“龙票”重现 沪上开卖

　　打包多城市房地产抵押债权，年收益号称5%以上 理财主笔刘念每日经济新闻[2005-12-05]

　　

　　1万元起卖，最短投资期3个月，年收益率5%以上，还有手续齐全的

房产证做抵 押。这样的理财产品是不是天上掉下的馅饼？

　　上月初，一个名叫“龙票”的多城市房地产抵押债产品在上海联合产权交易所挂牌上市。此“龙票”可不是清太祖努尔哈赤发放的凭证，而是一种新型的理财产品。产品的收益率非常吸引人：单笔投资50万元以下，一年期收益率5%，50万元以上一年期5.4%；50万元以下两年期5.4%，50万元以上两年期6%（另加央行浮动利息）。

　　仅用1万元投资1年，收益率5%，还有不动产做抵押，风险似乎不大。安全性最高的国债和银行存款，1年期收益率都在1.8%左右；流动性较高的货币基金年收益率2%左右；美元理财产品1年期固定收益率在3.8%左右，但有最低5000美元的进入门槛。目前，内地理财产品预期收益率达到5%，主要是一些中长期的信托产品。不过信托的门槛更高，一般都要5万元人民币以上，投资期起码两至三年。

　　如果情况属实，龙票确实是一种很有吸引力的产品。那么，“多城市房地产抵押债”究竟是什么概念？这么高的收益率有保证吗？龙票的流动性好不好？

　　做一个吃高利息的债主

　　龙票中心负责人孙浩告诉《钱周刊》，龙票的投资人实际上从龙票中心购买了一笔债权，收益率就是利息。

　　龙票中心先从金融机构收购房屋贷款，年利率基本都在8%，然后再将这笔贷款卖给龙票投资者，年利率5%～6%，当中的利差就是龙票中心的收益。

　　孙浩向《钱周刊》出示了一份盖有“无锡市房产管理局”公章的“房屋他项权证”。这是无锡市中心某小区一套120平米的房屋产权证。另外还有一份印有房主手印和签字的“债权凭证”。《钱周刊》看到，债券凭证上清楚写着“债权原值为人民币5万元整，债权原值的年利息为8%”。

　　现在银行5年期以上贷款利率是6.12%，这些贷款的利率却是8%，难怪龙票的收益率那么高。孙浩解释说，这些城市的地方金融体系不够发达，小业主有时难以贷到款项，8%的利率是他们愿意，也能承受的。

　　龙票中心一直在他们认为房地产泡沫比较少的区域，收购房屋贷款。无锡、常州、苏州、武汉、济南等地区，都有他们的业务网络，因此称之“多城市房地产抵押债”。

　　一般来说，每套房产的贷款额都在100万元以下，并被分拆成几份。投资者可以买一份或者多份债权，也可以几个人合买一份债权。投资额可以小至1万元，大至几十万元。

　　利息的支付有保障吗？孙浩介绍，利息按照约定，由贷款人每季度先付给龙票中心，再由龙票中心付给投资人。从他们经营的统计数据来看，违约率只有2%。

　　随时可以变现的债权

　　除了收益率之外，投资者最关心的因素就是流动性。

　　据介绍，龙票的期限最短3个月，最长可达3年。在投资期内，可以在上海产权交易所再转让，也可以回售给龙票中心，但利息则要受一些损失。具体多少折扣，要视离到期时间长短以及资金量而定。

　　如果持有到期，就由债务人清偿本金利息。龙票可以随时购买，可以作为买房、教育、养老准备金的短期理财。

　　龙票11月初在上海联合产权交易所挂牌以来，已有两位投资者“吃了螃蟹”。其中一个是价值12万元的抵押债，这是一套160平米的无锡市中心公寓房，房产价值50万元，抵押率24%。一位医生买了3万元的份额，2006年10月到期，年利息5.5%，年收益为1650元。

