【记者陆昀北京报道】

　　据“我爱我家”房地产经济有限公司方面提供的消息，北京市2002年二手房交易量已达8000余套，总成交量在去年5000余套的基础上增长了50%以上。市场供求仍然呈现出严重供不应求的局面，平均供求比例在1：10左右，个别地区年中曾经出现过1：50的情况。

　　从北京各个区域看，朝阳区为二手房交易的热点区域，其成交量占全年总量的51%。一向被京城百姓忽视的南城地区，随着交通条件和货源短缺情况的改善，市容、环境和治安状况明显转好，今年的成交比例占总成交量的17%；郊区二手房交易急速升温。由于地铁、轻轨的修建，政策的优惠以及人们消费意识的改变，成交比例明显上涨，分别占全年成交总量的6.3%、7.5%、1.9%和1.3%。

　　从价格上看，北京市2002年二手房成交价格呈“枣核型”分布。主要集中在3500-4500元／平方米的范围内，占成交总量的61.2%左右；每平方米价格在2500元以下和5500元以上成交房屋为数不多，只分别占到成交总量的6.8%与1.46%。

　　从热卖户型看，仍以两室一厅的户型为主，达到总量的57.56%。而新建的商品房和三室以上的大户型，由于价格较高，难以成交。这批二手房的成交量上升要依靠二手房贷款的有力支持和转按揭业务的大力推广。

　　从购买人群看，以往的二手房购买人群中，用于自住的占85%左右，只有不足15%的是用于出租投资获利。2002年，用于出租投资获利的比例上升到28%。

　　明年交易量将大为增加

　　据专业人士预计，北京市二手房交易量在2003年应有大幅度增长，估计会突破20000套；供求比例会上升到1比8到1比6左右；价格将稳中有降；二手房市场对一级市场的影响将明显增大。其增长原因主要来自四方面：

　　一是需求继续增大。首先，危房改造、城市拆迁是整个北京市2003年建设的工作重点，预计有25万北京人将从北京的旧城区搬出去。此外，地铁、轻轨等轨道交通设施和各种道路的建设，奥运场馆的建设，以及新兴居民区和生活设施的开发，都将带来大规模的拆迁。拆迁的日益普遍以及商品房高居不下的价格都使得二手房购买成为拆迁居民的首选。

　　另外，二手房具有地理位置优越、价格适中、物业管理费较低、小区的环境和配套设施成熟、交通方便等众多优点。一般的二手房面积基本在50～80平米之间，相较于大户型商品房100-150平方米的面积来说，是买房人群乐于接受的户型。二手房现房现卖，比起大多期房商品房而言，显具风险小、投入少的优势。2002年以来，公寓租赁市场的价格大幅度下挫，高端物业的投资回报率已经不被看好，众多投资人开始从高端物业投资进而转向二手房投资，这也会直接刺激二手房的购买需求。

　　二是供给量有望增加。据“规范搞活住房二、三级市场研讨会”上的消息，北京市房协已经准备在城八区的直管公房中进行使用权转租、转让的试点，“把直管公房先放开，单位自管公房可以参照这个模式来做”。这预示着北京使用权公房的存量市场将会有所释放。

　　另有消息，在二手房交易中，原产权单位或房管所盖章等一系列繁琐的手续在2003年有望取消。这将大大调动市民对二手房卖买交易的积极性。

　　此外，转按揭业务的推广将释放出的大量按揭中的商品房，会使二手房供给量大幅度增长。

　　业内人士分析，北京的富裕阶层平均每5年有一次大范围的迁徙，5到10年换一次房，将成为很普遍的现象。而转按揭业务的推出将使得大量以往由于处在按揭中而无法上市交易的商品房进入二级市场，从而大大缓解二手房市场房源紧张的局面。2003年，将是各大银行全面推广转按揭业务，特别是跨行转按揭业务的一年，这将对北京的房屋二级市场带来巨大的影响。

　　三是金融改革的影响。银行简化二手房贷款手续、缩短放款时间；开展改革转按揭、特别是跨行转按揭业务并推动相应的操作规程、法规出台和完善，都将极大促进二手房交易。

　　四是中介服务机构进一步规范。如我爱我家、北京市房地产交易中心、置业家园、精品家园等一批规模较大、操作规范、口碑较好的品牌中介公司越来越赢得消费者的信赖。

　　低价二手房将大幅上升

　　预计在2003年，二手房成交价格分布呈现“枣核型”的格局将有所改变。首先，城铁的修建与开通为远郊的交通提供很大的方便，再加上政府对远郊的一些优惠政策将导致郊区二手房市场活跃，因此低价二手房的交易量将大幅上升。其次，转按揭业务的市场普及将会使得按揭中的商品房大量上市，从而带动高价位的二手房成交。因此低价房与高价商品房的大量出现将会使二手房交易价格分布趋向平均化。因此2003年的二手房成交价格会稳中有降。

　　专业人士预计，二手房交易量的大幅度上升和价格稳中有降必然会对住宅一级市场产生影响。其次，大批通过转按揭出售商品房的业主和出售已购公房的业主将转向商品房的购买，从而为一级市场提供新的题材。