住改商：业主改得急 法律没态度

　　业主将住宅用途的房屋擅自改作商业用房或办公用房，俗称“住改商”。2005年，北京市朝阳区人民法院受理的“住改商”纠纷高达105起。但法律规定的空白，让法官断案面临巨大的困难——

　　“住改商”层出不穷

　　7月18日，北京市朝阳区人民法院召开新闻发布会，就业主将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房问题向北京市工商行政管理局、北京市规划委员会、北京市建设委员会三部门分别发送司法建议函。

　　2005年，北京市朝阳区人民法院共受理“住改商”纠纷105件。原告多为朝阳区房管局(现其相关产权已由北京市朝阳区建委承继)或房屋管理所，亦即房屋的大产权人或管理人，被告则为“住改商”的所有人或使用人。经过法院审理，判决全部支持原告诉讼请求的案件占11%；判决部分支持原告诉求的案件占3%；判决驳回起诉占15%，撤销案件的占71%。

　　朝阳区法院俞里江法官介绍他最近审理的一起案件说：北京市朝阳区花家地小区3号楼一业主，为经营所需，去年私自将其居室窗户改成门面，并在拆改的门前私自搭建了两层台阶，因此被小区物业、北京市

　　“‘住改商’纠纷日益增多，确实到了该治理的时候了。”朝阳区法院的法官们发出这样的感叹。

　　“住改商”利弊互存

　　“住改商”，全国各地都存在。就北京而言，4年前开始盛行，这几年是愈演愈烈。对此，人们看法不一。

　　家住北京石景山区的一位居民认为，“住改商”至少有一个好处：利民，尤其是对于企业来说，住房改为商用，租金、物业管理费等相比商用房要低廉得多，这为小企业提供了生存空间。

　　但“住改商”引起的纠纷呈上升趋势表明，“住改商”侵犯了其他业主的合法权益，主要弊端有以下几种：一是扰民现象严重；二是存在安全隐患；三是侵占小区公用面积；四是国有土地资产流失。住宅用地在购买时比商业用地要便宜很多，一些业主低价购买住宅房屋后转而高价出租，其中的差价本是国家的钱，却流入了私人腰包。日前，作为房屋管理者的朝阳区建委状告某小区14名住户，擅自拆除房屋窗户下墙用于对外经营，要求其恢复原状均获胜诉。

　　现行法律法规难以规制

　　由于目前法律对“住改商”没有明确规定，为行政和司法机关都设置了新的难题。俞里江法官告诉记者，由于目前立法上对“住改商”到底“能不能改”没有明确规定，当事人的争议也较大，调解难以进行，大量矛盾进入诉讼程序，给司法机关造成很大压力。司法机关也不能单凭一己之力在审判实践中确认对其禁止，只能就“住改商”过程中引发的一些民事争议和侵权纠纷进行审理。

　　法院曾经审理过这样一个案例，一住户搬到住宅楼时发现几乎所有的住户都改成了商铺，表面上看，似乎所有商户都没有构成对他的妨碍和影响，由于商铺原因导致电梯几乎无法使用，都只能爬楼梯上下，用电和公用设施也不像原来一样。他到法院起诉结果败诉，原因是

　　6月19日，北京市工商局发文首次对“住改商”叫停，规定称即日起暂停为登记地址为民用住宅的企业办照，这一规定虽然为“住改商”设立了门槛，但对于已经进行了“住改商”的事件如何处理，依然束手无策。同时，由于目前我国法律没有对“住改商”施禁，这一规定的合法性也遭到质疑。有人认为，工商部门叫停“住改商”是擅自增加行政许可条件，毕竟法律没有禁止的就是合法的，而作为行政管理部门，无权对法律作出扩大性解释。更有甚者称，“工商部门不给登记，我干脆就不登记了”。

　　据悉，目前已公布的《物权法》草案对“住改商”现象有比较详细的规定，如果此法能颁布出台，将对解决“住改商”问题有较大帮助。

　　法院希望协同作战

　　“住改商”问题日趋严重，由此引起的诉讼剧增。在7月18日召开的新闻发布会上，朝阳法院分别向市工商局、规划委、建委三部门发送了司法建议函。

　　法院向工商部门发出的司法建议函建议：对于利用住宅从事经营活动已取得营业执照的市场主体，在营业执照年检时根据营业时间长短、来往人员多少、产生噪音大小、是否产生不良气味等情况予以区别对待，逐步取消其利用住宅从事经营活动的资格。

　　法院还称，工商管理部门应从源头上予以控制，严格审核登记条件。规划委和建委也应积极依法行政，在各自范围内对住宅从事经营活动过程中进行的装饰

　　朝阳区法院高航法官呼吁，在没有法律进行规制的情况下，希望各部门协同作战，尽量化解“住改商”引发的矛盾。