西四环四海桥至看丹桥沿线率先暖成“面”

　　本市房地产交易管理网上的统计数字显示：1至3月份纯住宅日签约量分别为245套，250套，343套，4月份截至目前约500套。二手房方面，1至3月份的日签约量分别为283套，335套，664套，4月份截至目前约600套，增长势头很明显，远洋·沁山水、首城国际、悦溪等项目还出现了供不应求的现象。但我们的调查显示，目前的楼市回暖还处于零散“点”状，不过四环以内及沿线有成“面”趋势，其中，尤以四西环沿线回暖现象较为集中，一直不太起眼儿的西四环成为本次楼市回暖的“排头兵”。

　　现场1 远洋·沁山水

　　地点：西四环外玉泉路地铁 站向南300米

　　“我们现在已经没房卖了，您要是想买，只能等南区开盘了。”远洋·沁山水的一位销售员明确表示。据该销售员介绍，该项目一周前刚刚推出第三期900套房源，目前正在陆续签约过程中，而未来拟开盘的南区，约14万平方米，预计半年后才能上市，且价格未定。

　　近期成交：

　　一期2008年11月15日开盘，成交均价11020元，已签约772套；

　　二期2008年12月21日开盘，成交均价12353元，已签约640套；

　　三期2009年4月6日开盘，成交均价14108元，已签约636套。

　　现场2 保利·百合花园

　　地点：西三环外六里桥桥南

　　西行200米

　　“目前在售的房子以153平方米的三居为主，还有部分二居，整个小区总共还剩70多套房，中间楼层每平方米17000元。”“有什么折扣吗？”“一次性97折，银行按揭98折。”因为忙得团团转，对于记者这样的“生客”，保利·百合花园的销售员显得不太有耐心。

　　近期成交：

　　2009年1月，成交均价14770元，成交量46套；

　　2009年2月，成交均价15218元，成交量191套；

　　2009年3月，成交均价15985元，成交量212套。

　　现场3 大成郡

　　地点：西四环五棵松桥南

　　1500米郑常庄出口

　　“上个月，我们新推了一栋有大户型的楼，已经卖得差不多，现在只有部分东西朝向的和跃层了，精装修均价16500元。另外，还有部分小户型公寓，均价每平方米15200元。下个月，我们再推新楼座，还是6至9层板楼，户型为100平方米两居至200平方米四居。”这是该项目销售员昨天介绍的。

　　近期成交：2009年1月，成交均价13334元，成交量39套；

　　2009年2月，成交均价14634元，成交量16套；

　　2009年3月，成交均价14312元，成交量19套；

　　另外，该项目3月推新盘，成交均价15386元，成交量116套。

　　现状

　　西四环回暖提前半步

　　2008年11月15日远洋·沁山水第一期11000元销售爆棚；12月21日第二期12500元继续爆棚式销售，这个项目的定价不仅标志着自身的探底成功，对西部区域的楼盘也起到了明显的价格导向作用，周边项目均以该项目的价格为坐标，根据自身的优劣势进行了价格调整，2009年1月，西四环一个新的房地产价值体系在底部夯实的情况下逐步形成。除个别项目以外，包括调查项目在内，多数项目连续3个月呈现出一个成交量放大、价格小幅上涨的特点。

　　而在二三月份，即使是市场比较活跃的东四环周边，除首城国际中心等少数项目量增价涨外，多个项目还在以价格下探来换取成交量，如珠江帝景、美利山、北京华侨城等；望京、通州、亦庄南等项目集中的区域回暖势头更弱一些，还处在即使项目价格下调，成交量增加的项目也是少数的“点式”回暖状态。相比之下，西四环沿线项目的回暖比其他区域提前了半步。

　　分析

　　西部受危机影响小

　　以往，西四环沿线项目市场表现“中庸”，为何在此轮市场下探后的回暖中“表现突出”呢？

　　远洋地产营销总监肖劲分析说：“今年，西四环区域的供应量与往年相比，并没太大变化；在需求方面，总的变化也不大。只是与其他区域相比，需求基本以自住需求为主。而在本轮市场回暖中，主要成交基本都来源于自住性需求客户，这样，西部自住性需求大的优势就显示出来了”。

　　记者从京西一项目的内部市调资料上看到，客户来源80%以上为海淀和西城自住需求客户。而西城是知名的“中央政务区”和“金融区”；海淀为“大院区”和“高校科研区”。根据他们的不完全统计，西部的政府机关单位60余家；中央及各大军区的部队大院、干休所、招待所180余个；金融机构100余家，高校科研机构50多所，这些行业的员工收入虽然不如外企、私企等企业的收入高，但比较稳定，受本次金融危机影响较小。

　　东部主要以现代服务业和现代制造业为主导，客户典型代表为CBD客户，主要是以外企、股份制公司、跨国公司的青年家庭为主，客户特征为追求现代化、国际化，较为时尚新潮，需求为自住、投资兼顾。泰福恒房地产公司副总刘新虎进一步分析说：“以往东部楼市活跃一些，价格上涨势头猛，所以泡沫也多；但在经济形势不好的时候，跌幅就大，回暖也慢。”

　　预测

　　西四环房价短期不会大涨

　　西四环市场率先回暖了，是否意味着该区域房价将大涨呢？多个业内人士均认为，该区域短期内不存在大涨的可能，但房价仍旧会略有小幅上调。

　　易居中国北京房地产研究所研究部部长王秀玲分析说：“目前，市场的成交量主要来自于低价前提下，积压一年的自住需求集中释放，市场并未真正回暖。西部也是一样，虽然自住需求具有一定刚性，但超过一定预期，需求也会收缩。因此，不具备大幅涨价的条件。”刘新虎也认为：“西部客户收入虽然稳定，但支付能力有限，这也是2007年东部房价飞速上涨，西部房价仍旧稳步小幅上涨的原因。” 

　　本报记者 李海霞 

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