王珊：“三四五新规”将房企财务杠杆做了定量控制 行业黑马少了

　　9月18日，由金砖传媒|《中国房地产金融》杂志主办的第九届金砖论坛暨2020金砖价值榜颁奖礼在上海举行。中城投资副总裁王珊出席并发表演讲。

　　王珊表示，房地产企业如果要上规模，最快的方式就是加大财务杠杆。因为这个三四五新规将这样杠杆的上限值做了很明确定量的控制，四年全部降成绿的，我们认为行业的黑马少了，行业排名会稳定，白马、千里马会显现出来。

　　以下为演讲实录摘编：

　　第一，经济的新常态，这样的新常态大家非常耳熟能详，2018年金融增速进入到换挡期，就是所谓的高速增长到平稳增长，这样的情况下叠加了今年的新冠疫情。所以可以说中短期中国的宏观经济处于下行下降的趋势。

　　我们横向放眼全球来比较，中国的经济唯一出现正的，虽然只有1%-2%的增速，唯一出现正的经济体。

　　这样的背景之下提出了以国内大循环为主，更多是对内，但是即便是对内的时候，我们看到依旧是新旧动能转换以及融资方式做了结构性的调整，非常明显。

　　以前我们都说中国的经济里面很重要的拉动经济增长火车头的房地产行业，即便有疫情的情况之下，我们在这个行业里面的感受，就是整个中央对于房地产中长期长效机制调整的定力是非常强的。

　　所以我们看到的是即便是在货币总量整体保持相对平稳的情况之下，甚至有一定涨幅的情况之下，对于行业依然是定向投放、精准管理，直接融资资本市场，更多是鼓励制造业、小微企业，对于房地产依然高度关注。

　　这样的情况下不要侥幸，觉得经济下降很厉害，制造业都在微型反转当中反弹乏力，觉得是不是会出现拿地的高潮？投资机构来看，在新常态下以更加谨慎的状态，以长效机制的策略看待投资机会。

　　第二，金融监管新常态。资管新规出来两年了，今年延一年，但是整个趋势没有任何改变，随着资管新规出台，引资银行、资金错配这些出现进一步出清和爆发。这样的情况下叠加了三四五新规，三四五大家很清楚。三点最主要的，从原来的定性，到现在定量对于每一家房企财务指标的分析都设了红线，四档红线，多加了两个关注构成了三四五。

　　这样的背景之下我们试图想做一个定量，来看看房地产股权融资，作为一个补充性的融资方式，补充性的合资方式，增量市场空间大概有的大？一旦三四五出来以后，房企肯定要改变融资方式，所有的有息负债一定受到严格的控制，即便三个指标都达标的绿色企业，也有一个每年有息负债增加额上限的控制，不得超过15%。

　　也就意味着，以后的融资可能在它整体的结构里面，每家房企融资结构，股权部分融资比例会进一步上升，不管他愿不愿意，不管他舍不舍得拿出好的资产、好的项目，但是他想正常的融资规模，正常的资金投资强度，他会一定适应这样的股权投资空间。

　　我们试图做定量的分析，比如说我们看的是2017-2020年6月份，就是66家上市的百强房企，平均有息负债的增加比。大概是在38%、29%、16%和12%。我们以今年为例，2020年6月份，大概有息负债额增长比例大概12%。

　　如果我们看三四五新规，三四五新规之下对于房企有息负债额分档管理，设定增长的上限。66家上市百房企的平均值大概可以增长8%，这里面至少有4个点的空间会出来，对应绝对额大概是3500亿人民币。

　　对于我们有成立20年的房地产私募股权机构，我们更多看到在这样一个房地产金融风险逐渐出清，行业逐步稳定的态势之下所释放出来的股权投资的机会。

　　第三，房地产新常态。我们看到行业，前面三点很熟悉房住不炒，还有因城施策，7月下旬和8月中下旬，两次房地产座谈会邀请了10个城市，第二次的时候邀请6个城市，而且邀请6个城市能级明显在下沉。一二线城市，7月份韩正主持的座谈会，当时北上广深、杭州、宁波、长沙、沈阳等城市。

　　8月份看到银川，相对而言常州这样的城市都出现了，“一城一策”也是不断加大力度，加大下沉深度。

　　下面稳定，稳房价、地价、预期，上海为例，今年疫情三四月份的时候，我们在看会不会今年新房的限价会有松动？其实不是在边际的空间上给了我们一刻的幻想。

　　新房不光上海，其他城市在7月份的工作座谈会之后，陆续各个城市出现更严格的限购政策有一点幻想。

　　前面说的整体宏观经济的变化，我们说的金融、监管政策的调整，还有行业引导性的政策。我们认为接下来这个行业会越来越稳定。对于偏稳健型的投资机构来看是好的事情，行业确定性在增加，黑马少了。

　　因为房地产企业如果要上规模，最快的方式就是加大财务杠杆。因为这个三四五新规将这样杠杆的上限值做了很明确定量的控制，四年全部降成绿的，我们认为行业的黑马少了，行业排名会稳定，白马、千里马会显现出来。

　　房地产企业短期一定是缩表的过程，缩表整体融资规模会被动下降，增长性，包括拿地投资强度也会逐步下降，会区域更加健康平稳。融资结构上除了相对优势的房企能够拿到一定少额，在四档管理下银行有息负债，其他金融机构的有息负债，会进一步增加股权融资的机会。

　　这是我们的背景，这样的背景之下，房地产私募股权发展的趋势，这个机会在我们业务一线经过10几年的发展，行业近距离的接触，我们得到的完善，水到渠成的结果。另外一方面监管下要求的趋势，房地产私募股权基金要逐步加快这样的节奏，就是股权投资、长期投资、组合投资的方向发展。

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责任编辑：邓健