“实施主体可持区政府批准的经营权授权证明文件,向金融机构申请贷款,融资资金用于片区直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理工作。”但高轶表示,当项目方试图通过50年经营权获取贷款时,银行方面仍很为难。目前项目方正在与某国有大行洽谈,贷款或将以华融基础提供股东担保的形式达成。

  除此之外,多位城市更新从业者对记者表示,目前该类项目税负仍旧较重。据金恒丰公司方面测算,项目方每收入100元租金,有20元左右需要缴纳各种税费。高轶表示,针对菜西片区来说,需缴纳的税费主要有增值税、土地使用税、房产税等。其中,土地使用税和房产税如果能够以适当的比例和方式进行减免或返还,或能够缩短项目的回款周期。

  相对粗放式的大拆大建,申请式退租、促整院、促街区的逐步腾退模式,遵循居民自愿原则,且整体成本更低。相对应的,在推进过程中,对政府的行政能力和企业的精细化运营水平皆提出了更高的要求。而从“城市更新”这一更宏大的命题上来讲,以试点的方式率先跑通程序关卡和盈利模式,或许还需多部门、多行业共同协作,实现共赢。

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责任编辑:梁斌 SF055

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