【报告解读】荒岛：普陀板块房价环线价差平缓

　　王芳艳每日经济新闻[2006-01-25]

　　上海西部板块主要由长宁和普陀两区的新盘构成。该板块的楼盘供应环线分布虽然较广，但值得注意的是，位于内环内的楼盘并不拥有绝对价格优势，而内中环间的楼盘与中外环间的楼盘价格也没有明显差距，靠近外环线的金沙雅苑，其售价甚至还要高于一些内中环间的楼盘。

　　内环线内楼盘“失色”

　　内环内的楼盘价格优势不明显，这在普陀区尤为突出。荒岛房产工作室分析师认为，普陀区内环线以内的区域面积并不大，并且其各方面优势不明显。

　　普陀内环线内商业配套以餐饮为主，缺乏休闲商业。大型购物中心仅亚新生活广场一个，并且无论从商品档次还是商品内容来看均不够丰富。因此，普陀内环线内整体商业氛围不强，难以有效提升区域档次。

　　在交通上，普陀内环线内的公交线路多，但缺乏轨道交通，路况不佳。无论是武宁路还是长寿路均为交通要道，高峰时段，堵车状况较为严重。分析师认为交通线路多会给附近楼盘带来利好，但就目前而言，交通拥堵成为普陀内环线内区域的一大缺陷。

　　自住客自然很关注楼盘环境，目前内普陀的主要环境优势来自苏州河沿线以及长寿公园、梦清园两大人工公园。依附这两大优势，其周边的楼盘价格相对板块内其他楼盘都更高一些。

　　由于长寿路沿线开发较早，不少楼盘的外立面已显陈旧，所以整个长寿路沿线的景观给人感觉较差，没有形成高档住宅所必需的周边环境。

　　综上所述，荒岛分析师表示，普陀区内环线以内的区域优势并没有其它中心城区的优势来得明显，如同样环线分布面积较广的徐汇区，与普陀相比就有着徐家汇商业中心的优势。因此，普陀区内环线内楼盘售价与内外环线间楼盘并没有拉开太大距离。

　　中环线潜力蛰伏

　　西部板块很大的一个看点是中环线，它被称为上海住宅的金腰带，因为中环线确实会给交通带来不少便利，特别对于自驾一族而言。

　　随着中环线的竣工通车，对上海市交通的改善指日可待，如真北路一直是普陀区交通状况较差的一条路，但中环线开通后，大部分的车辆会选择走中环线，真北路的堵车必将大大缓解。

　　不过，分析师认为，目前中环线普陀段尚未通车，相反目前在建的中环线工程给真北路一带的环境带来严重影响，所以沿线房价并没有因为中环线的存在而有所区别。

　　外环线外竞争力较强

　　整个西部板块的外环线外区域面积不大，在售楼盘也不多。普陀区曾有过两例楼盘上市，均位于桃浦新村的动迁与

商品房混合小区。在2004年楼市一片飘红时，此处的商品住宅均价高至每平方米7000元左右。在2005年

房地产

宏观调控后，位于桃浦新村的安达家园谨慎入市，开盘均价仅为每平方米6500元。

　　从土地供应情况分析，目前位于桃浦地区还有一些地块待开发，这些土地通常会附带一些动迁房用地开发任务，可能会给与之位于同一地块的商品房日后销售带来负面影响。此外，整个西部板块的外环线外区域离市中心的距离相对较近，且均已形成一定居住规模，生活配套等也相对完善，所以本板块内的外环线外楼盘在整个上海市场具备较强的竞争力。