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上海急刹楼市快车 市府封死上涨顶线


http://finance.sina.com.cn 2005年04月03日 18:14 中国经营报

  王其明

  上海楼市向来是政策市。1999年,经历了两年低潮的上海楼市在各项政策的支持下,获得了迅速发展。2005年,“疯涨”了好几年的上海楼市,确实到了需要一系列强力政策来“泻火”的时候。

  3月26日上午,上海市政府召开了一场局级以上官员参加的高规格会议。据知情者透露,会议的核心内容是,落实国务院指示,上海将采取措施,打击投机,严格控制上海房价上涨,保障百姓利益。据悉,上海市政府已经定下了2005年调控目标:通过金融、财政等手段将房价涨幅控制在个位数,必要时将采取行政措施。有专家认为,这可能会成为上海有史以来对房地产市场最严厉的一次调控。

  第二天,上海本地媒体即报道,2005年上海将为重大工程新开工配套商品房1000万平方米(指为拆迁户建的房),及中低价普通商品房1000万平方米。随后,上海16家银行同业公会宣布,再次收紧房贷。3月28日,《解放日报》发表了《既靠市场调节 也要政府调控》的大篇幅文章,大谈地产调控话题,被业界称为是上海政府对楼市发展的“定调”之文。

  据专家透露,“4月,上海市政府将会在金融方面出台新的调控政策”。

  调控有理

  2000年之前,上海房地产市场一直不景气,为此上海市政府出台了一系列政策,其中包括调低契税、购房返税、推行个人购房按揭等,大大刺激房地产市场的发展。之后,上海房价一路上涨。2003年上海市房价涨幅为21%,居全国第一。

  房价上涨给上海带来了很多好处。2003年,上海市计委综合处处长阮青曾透露,上海房地产投资已占固定资产投资的1/3,房地产相关消费占消费品零售总额的1/4,中心城区财政收入的30%来自于房地产及其相关收入。

  青年学者傅白水研究发现,在江浙沪三地的地方财税收入中,房地产业和建筑业(不包括相关产业)所占的比例都在30%左右,浙江甚至达到35%。长三角各个城市中挂拍土地的收益少则数亿元,多则近百亿元,使得国土部门俨然成为“第二财政”。地产业迅速成为长三角地方财税收入的主角。

  上海房价的快速上涨也引起了中央的高度关注。朱钅容基任总理时就指出“上海房地产有泡沫”。温家宝就任总理之后,也曾多次表示“要平抑上涨过快的房价走势”,而上海无疑是重中之重。

  2004年,上海市政府伸出了调控之手。在上半年,推出了期房限转、信贷紧缩、土地严控等政策。但是显然,在调控的过程中,上海市政府其实也存在着后顾之忧——房价一旦下跌,很可能会现“暴跌”,这无疑将对上海经济产生严重的后果。也许正因如此,上海政府对房地产的调控政策还是有所保留,并没有下“猛药”。上海本地媒体在报道中也经常是口径一致地表示:“上海楼市是健康的、没有泡沫。”

  但是2004年底的一轮房价大涨,将上海楼市推向失控的边缘。普润地产中介事业部总经理朱静对记者说:“从2004年11月开始,几个月房价涨了起码20%以上,个别楼盘甚至涨了40%。”在全世界范围内,这样的涨幅都是罕见的。现在,用“疯”字甚至都不足以形容上海楼市房价的上涨幅度。在上海,房价之高真是“不怕做不到,只怕想不到”,每平方米均价5万、6万、7万元,最贵的每平方米甚至已经达到8万元!业界普遍认为,上海地产存在着不小的泡沫。

  就像朱静向记者介绍的那样——“投资购房比例超过一半,上海本地人购房比例已经不到40%,外地人、境外人购买已经超过60%。而且购房后,在一年之内换手率超过50%。”整个市场完全是投资客炒作的市场。而由投资客主导的房地产市场,危害巨大。因为投资客购房的惟一目的就是赚钱,购房后要做的事情只有一个:提价并找到下家。当这些投资客找不到下家之时,也是市场崩溃之际。

