热点城市第二轮供地凉凉，民营房企都“躺平”了｜楼市风向标

　　原标题：热点城市第二轮供地凉凉，民营房企都“躺平”了|楼市风向标

　　今年各地楼市调控政策密集出台后，房地产市场的动荡加剧。土地市场作为房地产开发链条中的基础一环，向来是重要的楼市风向标。

　　上半年第一批集中供地时，多个城市上演抢地大战，大小开发商争相拍出了高溢价。

　　而现在，土地市场的风向变了，中小民企开发商“躺平”是主要趋势。

　　在一系列调控组合拳下，开发商们在土地投资端的热情减退。从9月开始的第二批集中供地，开发商拿地积极性骤然下降，就连热点城市土地市场也冷静下来。

　　中秋假期前，成都、苏州和合肥三个热点城市举行了第二批集中供地，土拍前地块终止出让、土拍中流拍、底价成交和央企国企拿地是这一阶段土地市场的主基调。

　　热度骤然下降

　　9月15日-17日，成都举行了为期三天的集中供地，每天分为10点、14点、17点三场进行。

　　截至土拍前一天，成都市公共资源交易服务中心宣布17宗地因故终止拍卖，剩下58宗地块最终被摆上货架。

　　从土拍结果看，有6宗地块因无房企应价而流拍，卖出的52宗地块中，有43宗以底价成交。

　　长三角热点城市苏州，也在9月16日-18日举行了为期三天的集中供地。

　　早在9月7日，苏州自然资源和规划局就宣布终止两宗宅地的出让计划。最终本次出让只有16宗涉宅地块（除去1宗商业、4宗安置房）。

　　报名阶段已经预示了苏州此次土拍的遇冷。除了车坊和胜浦地块报名人数接近10家、浒墅关报名超过5家外，其余地块的报名基本都是0-2家。

　　从土拍结果看，共15宗地块成功出让，1宗地块流拍。其中，11宗地块底价成交，只有苏州工业园区3宗地块有溢价，其中车坊地块进入一次性报价，以14.95%的溢价率成交，也是本场苏州土拍的最高溢价率。

　　中部城市合肥第二批集中供地在9月17日开拍，共出让8宗地块，包括经开区3宗、包河区2宗、庐阳区2宗、瑶海区1宗。

　　在土地开拍前，合肥将原计划出让的26宗地块中的18宗地块延期出让，由拍卖出让转为现场挂牌出让，挂牌日期为9月16日至29日。

　　从房企报名情况看，合肥第二批集中供地报名房企仅十余家，各宗地参拍房企数量在2-6家。

　　土拍结果显示，8宗地块中6宗地溢价率在3%以内，仅有2宗地溢价率在14%左右。

　　在长三角另一热点城市杭州，虽然第二轮供地还未开拍，但从9月15日反馈的信息来看，第二批集中供地中的10宗竞品质地块，有高达9宗房企报名未达标，相当于宣告提前流拍，这与上半年杭州首轮供地时的火热相比，凉意愈发明显。

　　央企国企拿地最多

　　与上半年第一轮供地时民营房企积极参与不同，这轮供地的主角基本上是央企国企。

　　在成都成交的52块土地中，国资平台单独/联合拿地40宗，共计约2911.6亩；民企拿地12宗，共计约752.8亩，其中还有部分是成都本地房企，外来企业中复星竞获一宗，龙湖拿下三宗。

　　苏州土地市场最后有斩获房企有苏高新、中铁建、中海、建屋、圆融、五矿、龙湖、星河等，其中，苏高新、中铁建、中海、建屋、圆融、五矿等都是国企或央企身份。

　　在合肥，斩获地块的房企中，招商、华润、城建、皖投为央企或国企，只有龙湖、祥源、和昌等少数民企参与。

　　总体来看，央企国企成为目前第二轮集中供地的最大受益者，中小民企开发商激进拿地的身影不见了，可以预见的是，在接下来北京、广州、上海等核心一线城市的供地中，这一趋势还会延续。

