整个90年代，上海有近200万户家庭购买了属于自己的住房。截至目前，上海个人购房率已超过93%。人们羡慕之时不禁发问：普普通通的上海市民，为什么就能买得起那动辄数十万的住房呢？

　　其实，1991年上海市住房制度改革起步时，还是全国住房最困难的城市。很多上海市民做梦也没有想到，短短10年里，自己可以买一套真正属于个人的住房。

　　从住公房到买公房，又从卖“公房”到买新房，上海市民一步步走近买房市场

　　上海市民曾习惯把新建的住房称为“公房”，把住宅小区称为“工人新村”。几十年来，住房是国家分配的一种福利，上海人只能在“螺丝壳里做道场”，有人甚至断言，按照当时分房的速度，即使上海人等上一百年，也难以缓解居住的窘迫。

　　上海推行住房制度改革的初衷，就是要举政府、单位、个人之力，加快改善老百姓的居住困难，并通过逐步实现住房商品化，让市民拥有提高居住条件的更大空间。但在10年前，买房在老百姓眼里是政府、单位的事。

　　上海住房制度改革砌起的第一块砖，是向市民出售公房，在百姓心中树立“自住其力”的新观念。

　　现住闵行区莲花公寓的郑春华，1995年初花1.3万元，买下自己居住多年的位于长宁区的一套两室户老式公房。从承租人一下变成拥有房屋产权的业主，老郑十分感慨这关键的一步：“房子尽管旧了点，可真正属于我自己了。”去年，他又将这套公房在二手房市场出售，以19万元的价格成交。有了这19万元打底，在同一家国有企业上班的老郑夫妇又在莲花公寓买了一套106平方米二室二厅的新房。总价39万元，支付了公房出售得到的19万元后，老郑拿出了10万元积蓄，贷了10万元10年期的住房公积金贷款。目前夫妻俩每月收入加起来3000元左右，每月还款1040元。老郑心满意足地说：“我们这个三口之家这么快就有了一套大房子。要是没有房改，没准我今天还在排队等分配呢！”

　　郑春华说的旧公房，其实就是原来单位分配的公有住房。像他这样从住公房到买公房，又从卖“公房”到买新房，逐步改善居住条件的市民在上海很普遍。1993年，成套独用的公有住房出售开始在全市试点；次年就推开公有住房出售，给购买公房的市民以私有产权。1996年以后，上海开放市民已购公房上市交易和不可售公房差价交换，由于公房是以政策价和优惠价出售，而居民所购公房上市是以市场价成交，因此，很多市民从中可获取较大的差价利润，积累起了贷款买新房的“本钱”。就在这售让和调换间，老百姓朝着越住越新、越住越大的自主买房的梦想步步靠近，住房的商品化、市场化观念日渐形成。

　　曾参与设计上海房改方案的原上海市建委副主任叶伯初说：“公房对政府来说其实是包袱，政府既管不好，又管不起；以适当的价格把公房卖给市民，政府的负担轻了，市民也有了进一步改善居住条件的基础。最重要的是，机制活了。所以，上海在存量住房机制的改革上，是‘让了一块利，活了一盘棋’，房改由此步入了越来越顺畅的良性发展轨道。”到去年底，全市已有75%以上的可出售公房基本售出。

　　住房公积金制度打开希望的闸门，花明天的钱，改善居住条件，市民的购房需求汹涌而出

　　上海市民踊跃买房，并不是他们有多富。上海市统计局的抽样调查显示，2000年上海城市居民家庭人均年可支配收入为11718元。尽管上海人实实在在地过着“小康”生活，但即使倾其所有，买房也不是件轻而易举的事。很多上海市民，特别是中低收入职工家庭，之所以能买得起价位数以十万计的住房，还因为有“公积金个人购房贷款”这一政策性金融品种在撑腰。

　　住在杨浦区的崔振风夫妇，两人的月收入加起来也就2600元。从结婚起，他们就和父母亲一起住在仅20平方米的老房子里，女儿都上中学了，还是三代同堂。他说：“如果没有住房公积金，我们哪敢买房呀？”1999年10月，他们申请了15年期限的公积金个人购房贷款10万元和商业性贷款4万元，单位补贴6万元，又拿出多年积蓄10万元，总共花了30余万元，买了一套90多平方米的新房，了却了一家老少的夙愿。“现在，我们每月只要还款1200多元，加上收入在增加，公积金又能冲还贷款，还款压力不太大。”

　　自1991年5月上海率先推行公积金制度以来，这项造福于民的制度已覆盖除农业户口、城镇个体工商户外的所有上海在职职工。目前，全市共归集住房公积金近400亿元，约占全国公积金总量的1／6；10年来，住房公积金个人购房贷款累计发放近280亿元，约占全国总量的40%。家住浦东的杨建弟说，原以为买房高不可攀，也不习惯借钱背债，现在有公积金垫底，心里踏实了许多。这位当年在浦西只有“一张床”、饱受住房之苦的“老上海”，前年通过公积金个人购房贷款，在浦东买下了一套110平方米的宽敞新房。他又把市中心的老房子出租，租金用来偿还贷款，一家5口过得轻轻松松。

　　目前，全市已有36万多户中低收入家庭，借助住房公积金贷款，圆了新房梦。见证上海公积金制度发展的原建行上海分行副行长吴盛裕估计，至少有150万上海市民从中受益。现在，上海公积金个人购房贷款占公积金贷款总量之比，由初期的不足5%达到去年底的98%。

