新浪财经讯 4月16日，在博鳌亚洲论坛“持续调控下的房地产业创新”分论坛上，马来西亚绿野集团董事长李金友表示，房地产是可以被炒作的，长期来讲，如果政府没有做政策调控，这个市场可能就是不良的。

　　对话实录：

　　向熹：各位嘉宾、各位代表，欢迎大家来到持续调控下的房地产创新分论坛。首先介绍一下参加这场论坛的各位嘉宾：中国住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮(微博 专栏)先生，北京首都创业集团有限公司总经理刘晓光先生，SOHO中国有限公司董事长潘石屹(微博 专栏)先生，怡海置业董事长王琳达女士，绿野集团创办人李金友先生，中国企业家杂志总编辑黄丽陆先生。欢迎大家！我是来自南方周末报社的向熹。今天我们讨论的话题是持续调控下的房地产创新。这个问题有三个关键词：第一，房地产。 第二，持续调控。第三，创新。房地产众所周知从90年代开始是我们国民经济一个支柱行业，也是中国城市化进程的结果与推动力，因而有关房地产的话题多年以来都是一个重要的经济话题，而且房地产业中重要比重的住宅产品涉及千家万户，所有又是一个民生话题，房地产的发展与繁荣高度影响金融行业和地方财政，因而也可以是一个金融话题和财政话题。今天我们的嘉宾来自地产业界、政府部门和媒体界，所以我们的话题主要集中于地产行业和政策层面。由于媒体嘉宾参与，我话题也会涉及更多层面。第二个关键词是调控，中国有这个行业开始，调控就一直持续。调控是一个长期的政策。我们今天谈的持续调控，并不是由来已久的调控，而主要针对2010-2011年初这一轮的调控作为我们讨论的时间段和政策对象。第三，创新。创新的主体是什么呢？我们今天着重在房地产行业创新和房地产企业的创新，当然由于有政府的领导和媒体界在，所以我们也不回避讨论政策层面或者以政府为主体的管理创新。

　　向熹：做完上述简要破题之后，我们今天论坛规则是三个环节，第一，台上嘉宾陈述自己在共同问题之下的观点与立场。第二个环节是台上嘉宾就特殊环境下的回答 与阐述。第三，互动。第一个环节我先抛出一个问题，，这个问题有不同的层次，浓缩成一个问题，就是请大家从自身角度对此次调控目标与效果谈谈自己的看法。 在这样的政策环境下，大家对房地产行业的前景如何看，房地产业与房地产企业应该做怎样的创新。

　　李金友：我是来自马来西亚房地产业，刚刚说到它是民生。对于房地产，有一个名词叫做房地产泡沫。这个名词对房地产产业者非常不公平，因为有土地、有房子，怎么会有泡沫呢？西方把房地产变成很投机性，当房地产很投机性，它的波动就很大。很多有钱人就可能拿过来炒作。这个现象不仅仅发生在房地产，发生在很多的，今天你也可以把钢铁炒上去。很多时候就 是因为投机太厉害了。长期来讲，如果政府没有政策来作出调控的话，可能这个市场就是不良的。当然调控政策对这个行业也要很熟悉，不能有一些政策，有一些决策不懂得业者的辛苦。因这个行业不仅仅是牵扯房地产行业，还牵扯到190多个行业，包括很多基础工业，都要靠房地产成长。如果房地产没有盖，钢铁、水泥、 灯光、家具要往哪销售呢？所以它对一个国家来讲是一个经济成长很重要的产业。我觉得有适当的调控。马来西亚的调控一路来还是蛮多的，可是因为时间关系，我就没有办法在这里一一阐述，谢谢！

