□特约作者张业丰应红／文(中国建设银行信贷部)

　　一、我国住房金融的现状。

　　1.住房消费贷款蓬勃发展，但各地发展态势不平衡。

　　近年来，国家为扩大内需，拉动经济增长，先后出台了一系列住房与金融政策，为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。截止1999年底，工、农、中、建四大国有商业银行个人住房贷款余额1583.67亿元，其中自营性贷款余额1259.56亿元，较1998年末增长了157%。

　　但是，在个人住房贷款业务发展中也暴露出区域间发展不均衡的态势。由于受当地经济发展状况及房改进程的制约，个人住房贷款业务发展较快的地区多集中于东南沿海的地区，尤其是上海、广东、北京、浙江、江苏、福建和厦门等省市发展迅速，占到贷款业务量的50%以上，中西部地区发展虽有起色但仍较落后。这些与该类地区经济发展状况、居民收入水平、个人商品意识和资信度等紧密相关，体现了资金运动的特征和规律。

　　2.住房信贷结构发生很大变化，重点向住房消费贷款倾斜。

　　根据国家宏观政策和住房市场的发展需要，商业银行住房信贷结构呈现重心转移，由过去重点支持住房开发贷款转为重点支持住房消费贷款。截止1999年底，国有商业银行当年自营性个人住房贷款余额占房地产贷款余额的比重，分别为65.29%、21.36%、72.69%和35.38%，且有继续增大的趋势。

　　3.住房开发贷款以支持普通住房和经济适用住房为主，特别是积极扶持科教文卫单位利用自用土地建设经济适用住房。

　　近年来，住房开发贷款主要用于支持普通住房的建设，尤其是从认真贯彻国家科教兴国的战略，大力促进国民经济结构、产业结构调整以及科教文卫体制转轨的需要出发，采取从重点领域和重点单位入手，积极尝试多种方式、多种途径支持科教文卫住房建设的有益做法，努力探索和解决银行在支持科教文卫机构利用单位自用土地建设经济适用住房中的风险规避问题，选择符合本地区经济发展状况的信贷扶持方式，有力地支持了这些单位的住房建设。

　　4.住房金融市场竞争激烈，经营开始规范，内部结构开始走向协调。

　　近几年来，国家加快住房制度改革步伐和重点发展住宅产业，使各商业银行逐渐从不同的角度且以不同的方式介入住房金融市场竞争。特别是自1998年起，在国家产业政策和人民银行金融调控政策的引导下，各家商业银行都纷纷承诺拿出几百亿元，总量上千亿元的信贷规模来支持住房建设和住房消费，各家商业银行在品种创新、服务网络、服务质量等方面的竞争都更加趋于激烈，同时银行的住房信贷业务更加理性规范地遵循贷款通则，严格依照贷款程序办事，防范贷款风险的意识进一步增强。就住房消费信贷而言，有商业性个人住房贷款、政策性个人住房贷款和两者结合的住房组合贷款，以及住房汽车贷款、住房装饰装修贷款等一系列信贷品种。

　　二、我国住房金融发展方向。

　　(一)健全和培育适宜住房金融发展的政策导向与市场环境。

　　住房本身是消费品，又是投资品，必须有两个市场为其服务：对应消费品有住房金融市场；对应投资品有资本市场，而这两个市场都必须以流动性为根本。资本市场之间也有一个融通环节，如通过二级资本市场转让贷款债权，就使中长期贷款具有很强的流动性，所以健全和培育住房金融市场，关键是要做好以下几个方面的工作。

　　1.加快住房分配货币化进程。

　　一是在住房供应上，建造面向不同阶层、不同消费水平的经济适用房和普通商品房，近期仍可准许有条件的企业集资建房，并以货币化的方式出售给本单位职工。由于减少中间环节，建房造价相应降低，从而增加有支付能力的购买需求；二是确定合理的房价租售比，使住房消费真正进入商品化、市场化运作阶段；三是探索房价、个人收入与住房信贷的合理比，科学测算和量化三者间的售、存、贷比例，塑造商业银行新的客户群体。

　　2.进一步健全和完善住房二级市场。

　　该市场的拓展情况直接关系到住房建设与消费能否真正进入货币化的运作轨道，以及住房商品化、社会化的实现程度。首先，改变市场经营方式单一的局面。除允许有产权的微利房、商品房在市场出售外，也允许拥有不完全产权的房改房补足土地出让金后，在市场上重新标价出售或出租经营；其次，降低税费。一方面调整房屋交易转让过程中的税费比例，使买卖房屋的居民易于承受，另一方面同一消费者转手买卖房屋，实行单项收取税费，鼓励有经济实力且居住质量不断提高的居民以旧换新，扩大市场有效需求。

　　3.迫切需要建立一种政府监控、社会参与、有保险基础的风险担保系统。

　　建立资信等级高、抗风险度强的中介机构，提供简化程序，缩短时间。高效率的“一条龙”中介服务，既有利于维护购房者的权益，又有利于增强金融机构住房信贷投放、回收和增值的信心，同时对健全和完善我国住房市场机制，加快和促进住房建设与住房信贷的良性循环，都将具有极其重要的作用。

　　4.建立健全房地产抵押的法律、法规体系，为加大住房信贷投入营造一个良好的法律基础。

　　尽管金融法律框架业已形成，但规范房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为，特别是在借款人不履约还款时的抵押物处置方面，还缺乏操作经验。保证房地产信贷资金正常运转的法律法规还有待加紧制订，以便在法律上明确房地产市场规则，确保法律的严肃性和稳定性。(未完待续)

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