房好住还要车好停畅销房引出新动向

　　在被命名为“网络”和“汽车”时代的21世纪，飞速增长的私家车拥有量，使人们在面对住宅的选择时，越来越多地考虑一个新问题：我的车停在哪里？

　　不久前，紫竹花园曾以10万元一个的车位令买房人排起大队，近日，尚未正式开盘的新项目世纪城，又以4万元一个的车位促销价震撼市场，200个认购名额很快爆满。买房，同时买车位，正在成为购房人的两部曲，而一些有着质高、价优停车库的项目，也因此多出一个醒目卖点。

　　北京住宅车位不算贵

　　买个车位都要七八万，我的车才多少钱哪？很多购房人曾发出这样的质询。确实，一块用白线圈起的“方寸之地”，还是在地下，就要这么多钱，实在令人有点想不通。但事实是，与香港、上海等地相比，北京的车位还算便宜得很。

　　据富利安公司的童渊先生介绍，目前香港不同档次商品房的车位售价，约在30万到100万港币之间，基本相当于北京的5倍！这是因为香港寸土寸金，弹丸之地却有着很高的私车拥有量，造成车位的供少于求。不但售价高，香港车位的租金也远远高于北京，在铜锣湾地区，经营性的地下车库租金达到80—100港币每小时，而北京长安街沿线的地下车位，也至多不过20元一小时。另据上海金马四方房地产公司的杨小姐介绍，他们所开发的梧桐花园车位售价在25万左右，在上海，这个价位并不算高。

　　这么一比较，我们会发现，北京住宅的车位其实处在一个低谷期：地段最优的外销房车位价不过在2万美金左右，内销房10万元一个车位的大把抓，地理位置稍远或新鲜出炉的项目，更是将车位卖到五六万的“跳楼价”。

　　售价已是成本价

　　仅从简单的几条白线的勾勒上，你看不出车位的成本。但据估算，一个地下车位的成本至少也不低于12万元。

　　1、每个车位的面积不是你看到的十几平方米，它也有“分摊面积”，包括出入口、坡道、回车道、柱廊等，算下来一个车位的平均面积要在45平方米左右。中国建筑科学研究院建筑师寿震华先生曾专攻车库设计，在研究了汽车的转弯半径等各种数据之后，在百朗园地下车库中将每个车位的面积做到了32平方米。这基本是最为经济的车位面积了。

　　2、车位的建筑造价要远远高于地上建筑物的建安成本。圣馨大地销售经理王冲先生说，地下车库都涉及土方工程、承载、通风、排水、消防、照明、保温、保洁、保安等问题，智能化管理的车库还要有闭路电视监控、出入感应卡系统等，造价应该在3000元左右每平方米。

　　3、车位中还有土地成本。虽然地下建筑面积是否要缴纳土地出让金还是个有争议的问题，但据透露，缴纳相当于地上标准10%的土地出让金，然后从房地产管理部门取得车位专有的使用权证，将成为今后车位确权的正式程序。

　　价格太低也令一些资金周转宽裕的开发商不愿卖掉车位，“只租不售”资金虽然回笼慢，但总能等到车位值钱的那天。压低车位价、只售不租的开发商也有他们的想法，如迅速回收资金，或是以车位促销楼盘。

　　车位价低有原因

　　据业内人士分析，北京住宅车位的低价是由这么几个原因造成的：

　　1、政策规定的硬指标使车位短期内不会“求”大于“供”。

　　1994年，北京市政府所规定的小区汽车场、库配套指标不过1∶0.1，即每千户配100个车位，1999年5月1日起，市规划委将此指标提高到：三环路以外普通住宅(含经济适用住房、旧区改造和零星加建的住宅)1∶0.5，三环路以内1∶0.3，中高档商品住宅楼1∶1，高档公寓和别墅1∶1.3。而不少新项目为了领先于市场，通常超出此指标要求，如回龙观文化居住区就将车位指标做到了1∶1。规划指标往往有一定的超前性，因此短时期家庭对汽车拥有量还不会超出指标的范围。

　　2、停车管理不力，免费车位太多。

　　虽然经常有拖车整治乱停放的车辆，但北京的大街小巷仍是车辆的免费停放乐园，靠关系弄到一张停车泊位证也不是难事。花钱买车位，在大多数人的观念中还是件不可思议的事。

　　3、政府规定的低租金拉低了车位价格。

　　在普通住宅小区物管收费标准中，地上车位月租被制定为“大车210，小车150”，这虽然可避免乱收费现象，但也给车位拉了一条较低的价值准绳：租个地上车位那么便宜，还买什么地下车位？

　　车位价格将上涨

　　据一位曾排队买车位的购房人说，正是考虑到北京住宅车位价格较低，才“逢低吸纳”，他相信车位价必将有上扬的一天。据分析，车位价上扬的趋势取决于以下几点的支撑：

　　1、人均汽车拥有量迅速增加。

　　调查表明，经济形势趋好时，人们的第一消费热点为购置不动产，其次就是“动产”———轿车的消费了。在解决了安居事宜之后，人们“乐业”的保证往往要靠便捷的交通工具支持，城市的不断扩大、市政道路的日益畅通，更为汽车消费时代的到来埋下伏笔。而商品房的消费者往往同时是汽车消费的群体，可以想见，在不久的将来，商品房社区中户均一车、甚至两车的现象将普及，现有的1∶1车位配置指标总会有涨满的一天，当求大于供时，车位价势必上扬。

　　2、人们对社区环境越来越重视。

　　随着“人车分流”概念的兴起，人们将越来越关注自己的居住空间，汽车随处乱停、喇叭不断、尾气熏人的社区将成为历史。美林花园销售经理韩莉说，真正关注社区品质的开发商一定会采取措施，引导并促使业主的汽车进入地下车位。同时，是否拥有自己的地下车位，将成为衡量每个人居住品质的标准。

　　3、车位将表现出投资潜力。

　　世纪尚升房地产信息咨询公司总经理梁尚强先生说，在香港，车位的投资价值已非常被看好。人们在转让、出租住宅的同时，车位的转手或出租价亦非常可观。就北京来说，今后的房产流通必成趋势，带车位的住房在转手或出租时将具优势，而以目前低价位买到的车位，会有较大的升值空间。

　　其实，即使不愿投资，买车位还是比租合适。拿最便宜的月租200元来算，年租为2400元，70年租金要16.8万元，而此租金标准的车位一般只售10万元以下，按即使刨除银行利息，也是买比租划算。

　　权属、贷款、管理问题拉车位购买的“后腿”

　　虽然不少开发商都将出售的车位界定为“产权”车位，但房管部门有关负责人称，只有那种土地并附着建筑物的形式才能买到产权，比如四壁有墙、上有屋顶、为产权人独立使用的车库，而买地下车库中以线条分隔的车位只能称对其拥有了“70年土地使用权”。虽然此使用权可转让、出租，但抵押、赠与等权属如何确定还未可知。买车位，现在也不能取得银行贷款，开发商一般将车库价打入房屋总价，以提高房屋单价的方式为业主取得贷款，这种非光明正大的做法也影响了购房人对车库的兴趣。

　　另外，迄今为止，还很少见到房地局统一发放的车位的权属证书，一般开发商采取的是将车位拥有权写入合同附件，或发放给业主“自制”的车位证，对车位权属的疑虑也制约了业主热情。当然，有关车位还有不少悬而未决的问题，比如物业管理方面，停在自家车位上，车辆丢失谁赔、损坏谁负责等等。

　　由此看来，买车位真正成为购房趋势，还将取决于这些疑难问题的落实。

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