——国贸房展会上对北京潜在购房者的调查

　　转入新的千年，北京的住宅市场继续呈现着供需两旺的态势。CBD、中关村、奥运会、危改、绿化带建设等诸多利好因素共同支撑着北京的火爆房市。据市统计局公布的信息，今年一季度北京的住宅销售面积为77.1万平方米，同比增长了24%，其中个人购买比重为85.7%。据不完全统计，截止5月中旬本年新项目达到了近100个，不到两天就有一个新盘开出，市场热度很可能会超过去年。同时开发商也在不断地推出新的概念和新的卖点，令人目不暇接。但是这些概念和卖点是项目的真正特质还是浮华的噱头；这林林总总的各式新楼盘的定位，是基于严谨的市场调研还是仅仅来自开发商的揣摩，都还是个疑问。

　　在今年5月国贸的房展会上，北京中润基业投资咨询有限公司和《中国经济时报》联合对潜在购房者进行了调查，收回有效问卷298份，目的是了解购房者的需求，并为开发商提供有益的市场参考——你盖的房子究竟是不是买房人想要的！

　　想买房的是什么样的人

表1  年龄

 年龄   25岁以下  25-35岁  35-45岁  45-55岁  55岁以上
比重(%)  14.43     36.58    25.50    15.44     8.05

　　从统计中可以看出25岁至45岁的人群是购房主力，达到总体被访者的62.08%。

表2  家庭人口

 人数    一人   二人   三人   四人   五人  五人以上
比重(%)  3.02   20.13  45.64  21.81  6.38   3.02

　　很明显三口之家是最大的消费群。

表3  家庭年收入

年收入  2万元  2-4   4-6   6-8   8-10  10-15   15万元
         以下  万元  万元  万元  万元  万元     以上
比重(%)  6.34  25.84 22.48 16.11 14.43  5.03    9.73

　　可以看出年收入6万元以下的家庭占了大多数，折合成月收入约为5000元/月。

表4   职业类别

 职业   专业技术人员   一般职员   部门经理   高级经理
比重(%)    9.40          38.59      6.04       1.68
 职业     公司老总     私营业主     教师     公司人员
比重(%)    1.34           8.05      3.02       4.70
 职业       律师       自由职业者   其它
比重(%)    0.34           5.70     21.14

　　购房者的职业类别多种多样，想将其划分清楚是很难的事情，但是“平头百姓”——一般职员的比重还是最高。

　　他们对市场变化有怎样的预期

 预期    价格上升    价格下降    基本不变    不清楚
比重(%)   41.61       28.52       21.81       8.05

　　更多的人认为近两年北京的房价会继续上升，而且对房价的预期与年龄大小有很大的关系。(图：房价的预期与年龄大小的关系)

　　对价格上升的预期随着年龄的增长而下降，对价格下降的预期随着年龄的上升而下降，但55岁以上的老年人对价格的判断基本上呈针锋相对之势。

　　他们是否有购房的经验

购房经验    首次置业    二次置业    三次以上置业
比重(%)      77.18       20.47          2.35

　　大多数人是首次购房，缺乏购房经验，但也有近1/4的人是再次购房，这已是一个不低的比例，相信以后比重还会增加。消费者再次购房时会更加理智，因此对开发商的专业水准要求也会更高。

　　根据交叉分析，35—45这个年龄段是再次购房人群中的主力，这个年龄组中再次购房者占这个年龄组全部被访者的36.84%，同时占到了全部再次购房者的41.18%，这个年龄段是事业趋于成熟的时期，年轻时购置的过渡型居室(或房改公房)已到了更新换代的阶段。这批在事业、家庭、心理等方面都比较成熟的阶层的需求特点，是开发商特别值得关注的。

　　他们买房的决策时间有多长

 时间    三个月    半年内    一年内    两年内    两年以上
比重(%)   9.06     20.47     27.85     25.50      17.11

　　通过统计可以看出，购房的决策时间是以一年为顶点逐渐向两侧递减的。由于购房是大事，绝大多数人(57.38%)比较审慎，将在一年内完成购房的选择行为。

　　他们会在哪里买房

 位置   二环内及周边   东三环周边   西三环周边
比重(%)     4.36         30.54        9.40
 位置    北三环周边    南三环周边      四环     其它
比重(%)    24.50         16.77       21.48      13.09

　　东部和北部依然是购房者的首选，看来成熟的配套环境以CBD、中关村概念的支持会使这两个区域一直保持热度。随着四环路的开通，四环周边也成为热点地区，仅次于东、北三环。但最值得关注的是南部区域，人气有大幅的攀升，排在第四位。主要是由于南部价格低，增值潜力大，并且城建水平在不断提升，因而得到了众多购房人的青睐。

　　他们为何买房

 目的   解决基本居住问题  改善现有居住环境   办公   保值
比重(%)      36.76             40.29         1.76   0.59
 目的       为父母买          为子女买       投资   其它
比重(%)       3.23              4.41         8.82   4.12

