七部委楼市新政：消失的悬念

　　本报记者 吴 迪 阴 雪 周 斌

　　见习记者 徐广蓉

　　上海、北京、深圳报道

　　5月13日，深交所地产龙头股万科、华侨城和金地集团不约而同在盘中出现或逼近跌停。“这都是受到‘新八条’出台的冲击。”招商地产董事总经理林少斌言下不禁唏嘘。

　　“短期来看，万科2005年的预期盈利不会受到影响。”万科董事长王石在接受记者采访时表示，他更强调指出，今年以来，随着人们对调控预期的增强，“我们看到更多的整合机会”。

　　同一天，在地产调控动手最早的上海，最大的二手房中介之一搏邦地产副总蒋国雄今年第一次发出了忧心忡忡的预测：由于新政力度加大，在政策截止前的最后日子里，必然会出现一次“抛售狂潮”。“尤其是在本周周末，上海的各家中介门店都会收入大量房源。”

　　新政效应可谓立竿见影。5月11日，国务院办公厅转发了七部门联合出台的“《关于做好稳定住房价格工作意见》的通知”(以下简称《意见》或新八条)。建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会，几乎所有能在稳定房价过程中发挥作用的政府部门悉数在列。

　　三个“八条”步步为营

　　“当帝尧时，鸿水滔天，浩浩怀山襄陵，下民其忧。”几年疯狂之后的房地产市场，如今谈来，更甚洪水。而对于它的治理重整，调控力度之大，政策出台之频繁，也确为罕见。

　　“七部委能联手出台一个通知，并且规定到如此详细的很少很少。”一位熟悉房地产的业内人士如此感叹。

　　3月底以来，国务院已经接连出台3部“八条意见”，而一季度房价的持续攀升无疑成为了上述举措的导火索。

　　国家发改委和统计局发布的一项对全国以及主要35个城市房价的调查结果显示：今年第一季度，35个大中城市房地产市场价格持续上涨，房屋售价同比上涨9.8%，其中商品住宅售价涨10.5%。

　　在一季度的最后几天，国务院办公厅出台《关于切实稳定住房价格的通知》，其八条意见中诸如：“把稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。

　　仅仅过了一个月，在温家宝总理4月27日主持召开的国务院常务会议中，房价及房地产市场的调控问题再一次成为了讨论研究的焦点。会上提出了八项加强房地产市场引导和调控措施，与此前的“国八条”相比，“新八条”更强调用房地产市场各环节的调控来达到解决房地产市场存在的主要问题。

　　与上次“国八条”的低调出台不同，这次以国务院常务会议的形式公开出台的“新八条”，将中央稳定房价的决心一举明朗化。

　　“新八条”的余温未消，5月11日，国办转发了经国务院同意的建设部等七部门早在4月30日即已拟定完成的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。又是一个“国八条”！拥有与“新八条”相似的提法和脉络，七部委的房价新政显然是秉承“新八条”精神之下的细化和补充。

　　“七部委新政，是贯彻落实国八条和温家宝总理八点意见的实施细则。”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在接受本报记者采访时作了此番评价。通常由各地主管部门根据当地情况各自制定的详细具体的“实施细则”，此次由宏观决策部门来统一规定，聂梅生认为，若不这样，“大家都不听、认为和自己没关系，不免使其效果大打折扣。”

　　建设部是此次新政的牵头部门，其住宅与房地产产业司副司长沈建忠，将新政的精神总结为：“旨在通过供应和需求的双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，保证住房价格平稳和市场的稳定发展。”

　　招商证券地产研究员余志勇表示，如果此次新八条达不到预期目的，还可能会继续出台新的措施。

　　上海预演

　　这次，银监会也是制定政策的参与者之一。银监会政策法规部副主任李伏安表示，“更多地采用市场的手段从供需双方进行调节，无疑是此次新政的最大亮点。”

　　他的这一判断得到了建设部副部长刘志峰的认同。刘志峰在5月12日接受新华社记者的采访时，将此次调控工作归纳为“实行双向调节、综合治理的办法”。

　　林少斌称，这轮调控是“部分地区生病，全国吃药”。而这个部分地区，指的就是上海。2个月以前，上海的调控政策，从整体思路框架来看，正像这次新政的预演。

　　蒋国雄向记者透露，在这个《意见》正式公布之前，国家有关部门的确曾来上海征询过一些专家的意见，他也是其中之一。事实上，3月6号上海市政府发布的《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场健康发展的若干意见》几乎可以算作是七部委《意见》的雏形。

