时下，中国加入WTO指日可待，受其影响的房地产业尤其是写字楼、公寓、住宅市场显现出鲜明的区域板块特征。以国贸为中心的CBD中央商务区(东二环至东三环、东北三环到长安街这一区域)历来是商家必争的黄金地段。而近年内接连而起的嘉里中心、航华科贸中心、东方广场等一批高档写字楼、公寓，以及现代城、凤凰城、东环18等高档住宅区都纷纷打起毗邻国贸商圈的旗帜，并以前卫的户型设计、智能化的设施配备、精心营造的社区环境而抢占了很大一块公寓市场份额，对国贸、燕莎、亮马、京广等“老牌”高档公寓形成强烈冲击。“老牌”公寓当然不能坐视，装修、改造、扩建……一通忙乎，更有龙头老大国贸中心进行大手笔变脸。CBD国贸商圈此时正被硝烟所弥漫。

　　“老一代”曾经两度辉煌

　　高档公寓在北京最早建于改革开放后的80年代，那时刚刚有外籍人士进京做买卖，位于机场附近的丽都饭店是他们暂时憩居的住所，然而没有人意识到这是能给人带来沉甸甸财富的硕果，丽都一枝独秀，没有形成高档公寓的气候。80年代后期，终于有省过味儿的“识宝人”出现，国贸、燕莎、亮马大厦、京广中心、长富宫、东湖等一批高档公寓、写字楼项目开工。历经1989年的低迷、调整后，1991年、1992年进驻国内的外资企业多了起来，做着一干就是数年的大生意，这些外企人员住在酒店自然不便，于是，大量的市场需求使第一批高档公寓、写字楼逐渐备受青睐，1993年、1994年是写字楼、公寓最为红火的日子，只要品质好、够档次，价位再高也是“皇帝的女儿不愁嫁”，某公寓每月每平方米80美元的天价竟然供不应求。短短的数年期间，这批市场的“宠儿”便大多收回本金，大发一笔。这一时期可以被称为需求推动阶段。眼看着大把的钞票装进别人的口袋，公寓、写字楼“热得烫手”的赚钱效应开始聚焦了新一批投资者的目光，1996年、1997年，大片公寓、写字楼的工地出现在国贸一带，1998年到2000年，嘉里中心、航华科贸中心等第二代高档公寓、写字楼似雨后春笋一般在京城遍地开花，北京涉外高档公寓数量已近3万套，较十年前增长近十倍，加上中低档公寓的大量涌入，今天的高档公寓市场呈现出供大于求的态势。

　　“新生代”十面埋伏“老牌子”

　　对于无论在数量上、品质上还是历史演革、人文气息等方面都能占据涉外公寓天时地利的龙头位置的国贸来说，潜在的危机他们早有察觉，1997年便针对市场进行调研并有所举措，其他的“老牌”项目亦闻风而动。对“老牌”形成冲击威胁的因素主要来自三个方面：

　　其一，嘉里中心、东方广场、三全公寓、航华科贸中心等近一二年内兴起的“新生代”从设计理念、项目品质、档次、户型、环境、物业等方面几乎都强于“老牌”，并借CBD品牌东风拼抢这一国际性成熟商圈的市场份额。毕竟，该商圈内的项目价格比一般区域每平方米要高出1000至2000元，即使地价等成本不菲，也是“钱”途灿烂。不少“新生代”打破大多数“老牌”公寓住宅形式单一、高层、高密度、建筑外观冰冷、缺少绿地和开敞空间的弊端，设计上极富个性，可圈可点之处颇多。

　　其二，机场路附近、顺义一带的商圈别墅分划了“老牌”公寓的一部分客户。这些外资企业家、高层管理者、外交使馆人员、财力雄厚的港澳台富商以及中资部分领域的高级人士等购买群体，青睐东北部高档豪华别墅区、近郊商住两用型和花园式别墅。他们对于已经较为陈旧的设施、不尽合理的户型而价格却不低的“老牌”公寓自然“移情别恋”。商圈别墅因其特殊的地理位置，形成它通过便捷的交通与市区保持紧密的时空接触，共享成熟商圈的资源优势而独具吸引力。

　　其三，已基本做好规划的一些新新项目即将露面：例如位于原北京一机床厂厂址上的建筑面积为60万平方米的建外SOHO，原夜光杯葡萄酒厂迁走后由金地公司开发的40万平方米的北京国际花园，首创阳光在东大桥蓝岛东南角开发的外销公寓项目，位于北京开关厂地区由万通公司开发的理想家园等设计理念更趋前卫，“老牌”公寓可以说是四面楚歌。

　　斥巨资大变脸自信“东方不败”

　　1997年开始，以多年来长期保持龙头地位的国贸为代表的第一代涉外公寓开始意识到来自四面八方的潜在危机，虽然拥有448套公寓的国贸仍居数量龙头，出租率也一直在90%以上，他们还是认真地进行了市场调研与分析，之后，国贸开始对公寓进行装修，重铺地板、更换壁纸、家具等，一同“起家”的其他“老”公寓也跟着“老大”进行了重新装修、户型调整，然而，毕竟是“换汤不换药”，租售业绩没有因此有太多起色，因为这种一般意义上的装修对于“这世界变化快”的激烈的市场竞争来说已经无关痛痒，要想重整旗鼓，为长远着想，必须以战略眼光做出“大手笔”的动作。国贸决心用十个月的时间，按照客户需求和国际流行设计理念，聘请香港著名设计师对北京公寓进行翻新改造大变脸。比如，30层南北两栋公寓的外观上改用明快、时尚的色调，摒弃了以往的凝重感；新建连接两栋公寓的二层玻璃走廊把阳光请进来；改变原有房间布局，提高居室的使用率。将客厅挪到中间，使人一进门就有视觉上通透、宽敞的舒适感；户型由4种增至8种，户型面积加大；客户手持“一卡通”可以方便出入公寓大堂、国贸花园。

　　毫无疑问，随着高档公寓市场由初期的需求推动发展到如今的品质拉动时期，“老牌”高档公寓肯定会发生分化：敢想敢干敢于顺应市场需求不惜眼前利益而为未来打算、敢于对自己大动干戈的“老牌”将焕发青春；不敢为或者只盯着眼前的租售业绩度日者将慢慢被市场所淘汰。当然，“新秀”若整天沾沾自喜于曾有过的佳绩，也会由“新”变“旧”。实习记者叶晴