　　李金友：我谈一谈我们公司的一些实际的经验，碰到挑战或者是还没有挑战之前，因为创新让我们渡过很多危机。我从事第一个房地产产业是叫绿野山庄，在我之前所有马来西亚房产是叫某某花园，而我们把它叫做山庄。我也阐述一下，我刚刚一开始做房地产就做高档房地产，可是卖的价钱很低档。我一个很简单的想法就是说，如果他住平价房的人，他如果有能力的话一定会住中价房，他住中价房，如果有能力的话，一定会住高价房。所以这是一个自然的机制。所以当时我们就开发了一个，我大概有20%利润，可是今天地价已经150元，那是1987年的时候，可能中国刚刚改革开放，美国打了一个喷嚏，黑色的周五，美国股市大跌，结果马来西亚的经济成长就被打击了，我们很多买家取消订单。可是我们那个地产很创新，我们把一个小山坡地，我们强调依山而住，而没有把地全部铲平，所以还保持很原始的山林地貌。第二，我们的溪流。我们到水利局谈，也让我这个河流保持了原貌。其实这也不是创新。我觉得发展房地产不仅仅要有一些学问，同时也加入了美学。我常常会说除了这些调控之外，不应该让任何人说只要你有钱就进入房地产，因为房地产真的需要一些知识。所以在创新方面还是尽量要去保持品质，还要保持你卖出去的房地产能够升值，这是我们创新的第一个经验。第二个经验，我们在亚洲金融风暴的时候，那是1997年，刚好我第一个项目金马皇宫，我们从开发住宅也开始到开发酒店，大概是亚洲金融风暴最强的时候，这个风暴真的给了我们很大的困扰，可是同时集团6月份又答应去伦敦盖一个展览馆。我们因为用于接待，要举行一个很大的宴会，我就情愿把它取消了。回到马来西亚。风暴之后我们得到了一块地，是一个很高级的住宅区，我们要建的时候，刚好碰到911，有人说911发生，很多人不敢买房子。我常常觉得金融创新能够看看怎么样制造一些良性的金融产品，美国很多衍生的产品对买家不利，所以我觉得在东方可以制造一些金融产品对买家有利的。我的想法很简单，因为我们公司的品牌一般做房地产可能利润在30%，因为我们有品牌，甚至我的利润可以到50%，所以我去找了家保险公司，你买一块土地，33年后你给我300万，33年后，保险公司把这个现金退回给你。我要给他们交的保险金当时大概11%，我情愿把毛利拿来做这个。结果911过后，我们第一天就卖了3.2亿人民币，过了一个星期又卖了1亿，土地成本就开始收回了。当时的媒体他报道我们这个项目，他们报道人说绿野公司没有这么好的销售，同样记者又来看，我们给他看每个都是真正的购买者。这个对我们是一个蛮标志性的。我们大概开发有附加价值的10个亿，我们在那边做了一个很大的人工瀑布，这也是一个创新。就是说我们造环境的时候，希望我们有卖点。

　　李金友：告诉我们买家，你住在这个地方的负离子很高。加上我们销售的创新，再加上产品的创新，那个变成是一个很成功的案例，而跟我买的人，当时我们是卖90-100元，今天如果你买这个地，大概300元。这是一两个我们创新的案例和碰到危机怎么转化。

　　李金友：我们20年前在毛里求斯做房子，那个合作案子也是很好。还有在美国，如果有资金储备，又有行业很好的知识，不过度借贷的话，其实这个行业很容易变成国际行业。我们公司除了在英国，在澳洲、南非也有。南非我们盖了600英亩的一个项目，有一个高尔夫球场。还有一些中国的模式我们也在学，比如现在我们在马来西亚盖一个99层高的。像中国现在富强起来了，刚才我说中国可以提供一些资金上的合作，还有材料。我常常说国际地产，你有一块房地产面向绿地或者湖水，很多人就要买了。如果我们以发展美国的模式，美国3亿人口，打球人2600万，美国最高峰有多少个球场？2万个球场，中国现在打球人很多了，可是我觉得中国没有办法盖那么多球场，现在还是1000个以下。像这样的产业如果你们来的时候，说不定也可以带市场来，所以这个合作还是蛮有空间，很多大家可以双赢、互赢，也可以符合我们博鳌亚洲论坛的主题包容性增长。谢谢！