日本地产：泡沫之后重现生机

　　高山/文

　　日前，香港大亨李泽楷旗下的盈科拓展集团以2000亿日元出售了位于东京市中心的部分地产，破东京写字楼楼价的新纪录。

　　李泽楷于1997年以868亿日元买下了这块地皮。东京盈科中心位于东京市市中心，紧邻两处主要商业区。该写字楼拥有24层办公空间,3层零售空间和一座豪华酒店——东京四季酒店(Four Seasons H otel Tokyo)。

　　从这次交易情况来看，东京房地产价格在历经10多年的滑坡后已重现生机。

　　经历了十多年的停滞后，日本经济终于重现生机。在经济低迷期，某些地区的房地产价格一度缩水一半，包括一部分曾经被誉为全球最昂贵的地产，近几年情况则大为改观。

　　大城市地产价格走高

　　日前，日本政府表示，东京、大阪、名古屋的商用及住宅地产价格实现了自1990年以来的首次年度上涨。尽管其他地区的地产价格仍在延续着15年以来的跌势，但是在

写字楼和零售空间的需求推动下，大城市地产价格走高。

　　9月19日，日本国土交通省公布的报告显示，日本三大都市圈地价16年来首次出现上涨。日趋白热化的房地产投资基金并购是推动东京、大阪、名古屋地价大涨的主要因素。日本三大都市圈物业价格平均上涨0.9%，东京更是成为飙升幅度最大的城市——居民用地价格和商业用地价格分别升18%和14%。

　　东京STB研究机构的数据表明，8月份，日本REITs(地产信托投资基金)总资产同比上涨65%达4.8万亿日元(合410亿美元)。日本第二大房地产投资基金——日本房地产投资集团5月份发布的一份报告显示，房地产投资者正陷入“激烈的竞购战之中”。

　　截至今年8月，日本房地产投资基金公司数量在一年内从22家上升至38家。日本市场上证券化的房地产资产总额达到10万亿日元，而其中45%是由 REITs 控制。

　　目前日本地价和房产市场的复苏与上世纪80年代不同，现在只有有潜力的地块才会出现上涨，而20多年前，地价普遍上涨。

　　从目前情况来看，地价的上涨还被限定在三大都市圈内，没有扩大到全国，而且上涨水平尚在一个合理的范围内，没有突破按房租等数据计算出的“收益返还价格”水平。因此，目前不会出现资产泡沫，估计还会有一定的上升余地。

　　日本房地产稳步上升并不是今年出现的现象，其实在去年已经初见端倪。最近日本设备投资上升至历史高点，这是推动房地产市场转升的另一因素。近年来日本经济景气指数上升，办公楼需求旺盛。另外，投资资金持续流入房地产也推动了地价上升。

　　随着日本经济复苏、新企业不断增加以及原有企业业务扩展，东京等大城市的商务用房需求增加，房租价格上涨。住宅市场方面，东京市区地价、

房价经过10多年的调整，已经基本上回落到合理水平，加上日本许多年轻人近来有回归市中心居住的想法，因此东京市区出现住宅热销。特别是位于东京湾沿岸的江东区、中央区、港区和品川区的超高层公寓楼，尽管价格相对较高，但由于距离公司云集的商务区以及繁华的商业区较近，以及交通便利，各种服务设施齐全，所以仍受到消费者欢迎，销售十分火爆。

　　7月，日本央行结束了长达6年的零利率货币政策。最近,日本央行货币政策委员会委员水野温氏表示会继续升息。

　　证券化推动复苏

　　日本地产价格上涨、房地产市场复苏与房地产资本成功实行证券化机制不可分离。这一机制可以追溯到1998年9月。当时，为了帮助银行清除坏账，日本政府决定引入地产证券化机制。这一机制允许各路资本通过证券化手段进入房地产市场，并且增强了市场的流动性。2001年，日本两大房地产投资基金日本房屋基金公司以及日本房地产投资集团成立。

　　证券化在日本房地产复苏中扮演了十分重要的角色。理顺并有效利用资产是打开经济引擎的关键举措。

　　日本长期实施零利率政策，许多资金需要寻找出路。由于看好日本房地产市场复苏前景，国际和日本的许多投资基金纷纷设立专门用于投资日本房地产的基金，使大量资金涌入东京、名古屋和大阪等大城市的房地产市场。近两年来，日本金融机构每年向房地产公司新增的贷款都在8万亿至9万亿日元。

　　大量资金的流入导致部分大城市土地价格大幅上涨。为防止再次发生房地产泡沫，日本中央银行决定对房地产行业加强检查监督和管理，并已经向

商业银行、地方银行等所有金融机构发出通告，要求金融机构从今年1月开始，每月向中央银行金融机构局等有关部门报告向房地产公司发放贷款的数额、增长率、贷款企业财务状况、抵押物、收益预测等具体情况，并对贷款企业的担保财产价值、贷款利率以及财务状况重新进行评估。如果发现有不妥之处，将勒令金融机构采取缩小贷款规模和提高利率等措施来调节资金流向，防止房地产泡沫产生，确保日本金融体系的稳定。