　　公积金这根“金箍棒”，也撬动了上海住房金融市场的勃兴。各家商业银行利用市民公积金贷款的“搭车效应”，相继推出多种形式的便捷高效的个人购房商业贷款，上海市民的住房消费信心和消费能力空前高涨。截至今年3月末，全市个人住房贷款余额已近630亿元。其中公积金住房贷款余额224.13亿元。仅2000年全市内销商品房1300多万平方米，其中约94%的15万套住房是市民个人购买的；而全年预售面积更超过1400万平方米，其中又有约97%的11万套住房属于市民个人购买。这里面，还不包括当年近10万套的存量房交易。

　　从“让一块”到“贴一块”，政府以人为本的改革举措，让市民从房改中得到了实惠

　　“旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家。”几代上海市民可望而不可及的住房梦，在短短几年里变成了活生生的现实，人们从住房制度改革中，得到了越来越多的实惠，感受到了政府为民办实事、求实效的决心。

　　上海市住房委员会副秘书长吴政同教授说：“老百姓得到的实惠可以从两方面来理解，一方面政府利用市场杠杆，调控房价，合理降低开发商利润，使平均房价逐步接近市民的购买力；另一方面，政府通过减免各种税费，甚至贴费，降低开发商的建设成本和老百姓的购房成本。在房改不断深入的过程中，政府还千方百计地多给老百姓让利，降低购房‘门槛’，尽力创造住房消费的良好市场环境。”

　　上海市民感同身受的是，过去10年间，上海满城皆工地，处处在盖房，一片片新建住宅区拔地而起。“九五”期间，上海的房地产开发投资接近2900亿元。在这一过程中，上海市政府下大力气规范市场，严格管理，在稳定土地出让费用的同时，以市场手段调控住房供求和房价高低，推进房改。随着供求关系的改善，高起的房价逐渐回落，迫使房产开发商在构造住宅区环境、提高建设质量、完善配套服务上下功夫。房产开发商们进而形成一个共识：新建住房主要是为老百姓盖的，房价只有切合老百姓的购买力，才能激活房市，让百姓踊跃购买，也才能使自己获利。迄今，上海市新建商品住宅中，每平方米5000元以下的占到90%。其中2／3又是3500元以下的“平民价”。

　　为鼓励市民的住房消费，上海市还削减各种建设成本，运用税费杠杆为市民的住房消费“贴一块”。对地方税费，只要可能造成市民住房消费“瓶颈”的，尽量减免；对国家规定的税费，采取地方贴费的办法。如房产交易契税原规定为3%，1999年降为1.5%，其中地方贴费一半，市民个人实际只交0.75%；个人购买或者差价换购商品房住宅申请贷款的还款本息，5年内可从个人所得税计征税基中扣除；个人购买空置商品住宅时，交易中的各类费用减半收取……。据测算，目前，上海与住房建设相关的各项收费总额，只占全国各地平均量的30%左右；市民购买一套商品房所交的各种税费和修缮基金，加起来一般不到总房款的3%。

　　深受其益的市民唐海民，至今保留着3年前购房的单据：总价49万元的新房，缴纳的税费主要有：文件登记费100元，贷款保险费4335元，贷款抵押费200元，交易契税3652.94元，交易手续费389.65元，印花税243.53元，合同贴花5元，工本费及其他费用100多元，修缮基金3452.6元。他说：“共计12478.72元的税费，仅占总房价的2.5%，我们承受得起。”去年起，上海又推行了促进购房消费的退税政策，夫妇俩还可退个人所得税1.5万元。唐海民说：“政府把我们心里想的都做周全了。”

　　令人欣喜的是，一项更大程度上帮助城市特困家庭安居的廉租住房制度，经过试点探索后，近期内将在全市推开。未来上海市民买房将更加方便、更加实惠。

　　民必安居而后乐业，中共中央政治局委员、上海市委书记黄菊在市政府为民办“实事工程”推行10周年时由衷地说：“正是因为这些年来始终把人民群众的利益放在首位，切切实实解决人民群众在日常生活中遇到的种种不便和困难，使群众得到实惠，上海人民群众中蕴藏着的巨大热情和积极性才得以较为充分的发挥，整个上海才呈现出人心齐、民心顺、社会稳、发展快的良好局面。”上海的住房公积金制度

　　新闻背景：上海的住房公积金制度

　　住房公积金制度，是一种强制缴存、定向使用的职工长期住房储金。

　　上海的住房公积金已覆盖除农业户口、城镇个体工商户外的所有上海在职职工。职工个人缴存的住房公积金，由所在单位每月从职工工资中代扣，单位同时为职工提供占职工工资一定比例的住房公积金。上海市规定，单位必须在每月发放职工工资之日起5日内，将单位缴存的和职工代缴的住房公积金，汇缴到住房公积金专户内，由受托银行计入职工住房公积金账户，属于职工个人所有。

　　目前上海住房公积金的缴存比例是，单位和职工个人各占7%。

　　上海市还规定，从1997年7月1日起，凡依法足额缴纳税款的企业和自收自支的事业单位，及其所属的具有本市城镇常住户口的职工，可以在市统一规定的住房公积金缴存比例的基础上，实行补充住房公积金制度。作为住房公积金的补充，这是一种非强制性的制度，其缴存比例也根据本单位的经济效益确定，缴存比例在一定幅度内由单位自主选择。目前确定在1%到8%之间。

　　上海在建立住房公积金制度的第二年就实行了职工住房公积金购房贷款办法。凡正常履行住房公积金缴存义务的职工，在购买自住住房时，都可以申请住房公积金购房贷款。(新华社/黄庭钧 姜微）