4个月投进资金218·６3亿元，连续39个月以两位数增长！有经济学家认为，房地产业已经成为当前广东经济发展中的一个亮点，第二次房地产开发热潮正在广东兴起。但据记者观察，房地产第二次开发热潮有点“虚火上身”。

　　数百在推楼盘，热销的不到三十个

　　从1998年开始，广州房展会逐渐步入了低谷。出人意料的是，今年“五一”房博会却异常火爆！“洛涛居”负责参加房博会的赖洁环小姐说，由于没有准备免费看楼车，房博会三天，她不知挨了多少责骂。可令她想不到的是，这些参观者发泄不满后，还去现场看楼，并落了订。尽管这个楼盘“五一”的广告投入很少，但却有500多套房被订。

　　“五一”期间，广州其他一些比较知名的楼盘也挤满了人。恒大公司开发部经理梁莉说，5月1日那天她在金碧花园售楼部，感觉就像在菜市场，买楼就像买菜一样，看楼者只要看中“心水单位”，落订极为迅速，那里7天就卖了300多套房。

　　来自政府有关部门的统计也表明，商品房销售增长很快。今年一季度，广州商品房总成交面积达到142·３6平方米，比去年增长40%左右。今年头4个月，全省商品房销售面积和销售额也大幅上升。销售额达142·５亿元，面积为432·４7万平方米，同比分别增长68·４%和46·３%

　　不过，有媒体说“五一”7天长假期间，广州共有150万人出外看楼，但其中不乏坐免费看楼车，合家出外郊游者。比如，在铺天盖地的广告的鼓动下，华南板块某楼盘“五一”期间共吸引12万多人到场看楼，但实际成交只有200来套，落订成交率之低令人震惊！还有不少楼盘在“五一”这样的节日，也门前冷落呢？据业内人士估计，广州在推楼盘不下300个，真正热销者却不到30个！

　　全省空置面积两千万平方米

　　楼市热中有冷，这从空置房的统计也可以反映出来。

　　从统计数字看，尽管商品房销售面积和销售额都有大幅增长，但空置面积依然居高不下。从广州市公布的情况看，空置率一年比一年高，大大高于国际通行的警戒线。1997年全市商品房空置191万平方米，空置率约10%。1998年达到267万平方米，空置率超过12%。到了1999年，更达到了创纪录的400万平方米，空置率超过21·４%。2000年达到584·０9万平方米，空置率超过23·６%

　　商品房积压，已成为房地产发展所面临的一个突出问题。然而，来自专家的统计更令人忧虑。广州市城建总赵卓文先生分析说，由于过去几年，各种资金竞相涌入房地产业，导致房地产市场规模空前膨胀，供大于求的局面已越来越严重。据统计，从1995年到1998年空置面积约有680万平方米。而在过去两年，广州在建商品房面积高达2995万平方米，市场上已进入征地拆迁阶段的用地2089万平方米，已发《建设用地许可证》、未发《建设用地通知书》的经营性用地尚有1113万平方米，而市场销售虽有增长，但空置面积增长更惊人！

　　据统计，去年，全省商品房空置面积首次突破2000万平方米，积压资金在300亿元以上。省建设厅有关领导说，空置房主要集中在广州。

　　楼市火爆有市场之外动力

　　有统计表明，楼市从今年初开始便很热闹。今年1月至3月，广州房地产新开工面积达到384·４9万平方米，比去年同期增长74·５7%；投资63·６7亿元，同比增长34·４%。在珠江三角洲其他城市，情况一样火爆！今年以来，深圳房地产开发投资额为67·７5亿元，比去年同期增长8·９%；佛山为16·４1亿元，同比增长16·９%；惠州同比增长更是达到了238·２%。今年1月至4月，全省社会固定资产投资约700亿元，增长9·８%。其中，房地产开发投资高达218·６3亿元，增长16·９%，开发投资额的增长率每月均在两位数以上。这也是房地产开发投资自1998年年初开始，连续39个月每个月均以两位数增长。

　　开发投资增长迅猛，完全来自市场的调节吗？

　　答案是否定的。以广州为例，由于批出的土地超过了开发商的实际开发能力，于是从1996年3月份开始，广州市便大力清理过期用地。据统计，自1997年10月至2000年9月，广州已分12批共收回468宗、面积约1088万平方米的闲置土地。

　　由于大力回收闲置用地，一些开发商不可避免地加速了房地产开发，尽管市场并不需要这么大的开发量。由于市场与开发脱节，空置自然会增加。

　　自有资金下降，银行贷款增加

　　据了解，一些拿了地的企业为了不让土地闲置，削尖脑袋去银行贷款开发。所以，现在房地产企业平均负债率一般在75%以上，高的更达到90%以上。一年前在一次房地产研讨会上，建行广州分行有关负责人就不无担心地说，现在房地产开发的链条很脆弱，银行承担的风险很大。

　　其实，随着房地产开发热愈演愈烈，开发链条也变得更脆弱了，商业银行承担的风险也更大了。关于这一点，我们可以从政府公布的统计数字中看得很清楚。今年一季度，广州房地产企业到位资金虽说达到98·５亿元，比去年同期增长43·９%。但在资金来源构成中，银行贷款和定金及预付款增长速度较快，在投资资金来源构成中的比重越来越高，企业自有资金反而下降了。今年1月至3月，房地产企业银行贷款30·０2亿元，比去年同期增长63·７%；房地产企业自有资金12·７3亿元，同比下降1·８%。据了解，在广州炙手可热的“华南板块”，某企业圈地近5000亩，主要建设资金大部分计划来源于银行贷款。

　　有专家认为，目前广东经济正处在持续、稳定发展时期，资金比较充裕，虽然居高不下的空置面积，对房地产业的发展冲击还不大，但空置面积过大必然会影响银行资金回笼，加大投资风险，进而影响房地产业今后的良性发展，有关主管部门应引起高度重视。（本报记者李有祥 陈韩晖）

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