　　另一个抵押债价值35万元，这是一套210平米地处无锡的小洋房，房产价值70万元，抵押率50%。一位工程师购买了10万元的份额，2006年10月到期，年收益率5.5%，年收益为5500元。这两份龙票的第一期利息收益，都将在12月25日支付。

　　投资理财的第一条金科玉律就是高风险、高收益。

　　龙票号称：1年收益率5%，风险自然比年收益率只有1.8%的国债、银行存款要高得多。投资者在购买之前，至少要考虑以下几点。

　　投资龙票的最大风险在于产权证和债权合同的真实性没有保证，一旦这些权证是伪造的，等于花钱买了一张白纸。

　　尽管龙票在产权交易中心挂牌上市，但根据有关规定，“产权交易市场应当对产权交易主体资格和交易条件进行审查。出让方、受让方对其提供的产权交易材料的完整性、真实性负责。”也就是说，产权交易中心并不对有关材料的真实性负责，这需要投资者自己判断。

　　一般来说，可以从几个方面验证这些要件的真实性：大多数房产所有权证、他项权证都有防伪设计，将原件拿到当地的房地产交易中心进行查验，是最为稳妥的做法；对债务合同也要与债务人进行核实，最好到当地与债务人见面，确认他们对房产的所有权。这一点也很关键。龙票中心只是起到一个中介的作用。如果债务人违约，龙票持有人就要凭借他项权证和债权合同，通过法律向债务人追讨自己的权益，从这些方面来看，龙票的投资成本其实不低。

　　第二大风险是债务人的信用风险。

　　债务人如果违约，龙票持有人固然可以向法院起诉，但耗时耗力，而且执行起来也很麻烦。因此，投资者应该对债务人的经济状况、信用记录有所了解。另外，还要确保债务人的资金用途正当，有可靠的还款来源。这方面，每一个债务人的资信，龙票中心都会进行实地调查评估。投资者一般没有时间精力去对债务人做这些比较复杂的调查，只能相信龙票中心的评估结果。

　　建议投资者最好不要在单个房产上投入太多资金，尽量做一个投资组合，把风险分散到不同地域、不同债务人身上。一般来说，多个债务人不可能同时丧失还款能力或者同时违约。

　　龙票还有一大风险来自房产市场的波动。

　　一套房产的贷款，一般是龙票中心对其评估值的50%。例如房产价值100万元，龙票债权就在50万元左右。请注意，每一宗房产的价格都由龙票中心驻各省各市的风险评估专员实地调查评估。首先，投资者要认可龙票中心对房产的评估方法，认为评估值确实与市场价格相差不远。其次，即使是符合当时市场情况的评估值，也有一个涨落的问题。如果当地房产市场条件发生变化，房价回落到抵押值以内，那么假设债务人违约，房产被拍卖，龙票投资者可能就拿不回当初的本金了。

　　防范这类风险，需要投资者对当地房产市场做一些调查，最好得到第三方的评估报告。另外就是在投资周期上做控制，尽量缩短时间。龙票的设计者也在一定程度上考虑到了这些风险，他们把房产范围限定在一些特定区域，并且龙票的投资时间最长也只有3年。

　　龙票的采购销售流程

　　债务人到相关机构贷款，相关机构将符合龙票条件的抵押债权批发转让给龙票中心。龙票中心再将抵押债权分割，零售给投资人。《最高人民法院关于担保法的司法解释》第七十二条规定：主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。依照该条款规定，龙票的投资人可以就其购买的债权份额行使抵押权，来实现自己的债权。

　　龙票投资管理中心是一家民营性质的企业，主要合伙人和创始人就是孙浩，一位三十多岁的山东人。孙浩自我介绍说，他毕业于南京航空航天大学，本来是

公务员，后来下海，从房地产销售掘到了第一桶金。目前公司的1000万元自有资金都是那时挣到的。创立龙票这个产品，就是他从事房地产销售时受到的启发。目前公司有60多名业务人员，进行贷款采购、资产评估、销售等工作。

　　（刘念）