提前还贷全攻略

　　唐赟每日经济新闻[2006-01-18]

　　今年1月1日开始，执行8年之久的个人住房贷款优惠利率彻底消失了，银行将对所有客户执行商业性贷款利率，不少借款人在年前就为了减少利息压力而为提前还贷忙碌，更有不少房贷族期望在春节前拿到年终奖后就交给银行，减轻利息负担。

　　业内人士表示，由于所有银行都对绝大部分3月17日前的老客户执行9折的下限利率，借款人完全没有必要急着提前还款。5.508%的下限利率与原来5.31%的优惠利率相差很小，对每月的还款额影响甚微，10年期借款额为10万元的房贷，每月还款额仅增加了10元左右；尤其是还款还不到一年的客户，如果提前还款各银行都要收取不菲的罚息，算下来还不如等到还款满一年后再提前还贷。

　　当然，如果借款人收入较预期有明显增多，尤其是到了年底，有一笔丰厚的年终奖金或其它收入，手中资金较为充裕，且没有很好的投资渠道，那么

提前还贷就不失为一个明智之举，可以节省不少利息支出。但经济能力不是很好的话，最好按原还款计划进行，以免造成生活紧张。

　　还贷方式比较

　　提前还贷主要分为两种，一种是全部提前还贷，即客户将剩余的全部贷款一次性还清；另一种是部分提前还贷，这种方式相对较复杂，又可再分为四类：

　　第一类，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；

　　第二类，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变；

　　第三类，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短；

　　第四类，剩余的贷款保持每月还款额不变，暂停还款一段时间，还款总期限不变。

　　一家国有银行相关负责人表示，一般各家银行都可以提供上述提前还款方式，这四类部分提前还款方式相比也各有特色，第一类节省利息较多，第二类减少每月还款负担，但利息节省程度低于第一类，第三类既减轻每月还款负担，利息节省也相对较多，第四类方式节省利息极为有限。

　　筹资有捷径

　　专业人士提醒，筹集短期购房资金可走“捷径”：

　　国债质押贷款。国债质押贷款的起点一般为5000元，每笔贷款不超过质押国债面额的90％；贷款期限最长一般不超过凭证式国债的到期日，若用不同期限的多张凭证式国债作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限。另外，如果征得亲朋的书面同意，并同时出示本人和亲朋的有效身份证件，还可以用亲朋的凭证式国债办理质押贷款。

　　保单质押贷款。保单质押贷款是以银行认可的人寿保险保单作为质押，从银行获得个人贷款的一项新业务。借款人如果持有寿险保单，并且有稳定的收入和有按期偿还贷款本息的能力，便可办理此项贷款。

　　信用担保贷款。如果没有国债和保单，但有一个良好的工作和稳定收入，也可到银行办理贷款申请。

　　一般流程

　　第一步：先看贷款合同中有关提前还贷的条例。看合同时要注意，提前还贷是否需要交一定的违约金。

　　第二步：打电话向到当初办理贷款的支行咨询办理提前还贷部门的地点、电话及办理提前还贷所需要的条件。

　　第三步：向相关部门提出提前还款申请。为了保证业务操作有序，大部分银行要求客户提前预约，且每个支行所需的时间、手续都有所差异。

　　第四步：借款人携相关证件亲自前往借款银行，填写提前还款申请表，并在柜台存入提前还款的金额。

　　第五步：如果客户选择全部提前还贷，那么还清全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止。按照有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款的证明，到保险公司退还已交的保险费。因此，贷款人在办完提前还贷的手续后，应该去保险公司拿回这份属于自己的钱。

　　第六步：如果客户选择全部提前还贷，还清借款后应去产权部门办理抵押注销，贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。

　　<REC>

　　<标题>=住宅维修基金：为你的房子找个好护士

　　<副题>=

　　<作者>=王磊 每日经济新闻

　　<正文>=

　　知道吗？当你买房子的同时你已经支付了一笔为房子做护理的费用：住房维修基金。而对这笔基金的管理，也已经成为银行竞争的“香饽饽”。

　　根据上海市政府2000年91号令的规定，新建商品住宅应设立维修基金，首期维修基金由

房地产开发企业和购房人按规定比例分别交纳。配备电梯的住宅，房地产开发企业和购房人分别按照每平方米建筑面积成本价的4%和3%交纳；不配备电梯的住宅，房地产开发企业和购房人分别按照每平方米建筑面积成本价的3%和2%交纳。

　　截至2005年12月23日，纳入市维修基金管理中心网上监管的维修资金累计金额达到155.8亿元，涉及65887个楼盘（或小区），253万户业主。按每年竣工1500万～1600万平方米商品房，每年将增加10多亿元维修基金。

　　由于事关千家万户的住房大计，政府部门对维修基金的管理方式也进行了精心设计。维修基金业务完全是在网上运行的，业委会或银行均通过登陆房地局的维修资金服务平台来进行操作。维修基金开立银行账户需遵循属地开户管理原则，在某区的业委会只能在本行政区营业的指定开户行网点办理。维修资金账户的支付也仅限于使用银行贷记凭证。

　　2002年交通银行等六家银行被选定为住房维修基金管理的指定银行（据有关消息人士告知，2005年本市又新增了一家指定银行，2006年本市还将新增一家指定银行）。届时，业主大会均有权在8家银行中挑选满意的一家来管理自己的住房基金，充当房子的护士。而通过银行间的竞争，其服务水平也逐步提升。

　　交通银行上海分行相关负责人介绍，管理住房维修基金对银行的要求相当高。为了管理住房维修基金，交通银行已经投入巨额资金对基金管理系统进行软硬件升级，专门为此量身定制的商品住宅维修基金管理系统已该行分布在本市的108家网点全部开通。

　　同时，该行还对商品住宅维修基金专用账户进行按户分账管理，按房产开发商设立缴存分户，按住宅小区设立维修基金二级分户，按单套商品房设立维修基金子户，以保证能为业委会提供方便的分户计息、查询、核对等服务。而基金专用账户的利息也可细分到本市的每一户业主。

　　住房维修基金，你打理它了吗？