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王舒每日经济新闻[2005-12-15]
昨日，中国指数研究院发布《2005－2006中国房地产投融资质量研究报告》指出，约七成金融机构继续看好中国经济以及房地产市场，投资意向的首选城市锁定北京和上海。
上述报告为中国指数研究院对36家金融机构进行专项调研后完成，涉及金融机构包
括基金和投资银行、保险公司、信托公司和中资银行。
境外投资者在华投资行为日趋活跃，这一点已成为业内共识。报告指出，今年在京沪两地，机构投资者主要通过购买、参与、入股的方式对一些开发企业进行投资活动。
中国指数研究院华东院常务副院长陈晟表示，金融机构介入房地产，从投资方式来看主要是以购买优质物业长期租赁为主的方式，其次是合作开发或者给开发商贷款的方式进行投资，从投资的额度来看一般都比较大，在选项目的时候比较谨慎，绝大部分在3亿元人民币投资额度以上。
至于如何选择重点投资城市，金融机构普遍表示，主要还是考核城市经济发展水平、金融生态环境、地方政策合理性以及政府办事效率。
中国房地产投融资质量研究课题负责人汪勇博士介绍，在决定了重点投资城市之后，金融机构对于具体项目的选择，第一考虑地段，此外还有对项目成本、项目本身盈利水平以及项目知名度等等方面的测评。与此同时，项目周边环境、产权情况也同时列为考虑的因素，对回报的标准最基本的原则是本金要安全，然后根据不同投资方式选择合适的物业类型。
报告表明，对于合作伙伴的选择，金融机构的判断标准集中在两个方面：首先是开发企业的外在条件，如其在业界领先的地位以及企业的品牌、诚信度；其次是企业发展潜力、经营管理水平及过往业绩等内在条件。
金融机构对于投资回报率的要求显然高于市场平均水准。报告表明，金融机构要求股权投资回报一般为10％－30％；对于收购一些优秀的物业再进行转租转售的项目，如果是自己会经营，要求回报率为10％左右，如果转售，回报要求超过20％；在债权投资项目上，金融机构要求达到8％－10％的回报率。此外，汪勇提醒，从金融机构感兴趣的投资城市分布来看，正呈现出在一线城市获得成功经验以后向二线城市转移的趋势。
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