　　解决基本居住问题的选择为36.76%，而改善现有居住环境的比例为40.29%。这表明虽然对超过1/3购房者来说，对住宅的需求依然只是满足其基本的需要，即生存的需要，但已经有更多的人逐步摆脱了这个阶段，对他们而言住宅已经不单单是遮风挡雨的场所，更承载了主人更多的心理需要。

　　他们喜欢何种楼型

 楼型    多层    板式小高层   高层   连排别墅   独幢别墅
比重(%)  38.99     29.25      26.10   3.14        2.52

　　从统计表中可以明显看出在不考虑别墅的情况下，楼层越高受欢迎的比例越低。这显然与多层、小高层、高层在户型、通风、采光和与自然的接近度等方面前者都要优于后者分不开。而别墅的选择率并不高，只有不足6%。看来别墅只能是少数富人的专利。

　　他们喜欢何种面积的户型

户型

 户型     一居     二居     三居     四居
比重(%)   4.03     57.38    31.21    3.02
 户型        四居以上         跃层或复式
比重(%)       1.34              3.02.

面积

面积(平方米)    50以下    50-70    70-90    90-110
比重(%)          2.35      7.38    36.24    30.20
面积(平方米)   110-130   130-160  130-160  130-160
比重(%)         11.07      6.04     4.36     2.35

户型与面积的关系(图表)

　　从户型上看二居、三居是主力户型，需求最为旺盛，而面积的需求集中在70—130m2。通过户型和面积的交叉分析可以看出消费群规模最大的户型是

 一居     小二居    大二居    小三居    大三居
50-70      70-90    90-110    90-110    110-130
平方米     平方米   平方米    平方米    平方米

　　上述面积配比的户型在目前市场上各项目中的确不多，如果开发商能够根据目标客户的需求来确定自己项目的户型面积一定会取得良好的收益。

　　他们愿意花多少钱(见图)

              一居    二居    三居    四居    四居以上  跃层或复式
20万元以下  33.33%   5.26%   4.30%    /         /          /
20-30万       50%   32.16%  11.83%    /         /        11.11%
30-40万     16.66%  29.82%  21.5%     /       25.00%     22.22%
40-60万       /     25.73%  37.63%    /         /        11.11%
60-80万       /      4.09%  13.98%  22.22%      /          /
80-100万      /      1.75%   6.45%  55.56%    75.00%     44.44%
100-130万     /      0.58%   2.15%  11.11%      /          /
130-160万     /      0.58%   2.15%  11.11%      /          /
160万以上     /        /       /      /         /          /
 合计        100%    100%    100%    100%      100%       100%...

　　被访者的需求很多元化，从不足20万到160万的总价，都有潜在消费者，比较集中的需求是20万—60万，占总人数的3/4强。通过户型和面积的交叉分析大致可推断出不同的消费者愿意花多少钱买中意房子。

 一居总价   30万以下   面积70平方米以下   单价4500元/平方米以下
小二居总价  20-40万    面积70-90平方米    单价2400-5800元/平方米
大二居总价  30-60万    面积90-110平方米   单价2700-6700元/平方米
小三居总价  30-60万    面积90-110平方米   单价2700-6700元/平方米
大三居总价  40-80万    面积110-130平方米  单价3100-7300元/平方米

　　从总价上看符合消费者意愿的房子在目前的市场还比较少，致少不是主流产品。从单价上看，跨度比较大，主要是因为需求的多元化造成的。但价格上限5000—7000元/m2已经符合现在的市场行情了，表明逛房展的消费者的购买力是比较强的，只不过现在的开发商供应的住宅面积还是偏大，致使总价上潜在购房者负担困难罢了。

　　他们喜欢精装修吗

装修程度     初装修     厨卫精装     精装     菜单式装修
比重(%)      64.74       12.42       8.05       17.79

　　大多数的被访者还是喜欢初装修的房子，主要是保持个性化的问题，也担心价格高。相对而言菜单式装修要比精装更受欢迎一些。不管怎么样，对于即将执行精装交房政策的开发商而言，如何争取占大多数的“毛坯房”的青睐者，的确是个难题。

　　他们喜欢房展会吗

展会作用      大        一般       不大       说不 
比重(%)      38.59      53.69      5.03       2.68
展会数量     太多      正合适      太少      说不清
比重(%)      26.17      43.96     19.46      10.40

　　通过统计可以看出购房人对展会是有依赖性的，近两年展会如此频繁，但被访者还是多数认为数量合适。不过对逛展会对购房产生的作用，超过半数的人认为作用一般，看来开发商需要在展会上创出新意才能更吸引人，才能不被众多的特精展台所淹没。

　　通过调查统计和分析，我们已经对潜在购房人的需求有了比较清晰的认识。显然受调查者的需求与现实供给之间尚有着差距，但这种差距并不是有效需求不足而是有效供给不足造成的。希望本次调查的结果能对开发商的市场定位工作起到一定的参考作用。(执笔：北京中润基业投资咨询有限公司市场研究部 刘国宁)

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