寻找未来上海的首席CBD

　　陈立民仲量联行[2005-12-07]

　　2008年，随着上海环球金融中心和新鸿基美食城项目相继入市，将为陆家嘴问鼎上海首席CBD拉开序幕，甚至全面颠覆浦西浦东的人气顺序，揭开新一轮的人气东移运动

　　上海CBD（中央商务区），普遍认为是：浦西的南京西路、淮海中路、人民广场、虹 桥和徐家汇，以及浦东的陆家嘴。经过数年的发展，上海首席CBD究竟将花落谁家？

　　虹桥：无声落幕

　　东西两个CBD，陆家嘴持续发展，虹桥却无声落幕，原因有四。

　　一、延安高架通车，从此旅客可以跃过虹桥，快速穿梭于虹桥机场与市中心之间，虹桥作为桥头堡的地利价值几乎归零；

　　二、地铁一、二号线竣工，将南京西路、淮海中路和陆家嘴连成一线，却把虹桥给遗忘掉，此消彼长，虹桥落后大市；

　　三、浦东国际机场启航，城市发展重心东移，虹桥被摒诸跨国企业的视线范围之外；

　　四、在1997下半年开始蔓延的供应浪潮中，新建大楼租金率先暴跌，虹桥租户纷纷迁至南京西路、淮海中路、人民广场等市中心区域，从根本上动摇了虹桥的CBD地位。租金下降和租户东迁城市中心的速度如此之快，当虹桥业主们意识到市场的力量时，已经时不我待了。

　　徐家汇：失之交臂

　　城市开发早期的另一块处女地徐家汇，乘着地铁一号线的巨大优势，大力发展零售百货业。一幢幢大型商场地下互通，强力聚拢人气，与中华第一街———南京东路分庭抗礼，成为华东个人消费重镇。可有得必有失，

零售业的过早发育，却阻碍了办公楼的发展空间。

　　1997年以来，徐家汇办公楼供应几乎交足白卷，只有早年的美罗大厦和上海实业大厦苦苦支撑着强大的需求。2005下半年，姗姗来迟的港汇双塔终于瓜熟蒂落，第一座还没来得及交付，就给急不可待的租户匆匆填满，第二座即将公开出租，目前过半面积已经给预定干净了。

　　办公楼需求如此殷切，徐家汇却无法一一满足。下一个主要办公楼项目（弘基生活广场现址），至少需要等上三、四年后才能面市。在此期间，只有两个复工烂尾项目可望上市，杯水车薪。反观，南京西路、淮海中路和陆家嘴，优质办公楼源源入市，已经形成经济规模、集聚效应。

　　在这场CBD竞赛中，徐家汇可谓失之交臂。

　　首席CBD最终花落陆家嘴

　　大浪淘沙，上海CBD正形成南京西路、淮海中路和陆家嘴鼎足之势。

　　不过，由于目前人口分布仍然集中在浦西，而浦江两岸间交通仍有待改善，故除银行金融业有必要设于浦东外，多数租户宁选浦西。

　　浦西的南京西路和淮海中路两者之中，谁更胜一筹？未来三年，南京西路将有恒隆广场第二座、东海广场、越洋广场、会德丰广场、嘉里中心第二期等多个大型项目陆续落成，商业容量成倍扩张。

　　相比之下，淮海中路却巧妇难为无米之炊，瑞安的企业天地第二期又受制于拆迁进度而迟迟未见动工。短期内，南京西路的霸主地位无可争议。

　　真正的变化将见于2008年。届时，金茂大厦的左膀右臂将先后竖起两个巨人———上海环球金融中心和新鸿基

美食城项目。除了超五星酒店、精品公寓、高档商场外，两大项目还提供超过40万平方米的顶级办公楼面积，全面改变陆家嘴地貌之余，更为陆家嘴问鼎上海首席CBD拉开序幕。

　　据笔者的调查资料，上海环球金融中心将以全球最高大厦的姿态，将人流引上101层的公共空间，直接挑战金茂大厦的高空话语权，新鸿基美食城项目则以直通地铁的6万平方米大型商场，问鼎陆家嘴地面的霸主地位，更全面颠覆浦西浦东的人气顺序，揭开新一轮的人气东移运动。

　　当人气开始东移，陆家嘴便逐渐走出人流不足—>消费不足、商业设施不足—>人流更不足的怪圈。取而代之，人气提高消费，带动购物、餐饮、娱乐设施，反过来吸引更强人气，带动更多商业设施。从而将吸引更多企业落户浦东，有力提高陆家嘴的办公楼需求。

　　当然，改变需要时间。估计，当上海环球金融中心于2008年完工，新鸿基美食城项目于2008年完成第一期、2011年完成第二期，陆家嘴将逐渐取代南京西路，登上海首席CBD的宝座。（作者为仲量联行中国区董事）