改装升值 老洋房投资切忌盲目跟风

　　【老洋房投资】 黄清燕每日经济新闻[2006-04-04]

　　史丹福老洋房租售中心副总经理蔡芒华认为，从个人投资的角度来看，购买老洋房后实现租金升值有两大秘诀：一是买进以后增加一些复古风格的家具做装饰，再简单装修，然后在一年内转手卖掉，赚取差价；二是不要盲目跟风购买大环境不佳的老洋房。

　　秘诀一：建筑风格决定升值潜力

　　“舍不得孩子套不着狼”，老洋房要租出高租金，必须得舍得投入资金进行建筑修整，才能吸引海外客户。

　　黄先生2004年在建国西路租下一幢360平方米的新式里弄，租金2000美元/月，合同期长达10年，其中免租期6个月。他花了40万元人民币按照原汁原味的老式风格

装修房子，随即一海外人士以6000-6500美元/月的价格承租。仅仅在免租期内，黄先生已净赚近2万美元。免租期过后的租金升值可达120%左右。

　　史丹福也有过这样改装升值的操作经历。镇宁路上一栋三层两幢相连的大宅子，带2000平方米花园，解放前曾是大中华橡胶厂老板的寓所。两年前，史丹福将其以10年租期长租下来，分隔成16套大小不一的公寓，每套都有独立卫生间和厨房，还带一个或露台或花园的空间。配上仿明清时期的家具，平均租金高达1500-3000美元/月，吸引了不少海外客户承租。

　　投资心得：对出租投资来说，建筑风格是决定老洋房未来升值潜力的一大要素，根据实际交易经验，建筑风格决定建筑价值的老洋房，以西班牙式建筑、意大利式建筑、法英式建筑最受欢迎。

　　投资者可以研究将老洋房改造成具有异国风情的家庭旅馆，或者开一间具有特色的餐厅或酒吧，赚取营业利润。通常，租赁老洋房住宅的客户多为跨国公司高级管理人员，预算每月在1000美元到15000美元不等。

　　秘诀二：勿跟风大环境不佳的老洋房

　　上海老洋房目前均价为21000元/平方米左右，比周边老公寓均价高出2000-3000元/平方米。但在一些大环境不佳的区域，老洋房通过出租获取回报十分困难。

　　投资人王先生就遇到了这样的问题，2005年王先生在上海安庆路租得一处花园住宅，租金为10000美元/月，当初看中了老洋房幽雅的花园环境和古色古香的装修，但没想到房子到手后，几拨客人来看房都不满意。理由是周边环境太差，无法与洋房风格统一，居住人群复杂，时有嘈杂声影响。如今一年快过去了，王先生的房子成了“滞销老洋房”。

　　蔡芒华介绍，大环境优劣对于老洋房的租金有直接影响。上海永福路复兴西路一座70平方米花园住宅曾挂牌售价150万元，当时作过估算，倘若买方购买后重新装修，按时价1000美元/月出租，年投资回报率可达15%，15年收回成本，投资回报率较高。但由于该花园住宅住户较多，居住品位较低，租赁有一定障碍，因此投资产权已分割的老洋房的部分单元需慎重考虑。

　　投资心得：投资时准确评估房产的价值，切不可盲目跟风。具有商业价值的老洋房，一般要具备沿街、花园面对主要马路、周边是高档住宅区等特点。投资老洋房最好选择在成片花园洋房中的某一幢，周边的小气候决定了该区域是高档住宅区，投资价值较大。反之，缺少周边环境的支撑，投资价值就较小。

　　对于小

户型分割式花园住宅投资，由于存在多户合住，缺少花园住宅应有的高档品位，投资价值需要考虑。不少房主正是出于居住空间小、改善自住需求才挂牌出售。年轻白领在购买此类物业时，作为自居尚可，但作为投资还要谨慎考虑。

　　蔡芒华提醒：

　　1.交易中的相关税费。花园洋房在整个

房地产市场中属于较特殊范畴，在交易过程中发生的费用也和普通商品房不太一样。

　　2.洋房产权关系是否清晰。由于花园洋房皆为解放前所造，经历了半个多世纪，房子在家族中代代流传，其产权关系也相当复杂。在购买时必须事先了解清楚是否所有合法产权人都对房屋的出售无异议，以避免签订无效合同。

　　3.是否需要政审。上海一些房屋位于政府关键部门周围，是只允许大陆居民购买的，同时还须经过严格的政治审查。

　　4.是否补交过土地出让金。目前在市上流通的花园洋房大多已补过地价，但有些祖上遗留下来未曾上市交易的房屋若要转让，在交易时必须按照市房地局的规定补交土地出让金。地价也是一项不小的费用。5.事先查阅地籍图：在购买老洋房前，最好先去房地局的用地科查阅该房的地籍图。特别是未交易过的外观似花园洋房的新里物业，交易中心最终是以原始的地籍图为准。