　　上海《意见》核心内容包括：对一年内转让的房屋按差价部分征收5.5%的交易税；加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款的行为；要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为；调整供应结构，增加以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应，提高其在市场供应中的比例。

　　尽管大致相同，但蒋国雄认为要完全按照国家政策来执行，依旧会存在一定的困难。例如《意见》规定：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。但这些标准在实际操作中，除面积外，都很难明确限定，因此，要落实，其细化过程就比较复杂。

　　不过，相对于细节处理，不动产咨询及物业服务公司高力国际华东地区常务董事翁琳则认为，地方政府的决心与意识更能说明问题。

　　“上海已经先于全国实行相关政策，可以说政府在调控方面表现出非常积极的态度。而这种态度将使房地产市场往更加理性成熟的方向发展。”

　　另一位专家指出，在《意见》的八项具体措施中，以往已经提出过，但在此前的执行过程中，或多或少的都存在贯彻不彻底、实际效力有限的弊端。此番再次被以七部委意见的形式提出，其在各地的执行效果必然成为关键，“能否见到实效，关键在于各地的认真贯彻和坚决落实。”

　　事实上，在《意见》出台之前的5月6日，就由上海房屋土地资源管理局副局长庞元牵头召集有关部门以及相关企业代表开了一个通气会，会议所传达的内容除了已经被《意见》采纳的部分政策外，还曾经讨论探询过一些新政策的实施，其内容甚至包括有“两年内购买的商品房限制转让”，力度之大远远超过中央调控。

　　投资心理拐点

　　随着中央及地方政府的态度转变，投资者的心态也随之而动。

　　招商证券的余志勇认为，国八条出台时，市场尽管对宏观调控有预期，但是存在侥幸心理，认为国家对房地产不会采取太严厉的措施，此次新八条出台，内容包括土地清理、征收营业税，调整产品结构等，调控的力度比想象中要严厉一些，导致市场心理反转。

　　“这个政策的出台，预示着市场正在向投资者的心理底线逼近。”蒋国雄也证实了这种说法。

　　而浦东房地产经济研究中心主任李战军则指出，土地增值税，房产税等在税法中本来就有明文规定，在一定阶段不收是政府为了促进房地产市场。而现在就国内而言，房屋持有者在享受这部分增值的同时，不交纳任何税费，本身就存在着一定的不合理性。

　　“从有规定而不收，再到明令征收，这其实更多的是一种态度的转变。它所产生的作用不是收多少、怎么收，而是政府已经从促进市场的立场转向了调整与控制，这对投资预期的影响是巨大的。”

　　不过，过多的市场限制却成为一部分房地产业内人士对于新政策的担忧。“这是一项针对投资者的政策，但如果一旦失去回报，以及限制被交易，就会在很大程度上阻碍市场原本正常的流通。”

　　无论房价涨或是跌，都要在市场的流动中完成，因此市场一旦僵化就很可能无法取得预期的调控效果。“政策是为平抑房价，但如果投资者大量转向租赁市场，房子不出来，是不会出现降价的。”

　　不过，绿地集团副总裁陆新畬则表示，不该把整个市场都与投资联系在一起，“这些政策应该不会对开发商有太多影响，因为在上海自住需求的量依旧很大，即使投资受抑制，也不太可能出现难以‘消化’的现象。”

　　消失的悬念

　　除了心理预期的影响之外，《意见》的出台对上海而言，更象征着一种论争的落幕。

　　就在4月25日，上海1号土地公告的两块土地还分别以14.6亿和7.1亿的价格成交，仅楼面价就分别超过了34000元和15000元时，另一块浦东新区潍坊新村街道地块更吸引了和黄和新鸿基前来投标，起始价就达到22亿。

　　尽管3月之后的上海楼市政策频出，使得观望成为市场主基调，但是涨是跌，两种论调在上海楼市，还并没有真正分出胜负。

　　和众多看热闹者不同，土地价格对从业者心理支撑的作用不可小视。至少，这直接反映了开发商对上海未来市场的预期。因此，只要地还能拍出高价，楼价就不会出现大幅下滑。

　　然而，短短一天的火爆，更像是一场回光返照。26日潍坊新村地块的竞标被意外宣布终止，随之而来的是七部委下达的《意见》，和一系列新的调控政策。这一鲜明的反差，也切实让人感受到了目前上海乃至全国房地产气候与方向，以及企业选择在整个大背景下的孱弱无力。

　　“原本还尚存悬念的走向，现在已经告一段落。”一位业内人士认为，这两个事件的连续发生，已经很明显地彰示了较量的结果。“短期内，上海楼市大势已去。”