住房租赁市场在住房梯级消费模式中是非常重要的市场，也是当前问题最集中的市场。特别是普通住房租赁市场，地下交易多、纠纷多、欺诈现象多、逃税严重。消费者反应强烈，也引起了各级管理机关的重视，但是问题一直没有得到很好的解决，不规范现象依然存在。

　　不太规范

　　在租赁业务比较活跃的某区，只有40余户依法履行了登记备案的手续。住房租赁市场的参与者一般有三方，即房主、房客和房地产中介。不规范就体现在这三方的行为当中。

　　从房客角度看，租赁市场的不规范体现在中介欺诈、房源信息虚假、乱收费，房东违约；从中介公司角度看，是房客逃费，房东多家委托，自己常被“架空”；从房东来看，则是税费过高，中介吃差价，房客欠租金、毁坏住房设施，甚至利用出租屋从事违法活动。三方行为的不规范，形成市场的恶性循环。

　　从租赁需求方面来看，北京市流动人口300多万。还有一个稳步增长的需求群体。从供给方面来看，北京市公有住房出租的有8600万平方米，私房出租达300万平方米，以每户60平方米计算，出租房屋供给量约为148万户。但是，其中合法的供给却微乎其微。北京市的房屋租赁市场非常活跃，只是绝大多数交易处于地下状态，“黑市交易”火爆，而合法交易少得可怜。

　　原因几多

　　确权不力

　　税负过高

　　管理不严

　　观念滞后

　　合法租赁房屋供应不足及市场混乱的原因包括以下几个方面：

　　首先，房屋产权确认工作开展不力。北京住房租赁市场上绝大多数房屋都是公房或者房改房，但是房改房的产权证发放工作进行迟缓，相当多的房主至今仍然没有拿到产权证明。房主即使已经的缴纳了房款，可是由于没有产权证，无法依照法定程序办理《房屋租赁证》和进行租赁登记，依法无权出租，造成其房屋只能地下交易。

　　其次，房东税负过高而相应监管不严。按现行规定，出租房屋租金收益的20%左右用于缴纳各种税费，明显过高，造成房主的逃税倾向。

　　第三，住房中介的市场准入门槛较低，竞争激烈。在房屋租赁的卖方市场里，供需双方地位严重不平等，相当多的公司因而投机性进入这一市场。同时，规范操作的成本过高，中介公司如果按部就班的开展人员培训、房源顾客招揽，房源和客户确认工作，则在现行利润水平下很难维持生存。加上少数害群之马胡乱降低收费标准，蒙骗顾客，造成中介市场的“劣币驱逐良币”现象，规范经营的公司无利可图，只好同流合污，或者干脆退出。第四，作为求租者，也有相当比例的人没有形成支付佣金的消费习惯，并且采用各种手段逃脱交费义务。

　　解决之道

　　增加供给

　　降低税费

　　规范中介

　　解决这些问题必须从四个方面着手。

　　一是必须加快住房改革进程，提高办事效率。让房改购房居民早日拿到产权证书，增加合法的出租房供给量，改善供需失衡的局面。

　　二是贯彻财政部、国家税务总局调整后的住房租赁税收政策。严格要求各地房管和税收机关在规定时限内制定实施细则，把减税措施落到实处，并且大力宣传，以此推动居民主动办理出租房登记，接受管理，缴纳各项税费；同时考虑再次降低税率，配合提高个人所得税起征点，降低税收负担。

　　三是走中介规范化、正规化之路。房管机关和工商管理机关紧密合作，提高中介市场准入标准，抬高门槛。借鉴贵州“住房银行”模式，支持大型房地产中介机构。大型房地产中介机构实力较强，重视信誉，具有良好的服务意识，人员素质较高，业务网点分布合理，覆盖范围广，可以实现规模经济。政府应当采取相应措施从各方面扶植、引导这类企业。曹越