  据消息人士透露,上海市政府政府内部也意识到,上海市投资购房比例已经超过40%以上,是一个非常危险的信号。2005年春节刚过,上海政府就打出调控房价的“组合拳”,推出了征收5%营业税、二手房交易网上公示、打击炒房等举措。上海银行业也适时提高了按揭首付比例。

  3月26日上海市政府高层召开的这次专门针对“控制上海房价涨幅”的会议,则是地方政府加大调控力度的一个非常重要的信号。据专家透露,本月上海市政府将会在金融方面出台新的调控政策。

  记者注意到,此次会议之后,地方媒体的报道口径已经由过去的“楼市健康”调整为“市场要调控”。

  调市有道

  中原地产董事长施永青认为:“房地产周期和经济周期一样,会持续很长时间。根据香港几十年的经验,房价涨幅越高,跌幅会越重。香港房地产曾经历过三次下跌,跌幅都超过50%,其中1997年的跌幅一度达到70%。”可见,如果再不控制上海房价涨幅,那么市场一旦崩盘,最终买单者将是上海的市民、银行和政府。

  上海新一轮调控房价的行动中。首先是增加供给,加大普通商品房的供应。2005年内上海将开工建设2000万平方米的配套商品房、中低价普通商品房,这将解决20万户居民住房。据悉,配套商品房的售价每平方米预计不超过4500元。事实上,上海市场一年住宅需求也只有2500万平方米左右。同时,加大土地供应,全年经营性土地出让将在3000公顷以上。据悉,上海市政府将要求各区政府要拿出土地建设中低价房。

  3月28日,上海市两大黄金区徐汇区、浦东新区宣布,将批出大量土地用于建配套商品房。其中每平方米均价已经超过1万元的徐汇区,将拿出12块基地,用来建设60万平方米配套商品房,被业界评价为“割肉”之举。政府调控房价决心之大由此可窥见一斑。相信这些措施,将有效地缓解上海楼市需求压力。至少从统计上说,这些楼盘入市后,将有效拉低上海楼市的均价。

  同一天,上海银行同业公会宣布:“购房者在购买第一套住房时,执行央行房贷新政;购买第二套住房,提高首付款成数;购买第三套及以上,将大幅度提高首付款成数,上浮利率水平;并且新购房屋一年内转让,不提供转按揭服务。”3月30日,银行公会再次公布了对一些炒房企业的惩罚。加上原来的税收政策,以及可能即将出台的新税收政策,都将有效地打击市场的投机行为。

  事实上,在央行加息、上海征收5%营业税、银行提高按揭比例等一系列政策出台之后,市场已经出现明显反应。据朱静介绍,“3月份下旬以来,上海二手房中介市场的挂牌量、成交量、客户委托购买都明显下降,降低近10%。房价相对平稳,买方和卖方都在观望,市场呈胶着状态。”

  不容乐观的是,在刚刚过去的第一季度,据初步测算,上海房价至少又上涨了20%以上,尤其是1月份到春节前那段时间,房价涨得特别快。照此推算,上海市政府如果要将房价全年涨幅调控在个位数以内,那将不仅要止住房价的上涨态势,还要迫使房价部分回落。

  据悉,在3月26日的会上,上海市领导强调:1997年、1998年,上海楼市低迷时,政府出台政策鼓励楼市,促进楼市发展是正确的;现在,政府下决心调控楼市,也是正确的,都是为了楼市长远健康发展。两会期间,温家宝总理曾多次强调“要平抑上涨过快的房价走势”。在这种宏观背景下,可以预见的是,上海市对房地产市场的调控肯定是雷厉风行。

  据知情人士透露,近期,国务院将派检查组到各地检查房价问题和调控措施的执行情况,一些房价偏高的地区将是督察重点。显然,房价问题已经与地区发展紧密联系起来,如果房价控制不得力,该地区将可能被剥夺土地开发指标,或被降低社会公共事业投资拨款等。房价问题甚至成了考验官员执政能力的一项重要指标。






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