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实习记者贝佳发自上海
领汇触礁了，还带来了满城的风雨。本栏曾报道了这一房地产信托基金(REIT)事件——由香港地区房委会宣布分拆旗下所有商场及停车场上市、获得逾50万投资者高达2800亿港元的认购、公屋居民提出诉讼及上诉，再到因诉讼风险而要暂时搁置上市。这些变化都发生的那么突然和直接，就好像在此圣诞前夕，大家期待许久有一场大雪来渲染气氛，等来的
却是暴风雨的袭击。而这场暴风雨，却是因为遥远的地方，有一只蝴蝶煽动了它美丽的翅膀。
美国的圣诞节是不是总是有雪？我不知道，但至少美国是世界上最早成立房地产专业投资基金的国家之一，也是REIT最成熟的国家之一。它出现于20世纪60年代初期，是1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建而成的。它的组建发起人以前一般是商业银行、抵押银行、保险公司和房地产公司。20世纪80年代后有所变化，半数以上的REIT由非投资顾问型机构、辛迪加组织、投资银行和个人组建。其投资经理和投资顾问是委托管理基金的专业房地产投资专家,他们经验丰富,精于各种市场分析和投资技巧,能在基金的管理、运营中保证资本增值。
美国的资产证券化模式(表外模式)，是由银行外部特殊机构(SPV)真实收购银行信贷资产，银行取得现金，由SPV对信贷资产实施证券化，发售证券所获得的资金并不直接回归银行，而是直接回归SPV。银行与SPV可以签订延期付款的收购协议，发售证券所得资金转手即回归银行。SPV分为特殊目的的公司(SPC)和特殊目的的信托(SPT)两种形式。
美国所有的REIT几乎都以权益拥有的方式被资本化了，成为资产型信托。如果REIT是个SPC，它将发行普通股，有时也会发行优先股。如果不是SPC，则通常发行受益凭证。对于完全靠股东权益筹建起来的REIT，其投资资本来源于出售股票的收入。有时，REIT也会同时发行不同的股票，以满足不同投资者的需要，如同时发行资本收益股和收入收益股。
由于REIT在过去的5年里取得了卓越的表现﹐现在它已经是美国市场上的最热门投资之一，市值相当于美国股市总市值的2%。《华尔街日报》曾指出，应该将REIT在投资组合中的比例提高至5%﹐甚至是10%。REIT之所以能在美国如此受到青睐，是因为REIT的确是一种非常不错的多样化投资工具﹐当其他美国股票下跌时它通常都表现得很出色。此外﹐虽然REIT自身并非举足轻重﹐但它们是参与房地产业的一个绝佳途径——而房地产是一个庞大的市场。根据美国联邦储备委员会(Fed)的数据﹐美国所有的商业和民用地产价值在28万亿美元左右﹐令美国13万亿美元总市值的股票市场都显得相形见绌。而在美国商业房地产权益融资中，REIT占到37.7%。
美国市场有一些REIT专门投资于按揭债券。因为地产投资信托的特别组成法规，它们往往派息很高。资料显示，在彭博按揭REIT指数占最大比重的ThornburgMort-gage今年升幅约10%，但它最吸引投资者的却是高达9%的派息率。如果现价能维持至年尾，整年的整体回报可能会高达20%。
美国在REIT的雪不仅下了，还下得很大。领汇若能成功上市，必然能起到示范作用，吸引其他地产商推出REIT，使投资市场更为全面。期待领汇的雨转雪。
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