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古美板块同一楼盘二手次新房价平均高出新房价10%左右 董琳霞每日经济新闻[2006-02-27]
《每日经济新闻》日前获悉，上海闵行区古美板块正成为眼下上海一二手房价格倒挂最为严重的区域———同一楼盘的二手次新房价格，平均比新房价格高出10%左右。
古美板块在售的4大楼盘中，二手挂牌价均出现了高于一手房价的现象，单价差从每平方米100元至1000多元不等。最为典型的是该板块新推的古龙·尚居，在售的二期房源均价8600元/平方米，而该项目去年10月现房销售的东苑古龙城二手房源，现在均价已达10000元/平方米以上，倒挂幅度高达16%。如此价差造成的后果是，目前东苑古龙城二手房成交量在冰点徘徊。
事实上，早在去年下半年，上海一些中心城区、次中心区楼盘，如黄浦华庭、新湖明珠城、瑞虹新城等，就出现过一二手房价格倒挂5%～10%的现象。
主要原因在于宏观调控下，开发商为了快速回笼资金从而调低价格，但此前经历的住宅价格快速上涨将这些区域的二手房价格推到了相当高的水平。不过，从近期的二手市场表现来看，不少短期投资客为促成成交而降低房源挂牌价格，这些区域一二手房价倒挂幅度已经逐步缩减。
为何在以上区域价格倒挂现象正逐渐中和之际，古美板块二手次新房价格反倒逆市坚挺？
“该区域二手房市场投资客比例较少，目前挂牌出售房源的业主多是一些想改善居住条件的自住人群，对他们来说没有资金压力，房源边住边售，不急于回笼资金，因此在房价上不会受低价新盘的影响。”昨日，美联物业市场传讯部主任蔡玉丽解释道。
而造成目前古美板块一二手房如此价差的另一背景是，其近期上市的新盘开始猛打价格战，以东苑古龙城二期（古龙·尚居）为首，纷纷打着超低价发售的旗号招揽客户。在去年下半年一期销售不佳的情况下，二期将价格下调了7%左右。
《每日经济新闻》调查发现，除了古美板块，近期在一些自住客比较集中的区域也出现了同类现象，如普陀万里板块的上海万里城、浦东成山路沿线的锦绣华城、虹口区周家嘴路沿线的白金府邸等。
“去年的第一波一二手房价格倒挂现象，多发于高端楼盘区域———开发商为解决资金链问题，低价促销；二手业主看好后市，估价过高。”上海荒岛房产工作室市场总监冯伟分析，但这些板块前期投资比例过高，资金断裂的风险让这波投资者不得不跟随开发商的脚步降价抛盘。而目前的这轮倒挂现象，主要在一些自住需求为主的区域出现。“这意味着进入2006年后，越来越多的中小开发商开始抵不住市场的冷清，降价促销手段正在上海楼市遍地开花。”冯伟预计，接下来，上海一二手房价格在某些区域可能会出现更大幅度的倒挂，在业主没有看清楼市走势之前，此现象可能会僵持一段时间。
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