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崔宇[2006-06-14]
近日，以直觉思考见长的杂文家鄢烈山和以理性思考见长的经济学家钟伟在“房奴”问题上达成了惊人的一致。鄢烈山在《可悲不可怜的房奴”》中认为，那些在消费主义支配下，在住房上极不理智地超前消费的“房奴”并不值得怜悯。钟伟则在《“房奴论”背后的经济学分析》中认为，“每个人不能因为对欲望的放纵，而去拥有和收入不相称的财产”
，并对按揭贷款的“房奴”能否履约归还贷款表示了担忧，害怕“拖累了更无辜的储户的利益”。
钟情于“公民”的鄢烈山这次一不小心“站在了大众舆论的对立面上”，而曾认为“中国70%的城市居民没有新房购买能力”的钟伟却避重就轻地指责购房者的非理性消费。笔者认为，这种给“房奴”扣上消费主义的帽子令其“反求诸己”的言论，在杂文家的“直觉”和经济学家的“理性”煽动下具有很大的迷惑性，很有“理性思考”的必要。
首先，钟伟的担忧完全是杞人忧天。央行第一季度货币政策执行报告显示，大部分个人住房贷款的借款人还款习惯良好，81%的人没有延期还款行为，15%的人因遗忘或临时出差等原因而延期还款。去年8月央行发布的《2004年中国房地产金融报告》也显示，四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10%-11%之间，而个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率仅为1.5%左右。可见，房地产贷款的最大风险在于房地产开发贷款而不在于个人购房贷款，开发商才更有可能“拖累了更无辜的储户的利益”。
其次，“房奴”真的是在消费主义思潮的诱导下非理性购房吗？目前，由于廉租房和经济适用房“名存实亡”，普通民众被迫进入商品房市场，其消费集合里包括租房、买二手房和买新房三种可行性选择。在理论上，房价的本质是未来一定时间内房租净收益的贴现值，房租与房价之间有紧密的相关性，但在我国却出现了房租原地踏步房价不断飙升的现象———为什么大家不愿意租房呢？传统的“居者有其屋”的观念固然有一定影响，但更重要的是目前公民的许多权利都与房屋产权证捆绑在了一起，比如户口登记权利、子女受教育权利等等，再加上在房价将长期上涨的理性预期下，普通民众不得不选择买房。
二手房市场的不利因素在于，一方面，房屋中介不规范，欺诈陷阱层出不穷；另一方面，由于新政对购买住房不足5年的转手交易全额征收营业税的规定，也使存量二手房市场供应缩水，二手房价将继续保持高位运行，沦为“二手房奴”风险巨大。
普通民众在预算约束、制度约束和政策约束下，为了追求其自身利益的最大化，其偏好序列必定是买新房、买二手房和租房，他们是“相当”理性的。
由此，便引出了鄢烈山先生的下一个疑问，既然要买新房的话，为什么不买小户型而偏买大户型？
如果花时间细想，就会发觉“弃小取大”恰恰是开发商的偏好。由于土地的不可流动性，房地产市场是一个存在“局部垄断”的市场，是一个供给者主权而非消费者主权的市场，由于建大户型相当于减少了房屋的供给，有利于抬升房价，因此开发商热衷建造大户型。目前的高空置率不仅表明开发商囤房以抬高房价，还反映表明由于住房面积偏大使普通购房者根本无力进入市场。正因为如此，“国六条”才以“调整住房供应结构”为核心，对新建住房结构比例进行了量化规定。由于住房保障不敷所需，真正的“房奴”被裹胁进市场化主导下的房地产市场，在他们精打细算甚至把月收入的40%-50%奉献给暴利的开发商时，我们的所谓公共知识分子和经济学家不能再“拍脑袋”，给他们扣上消费主义这个“莫须有”的帽子了，让一方得了便宜还卖乖，另一方利益受损还挨骂。
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