买卖两难，被困在换房道路上的置业者该如何突围？

原标题：买卖两难，被困在换房道路上的置业者该如何突围？

自5月以来，昆明楼市打折促销潮一波接一波，优惠力度一个比一个大，许多购房者着急“上车”。其中，不乏改善置换群体。

然而，在二手房市场成交低迷的当下，不少置换者正面临着卖不掉、买不起的尴尬局面。

置换时该先买房还是先卖房？大有讲究！

昆明锐理统计数据显示，近5年来，市场成交主力面积段已从100㎡以下逐渐转移到100-140㎡。2016年100-140㎡成交占比约39%，2021年上半年已激增至55%。

这意味着，市场购买主力已从刚需逐渐向改善过渡。而这些改善客群中，有不少人是通过置换来实现的。

而对于置换者而言，首先面临的一个问题是，应该先买房还是先卖房。其实这个问题的答案，主要还是取决于自身的资金情况以及当下的楼市行情。

在有房子但没贷款，且手里还有闲置资金的情况下，只要时机合适，随时都可以买卖，无需纠结。

至于按揭购房，置换时究竟是该先卖还是先买，说白了其实是首套房和二套房的关系。先卖后买，新入手的房源就是首套房。而先买后卖，便算作是二套房。

目前，昆明首套房根据资质最低首付比例为20%，房贷利率最低5.4%。二套房最低首付比例为45%，房贷利率最低5.6%。

首套房和二套房首付金额对比

按此标准，以8月昆明商品房住宅约13956元/㎡的均价来算，置换一套面积140㎡的房源，选择30年商贷，首套房首付约39.1万，二套房约87.9万。

由此看来，先买后卖，需多准备近50万元首付。对于手头资金宽裕的置换者来说，如果遇到心仪的新房源，可以选择先买房，等二手房市场行情好的时候再乘机卖掉手上的老房源。

但对于手头资金有限的置换者来说，若是借钱买房道路被堵死，还是乖乖地先卖房再买房，比较现实。

 “卖一买一”人群，真的很难换房吗？

“卖一买一”看似美好，但实际操作起来却并不简单。因为在这年头，想要以理想的价格快速处理掉手中的二手房，正变得越来越难。

据贝壳找房成交数据显示，昆明二手房交易量已从5月时的703套，下降至8月时的178套，短短4个月时间，成交量锐减超7成。

同时，国家统计局相关统计数据显示，8月昆明二手房销售价格环比下降0.6%，降幅为全国第一。

图片来源：国家统计局

二手房交易市场的量价齐跌，说明了“卖旧买新”的置换方式操作并不简单，许多二手房的艰辛成交历程就是其最直接的证明。

从贝壳找房上平台上挂牌的房源中可以看出，房东急售、低于市场价、降价抛售等已然成为昆明二手房市场的热门标签。不少房东为了更快速的套出现金用于改善换房，不得不选择以“金钱”换“时间”。

贝壳找房平台上，成交周期在1年以上并多次调价的案例不在少数 图片来源：贝壳找房

即便如此，二手房成交效果也并不理想。在成功出售的房源中，成交周期长达1年甚至2年以上，调价数次是常态。其中一套房源，更是经过6次调价，最终降价61万，挂牌近一年时间后才成功出手。

二手房成交市场的艰难，对于资金有限的置换者来说，如果不卖掉一套房打底，就很难够得上新房的高门槛。也就是说，如果手中的房子难卖，改善置换就只能成为一句空谈。

换房越来越难，购房者或许只能一步到位

那么，对于想要“卖一买一”的置换者来说，今年换房为何如此艰难？

一方面，随着调控升级，贷款额度收紧，放款周期延长。在实调中发现，目前昆明银行虽未“停贷”，但大部分额度紧张，按揭购房者即便现在办理贷款，也需要等待4-6个月才能放款，部分银行甚至需要排队到明年。受到信贷的影响，二手房流动性明显降低。

这一系列的问题，也直接导致了二手房库存激增。贝壳找房9月23日挂牌数据显示，目前昆明共有46967套二手房在售，相较于去年一月份时的26734套，存量猛增75%。成交量持续下降，挂牌量却持续上涨，昆明二手房市场竞争愈发激烈，这无形中又加剧了置换者的卖房难度。

图片来源：贝壳找房

另一方面，相较于二手房，新房楼盘大多是和银行直接合作，贷款相对容易。加之新房户型设计、社区规划等更加科学实用，居住体验感更好，将来转手更容易，因此许多购房者更愿意购买新房。新房市场的分流，进一步拉低二手房的成交量。

在当下，因为二手房的滞销，导致置换受阻，购房需求只能暂且搁置的情况，想来并不在少数。这也让越来越多购房者意识到：一步到位或才是明智之选。

一步到位，固然是好。但受各类因素的制约，实现这一目标并不容易。相较而言，阶梯式换房更加现实。不过，为了避免未来换房时陷入“买卖两难”的窘境，购房者在首次置业时，不止要考虑是否买得起，更要考虑将来置换时是否会有人接盘。

这样的趋势注定了购房者在买房时，将更加注重房子的配套、交通、品质、舒适度等综合性能。这也将倒逼房企不断提升产品品质，对楼市本身来说，这无疑是好事一桩。

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