　　这与当前的土拍规则和调控政策相关。8月，自然资源部要求各城市第二次集中供地的宅地溢价率不得超15%，且不得提高起拍价，继续压制地方政府的土地财政依赖度。

　　会后，多个城市推迟或撤回土地挂牌，重新修改土地出让规则。新的土地规则下，房企参与门槛提高，对房企拍地资金的审核更加严格。

　　在成都，本次土拍采取“限房价、定品质、竞地价”的拍卖措施，且对竞买人的购地资金来源、企业开发资质等方面进行严格审查。

　　同时，当宗地达到土地最高限价后，主要采取“竞自持保障性租赁住房面积比例”或“竞销售型一类人才公寓面积比例”的方式进行竞拍。部分地块本身也附带配建固定比例的销售型一类或二类人才公寓。

　　在苏州，根据拍地规则，出让的住宅及商住用地仅限具有房地产开发资质的企业参与；同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买；购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金等，竞买人须说明资金来源情况。

　　这意味着苏州不仅禁止房企使用马甲拿地，也严格把控开发商拿地资金来源。

　　合肥在这次供地中首次提出竞品质要求，并加强购地资金审查、竞买房企资格审查。

　　一位市场人士对界面新闻记者表示，“三道红线”、“房地产贷款集中度管理制度”以及供地“两集中”接连出台，比拼的是房企资金实力。同时，第二批集中供地规则又加强了对房企资金来源的审核。

　　“三道红线”政策出台一年，房企融资尤其是一些民企融资受到很大限制。

　　克而瑞数据统计，60家典型样本房企融资性现金流净额首次为负，净流出达657亿元。从房企2021年中期业绩来看，抓销售回款，谨慎投资成为大多数民企的主要动作。

　　“央企和国企在资金、融资方面具有绝对优势，自然也就成为拿地的绝对主力”，上述市场人士表示。

　　拿地分化趋势明显

　　接下来，土地市场转冷已经成为定势。

　　根据华西证券报告，受销售增速下滑和融资环境持续收紧影响，房企拿地意愿下降，土地成交热度下降。同时，溢价率的下行有望使房企利润水平有所修复。

　　在这样的趋势下，拿地分化成为必然。

　　易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，多数房企仍表示下半年将保持谨慎的投资态度，主要在于控制投资金额与销售金额的比例，以销定投，下半年的投资将与销售牢牢挂钩。

　　例如中梁这样上半年已经积极拿地的房企，由于上半年拿地销售比已经高于40%，将在下半年收紧投资，以保证全年拿地销售比低于40%的要求；河北房企荣盛也提出将土地款支付额控制在回款额的40%以内，放弃规模，审慎投资。

　　从投资策略来看，下半年房企的投资策略主要围绕“以销定投”、“多渠道拿地”和“严控利润率”三大关键词。

　　一周回顾

　　政策：各地对楼市的调控仍在收紧和深化。

　　9月18日，厦门五部门联合发布通知，要从商品住房价格管理、限购限售升级、加强住房金融管理等方面，进一步调控楼市，抑制投机炒房，遏制房价过快上涨。

　　同日，海口也发布调控新政。政策适度调整了新引进人才、未落户人员的购房条件，实行全域无差异限购，强化住房调控措施，对未真实在海口市工作的人才，加强购房管控。

　　数据：国家统计局公布的今年1-8月全国房地产销售情况显示，在连续保持14个月单月历史峰值后，全国商品房销售量8月同比增速下滑。

　　1—8月商品房累计均价为10425元/平方米，较1-7月的均价10470元/平方米也有所下降。

　　在70城房价方面，统计局数据显示，新房价格环比涨幅前五城市排名为：深圳（1%）、青岛（0.8%）、重庆（0.8%）、 乌鲁木齐（0.8%）、 西安（0.7%）。二手房房价领涨全国的是海口（0.8%）。

　　公司：中秋期间，江西地产商新力控股集团（02103.HK）遭遇危机，股价在9月20日午后开盘后闪跌近90%，市值蒸发约120亿港元。

　　据界面新闻了解，新力股价大跌或与即将到期的美元债大概率不能如期兑付有关。

　　恒大的债务危机仍在持续。过去一周恒大自身也在努力纾困，比如恒大财富出台重大疾病应急兑付计划执行方案、许家印中秋节写家书鼓励员工等。

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责任编辑：李昂