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杭州二手房交易“房产新政”为何短命失败?

http://finance.sina.com.cn 2004年09月03日 12:30 南方都市报

  ■经济人之易宪容专栏

  据报道,杭州市财政局从9月1日起结束了从2004年1月1日开始实行二手房交易征收20%个人所得税的政策。该政策推出实施仅8个月,为什么一个政策会如此之短命?是该政策本身不周全,还是该政策与市场相悖;是该政策与初衷相去甚远不切实际,还是杭州市房地产市场的泡沫已经戳穿了;是各利益集团的较量以一方胜利而告终,还是有其他隐性之原因
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……只要对这些问题一一分析,事情就能够云开雾散。

  国内房地产市场泡沫巨大早已是不争之事实。特别是上海浙江地区更是如此。当民众非理智地都进入房地产市场时,当杭州的楼价一天一个价时,杭州市政府出台限制房地产市场泡沫吹大的政策,我想这是政府该做的事情。

  可以说,在杭州市,如果没有年初的“房产新政”,有浙江巨大的游资作支撑,杭州的房价早已炒上天了。上半年上海的房价上涨了20%多,杭州的结果会怎样谁都无法预料。记得年初的时候,我到杭州过春节,看到所有的人都在谈买房子之事,我就知道杭州的楼市已经火热到什么程度了。

  但是,遏制一个市场的泡沫可以有各种各样的方式,不同的市场、不同的环境、不同方式的采用,得出的结果是迥然不同的。但是无论什么结果,应坚持一条原则,就是既要把市场的泡沫挤出来,又要让整个市场实现平稳过渡。而要达到什么目标,就得在当地当时的约束条件下找到适应的方式。

  在加拿大,由于它是一个福利化的国家,对于房地产市场来说,最为重要的是要让国民能够置业,有房子住,因此,它对住房的交易有严格限制,并用相应的税收政策来调节。我有一个朋友,在加拿大买了一套房子有十几年了,看上去加拿大的房子价格每年都在稳定地上升,但是,当他把这个房子出手时,算下来房子所获得的收益扣税后还低于银行的存款利息。也就是说,在加拿大,想通过房地产投资来获利是不容易的。 

  在香港,情况则完全不同,二手房销售税非常之低,其目的就是希望搞活二手房市场,通过房地产市场来带动香港经济的繁荣。因此香港的二手房市场非常活跃,楼价的波动也十分频繁。房价可以一下升天,不久又下降到地面。香港的房价从1997年到2003年下降了近70%,直到去年回升。毫无疑问,房价的波动对整个经济的影响与冲击是十分巨大的。

  那么,对杭州房地产的市场来说,新政出台的目的是什么呢?是抑制房地产市场过热的投机、减少房地产市场的泡沫,还是为了市场能够持续稳定的发展呢?从出台政策的方式来看,目标是相当不明确的。因为对刚刚发展起来的杭州二手房市场来说,过高的交易税既可把盛行的房地产投机打压下去,也必然会浇灭市场的活力。更加没有想到的是,国家宏观调控一来,更是让这个刚刚发展起来的房地产市场雪上加霜。面对着拉动整个经济的龙头产业,一旦出现经济不振,政府一定会重新估计以往的政策,取消“房产新政”。

  从年初的环境来看,杭州市政府推出新政是正确的,否则,杭州的房价一定会炒上了天。只不过,它们所推出的新政太粗糙。很简单,二手房交易的方式那么多,购房的时间也相当不同,为什么要推出单一的税率呢?如果政府能够锁定政策所要达到的目标,并根据这个目标建构一个二手房交易的个人所得税税率体系,而不是采取一刀切的单一税率,那么政府新政不仅能够顺利推行,而且对保持杭州的房地产市场的持续稳定的繁荣是会大有裨益的。

  因此,杭州“房产新政”的失败,并不是控制当时的房地产泡沫与投机有多少错,或与市场不吻合,而是在于它们推出的政策没有经过深入细致的研究,而在仓促中出台。

  同时,也应该看到,杭州“房产新政”的失败,并不是要给火热的房地产市场加温,把隐藏着巨大的房地产泡沫推向极端,政府应该从规则制定上入手,研究制定更完善、更切合实际的规则来遏制房地产泡沫再膨胀。现在一些既得利益集团的人天天在叫喊着,土地的供应减少,国内房价要大升。民众与政府对此言论都得保持高度的警惕,否则,房地产泡沫一戳穿,经济危机、金融危机爆发离我们越来越近了!

  本期专栏作者

  郭巍青:中山大学政治与公共事务管理学院教授 

  易宪容:中国社科院金融研究所金融发展室主任

  刘洪波:《长江日报》评论员  蓝艺:《凤凰周刊》资深编辑

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