王先生打来电话询问，他买房时交了两万元的定金。后来，由于某些原因与发展商没有达成协议，就要求退定金。发展商倒也同意，但却提出，定金能退但不能现在就退，必须得等王先生定购的这套房子卖出去后才能退王先生所交的定金。王先生对此不解，特地咨询律师。

　　律师评析：

　　这种情形现在好像比较常见，不光是定金啦，有些购房者要求退认购金、预付款或其他这样那样款项时，也会遇到这样的答复。

　　这完全是对客户拖延与欺瞒的表现，没有什么法律依据。买卖双方达成一致退房退款，这实际上是一种解除合同的行为。

　　依据我国《合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。那么，解除合同的效力在什么时候生效呢？《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。也就是说，如果没有其他的约定，那么只要客户与开发商就解除合同的事项达成一致，那么解除合同的决定即刻生效，双方间就不再存在合同约束关系了。

　　《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”

　　退定金也罢，退预付款也罢，都是“恢复原状”的一种表现，即回到买卖双方达成购房合同前的状态。

　　可以看到，解除合同的后果是没有任何前提、条件的，是一种必然结果而非约定结果。只要解除合同，就应即刻恢复原状而双方返还。

　　我们所谈到的这个案例也是如此，购房合同解除后，开发商即应该将客户所付款项返还给该客户，不能够有什么限制条件。如果资金暂时周转不灵，需要客户暂时等一等的，应该同客户协商，征得客户的同意。但是，客户本身是没有义务配合的。

　　但前述开发商的做法，是令人难以接受的，首先，没有任何法律依据规定，其可以卖房后再退钱，其理由根本站不住脚；其次，客户的定金才能有多少，作为开发商，不可能困难到只有卖出去该套房屋才有钱退给客户，所以“资金周转不灵”的情形是不存在的。

　　那么只有一种解释，就是这种做法的目的就是不高兴客户退房的行为，所以故意要刁难客户一把。如果是这样，那就显得太黑了点。因为客户被折腾得一趟趟地跑，对开发商并没有任何经济利益，难道就为了心里满足满足？可能确实心里痛快了，但是信誉丧失了很多，所失与所得相比，孰重孰轻，大家不难判断。

　　有一句古老的话：“买卖不成情谊在”，这句谚语虽然已经显得土气，与所谓现代化营销策略很难联系到一起，但是，希望大家不要忘掉，这才是中国特色的生意经。北京世联律师事务所郭玉涛

【发表评论】【关闭窗口】