美国房地产业前景难言乐观

　　众所周知，美国房地产市场在20世纪80年代以后一直是世界上比较理性的而且又是比较规范发展的成熟市场。然而在进入21世纪后，美国房地产业也开始了一个非理性的高速增长期。过去5年里，美国平均房价上涨了50％以上，许多地区的房屋价值，如加利福尼亚、内华达、夏威夷、拉斯维加斯等都已增长了一倍以上。2005年美国房地产价格平均上涨幅度接近15％，是美国自20世纪80年代以来房价涨幅最大的一年。这固然与美国近年来经济稳步增长、人民生活水平提高、人口自然增长有关，但购房按揭利率低、投机性投资也是其主要原因。

　　随着

房地产价格节节升高，美国房地产泡沫已愈来愈明显，它一方面体现在

房价上涨幅度大大高于非住房产品和消费类产品指数，另一方面表现在房子价格与收入之比不对称，目前房地产价格是美国中等年收入的3.8倍，按传统标准来衡量也过高。再者，租金与房子价格之比过低，不能给房主提供一个合理的回报。

　　为抑制日益攀升的房地产价格并使之与美国经济的发展以及人们的收入增长水平同步，今年伊始新上任的美联储主席本·伯南克对美元再行加息。持续的加息对美国经济产生了紧缩效应，因此火热的房地产市场在今年夏天开始出现了减缓迹象。

　　房市大幅降温

　　据美国房地产商协会发布的消息，今年夏季以来，全美新房销售价急剧下跌，其中9月份更是创下36年以来的最大跌幅，新房中间价比去年同期下降了9.7％。调查显示，美国遭受房地产下跌打击的城市已波及40多个，底特律是遭受打击最严重的城市，在第3季度房价下跌了近11％。11月30日美国商务部公布的数据显示，10月份的新房销售量比前一个月下降了3.2%，是7月份以来新房销售量下降速度最快的。第三季度私人住房建筑开支下降了18％，大于前一个季度的11.1％。

　　现在，房地产业全面降温已是不争的事实。按揭贷款利率的不断上升是促使房地产降温的关键因素，而前段时期能源价格的持续上涨压缩了民众的消费需求，以及对房地产泡沫风险的关注也对房地产市场的降温起到了推波助澜的作用。如今，购买房屋的狂潮已经结束，买方观望的的气候颇浓。房地产开发商的促销活动已经比比皆是，已有购房送汽车、送家电的，这说明开发商已经相当焦虑了。投机性投资房地产要想获利变得越来越难。

　　未来房市走势

　　现在投资者和房主都在猜测房价将以多快的速度和多大的幅度探低，即目前美国房地产市场究竟会是软着陆，还是硬着陆或衰退。

　　美国联邦储备委员会前任主席艾伦·格林斯潘11月份在不同的场合多次表示这样一个观点，即美国住房市场仍未走出困境，还没有达到谷底，房地产市场将遭遇进一步疲软，但最糟糕的局面已经过去，情况不会继续恶化。他还特别提到，最近未售房屋库存总量有所减少，这意味着最剧烈的滑坡不会再现。美国房地产专家莫洛尼也认为，到明年春天，住房市场将基本稳定下来。

　　但不是每个人都持这样的乐观态度。美国威斯理大学经济学教授卡尔·凯斯和耶鲁大学经济学教授罗伯特·谢里亚认为，如果美国长期利率不会升得太高，如果其他经济领域发展势头良好，美国房市就有可能出现软着陆。但如果住房销售量持续下降，住房价格一路下滑，拖欠抵押贷款问题日益严重，美国房市就可能陷入长期衰退。另外，美国信托公司首席经济学家罗伯特·麦克西也持比较悲观的态度，他说：“随着时间的推移，软着陆似乎变成了一种愿望”。

　　大部分美国业内人士的观点是房市崩溃的可能性不大，房市将可能在软着陆和硬着陆之间徘徊。

　　房市对美国经济的影响

　　由于美国经济增长高度依赖房地产的繁荣，过去几年房市的火爆拉动了美国经济的快速增长。在近5年的新增GDP中，有50％来自房地产。而且，据索罗斯估计，美国近年来从房地产增值中获得的收入平均每年有9000亿美元，已经超过了美国的贸易逆差额。而现在房市的大幅降温也是拖累美国经济增速的主要原因。据美国商务部统计，今年第一季度美国经济增长了5.6％，第二季度增长率则降为2.6％，第三季度增长率进一步下降到2.2％。房市降温不可避免地会对美国经济造成冲击，但鉴于美国企业目前强劲的利润率和健康的投资水平，特别是近来

原油价格大幅回落有利于刺激消费和投资，美国经济陷入衰退的风险不大。

王榕平