本报记者王华报道日前，上海个人住房贷款又出新招：居民可将旧产权房评估后抵押给银行，作为贷款购买新房的首付款。其实，无论上海还是北京，已有住房但需买新房改善居住条件的都大有人在，将二手房抵给银行贷出首付款，为居民购买新商品房助了一臂之力。北京二手房贷款也已开办多时，但一直以来都有些默默无闻，类似此类振奋人心的消息也难得听到。北京市民是否也能享受这种贷款政策？二手房贷款业务开展情况如何？记者为此采访了以二手房贷款业务著称的农业银行的有关负责人。

　　贷款政策全国一致北京效果差强人意

　　据农总行负责个人信贷的罗华梅处长介绍，农行在全国推行的贷款品种已达16个，目前在北京推出的二手房贷款品种有《房地产预售契约》现房贷款、《房地产预售契约》楼花贷款、押旧楼买新楼贷款、在按楼宇加按贷款、在按楼宇转按贷款、房改房贷款。罗处长说，这些二手房贷款品种可以说是比较丰富了，其中押旧买新的贷款与上海此次颁布的政策基本一样，至于根据收入变化借款人可随意改变贷款期限或提前还部分、全部贷款，农行也早已颁布相关政策，理论上是可行的。但由于种种原因，北京二手房贷款业务一直推行不畅，截至6月底，农行北京分行二手房贷款总共才办成40多笔、400万元，而同期广州分行此项业务是3000笔、6.7个亿人民币。

　　政策、房源、中介、意识问题，成为二手房贷款四大“瓶颈”

　　 1、配套政策跟不上。

　　已购公有住房上市仅就产权单位的一枚“准卖”公章的问题至今悬而未决。至于其他问题，如产权单位以约定为由拒不同意职工卖房怎么办？迟迟拿不到产权证的公房怎么办？另外，二手房交易中涉及到的税费有契税、土地出让金、中介费、交易手续费、交易管理费、律师费、评估费、公本费、丈测费等，若涉及抵押贷款，还包括有文书公证费、房产保险费等，其中除了契税税率2%和土地出让金费率3%(城区)是确定的之外，其他费率都不确定或浮动幅度很大，制订合理、统一的服务收费政策也势在必行。

　　政出多门的现象也使许多政策仅在“理论”上可行，像类似上海的抵押旧房的贷款业务，市房地局认为直接抵押旧房可行，而区县房地局却只准许在买卖过程中办二手房抵押贷款，致使此项业务难以真正开展。

　　 2、二手房源复杂。

　　北京二级市场中的房源较外地复杂很多，由于前几年的不规范开发，仅二手商品房中就有联建房、在农村集体土地上兴建的房屋、单位私自改、搭建的房屋等，在已购公房中，也有中央直属机关公房与北京市地方公房的分别。复杂的房源给二手房贷款前的审核带来了难度：经济适用房、二手商品房是否有产权纠纷？是否被法院查封？是否被列入拆迁公告范围内？房产的共有情况、抵押情况如何？交易双方的身份资料是否真实？这些信息查证难度较高，又缺乏相关部门的配合，使银行对二手房的贷款难以放开手脚。而在二手房交易活跃的广州，当地房地产管理局和公安局都负责向特定当事人提供这些信息。

　　 3、中介难以发挥作用。

　　上海此次推行的旧楼抵押贷款业务，是同上海最大的房屋中介———上房置换公司合作的产物。在二手房贷款业务中，中介机构起的作用至关重要，评估、审验、公证等具体事务由中介承担，可减轻银行负担、分担银行风险、使贷款更加便捷可行。但北京的中介行业普遍存在的问题是：资质、管理差，可信度低，收费乱，难以给银行提供有力的辅助。现在北京的银行多委托律师事务所进行一些具体事务，如北京农行委托广盛律师事务所代办贷款一条龙服务，但律师事务所并不是中介组织，在实际工作中银行工作仍然繁重，不利于房贷的开展。

　　 4、市场意识普遍不足。

　　与沿海城市相比，北京是一个市场意识较为淡薄的城市。对于政府来说，表现为各项制度的出台都权衡再三、谨小慎微，实施起来各级部门阻力较大；对银行来说，对于个人房贷业务重视不够，上海各家银行对个人房贷做出的任一调整，都很快“炒”入寻常百姓家，北京银行的许多贷款品种却经常“养在深闺无人识”；从消费者角度来说，北京市民不习惯负债式买房，对“花明天钱”的观念接受较慢，对个人房贷也有一定影响。

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