楼市降声一片

　　阳春三月艳阳天，楼市风光美景来。新年伊始，楼市接二连三地迎来种种利好：先是国家计委、建设部联合发布《关于规范住房交易手续费的通知》。按照通知中的规定，从3月1日起，住房转让的手续费将按住房建筑面积收取，打破了广州以往按交易额的0.1%收取的方式。其新建商品房住房转让手续费每平方米3元，且手续费由转让方承担；住房交易存量房每平方米按6元收取，其转让手续费由转让双方各承担50%，住房出租手续费每套100元。因此，住房转让手续费平均降幅约60%，部分城市降幅达80%以上。

　　对于还处在节后“综合症”的广州楼市，仿佛刚刚伸过懒腰，又传来央视宣布下调人民币存贷款利率的利好消息，其各项存款年利率在现行基础上平均下调0.25个百分点，各项贷款利率在现行基础上平均下调0.5个百分点。至此，不仅消费者每月供房可省下几十元，同时，开发商的地产开发成本又一次被降低。

　　至此，处于高度兴奋中的楼市，又迎来了我省对房地产建设行政事业性收费项目作出了重大调整利好消息，一举减免了15项房地产收费，由此广州楼市的开发成本将降低4—5个百分点。

　　降！降！降！在这一片降声中，如何看待当前的房价？

　　房价是否太高？

　　据去年的有关统计，广州的房地产每平方米的均价在4200元左右。价格是否偏高，让我们先来看一看其他城市的房价。目前，我国的商品房价格大致上分三个类型：在中小城市，房价大多在500—1000元／平方米；在35个大中城市，房价一般都在2000元／平方米左右；而在深圳、广州、上海和北京，都是4000元／平方米以上，其中北京最高，去年6月的统计显示，平均每平方米售价为4771元，比广州足足高出500多元。

　　对于房价是否合理，有关方面的研究认为，最重要的评价指标，是住房价格与绝大多数家庭的收入比。90年代初，世界银行曾经对各国50多个城市作了一个调查，认为一套房价相当于一个家庭年收入的3—6倍时是合适的。实际上，从日本90年代初的情况看，房价达到家庭年收入6倍时就会有很多人买不起房。联合国人居中心1996年出版的《世界人居报告》中，也有类似的对50多个城市的调查，这些城市几乎全是各国的首都。报告认为，一套住房价格在居民收入的2—3倍时是比较合理的，到5倍时，就说明市场有问题了，因为这时大多数人都买不起房子了。

　　而对于广州的人均收入，在前不久广州市统计局对广州、北京等10个城市在内的材料显示，城镇居民年人均可支配收入过万元的只有广州、上海和北京。其中广州人收入最高，达13967元；其次是上海人，为11700元；再次是北京人，为10350元。在全国10大城市中广州人收入最高。

　　如以三口之家的家庭收入来计算，广州人家庭平均收入为26000多元，如以均价4200元、80平方米的商品房来计算，其总房价在33万多元，是其年家庭平均收入的十倍以上，这是否说明广州的房价偏高呢？

　　对此，珠江恒昌顾问公司董事总经理黎振伟认为，对于国外热门的观点认为楼价与家庭收入比达到1：3—6才算合理，黎总认为不能简单地照搬到中国的楼市，因为中国人对购房有一种特别的感情，尤其喜欢买楼，即使是收入不高也要想方设法买一套房屋，因此国外的理论与中国房地产市场规律有很大的差异，分析楼市时尤其应注意这一点。

　　中国房地产诂价师学会副秘书长金贻国认为，客观现实中，广州市目前已有79%的人拥有私人住房，其中包括50多万户、3000多万平方米是房改房。如根据西方统计的合理购买力来计算，说明改革开放这二十年，广州的人均收入确实是增加了。目前广州人已有很大一部分家庭拥有二套住房，说明广州的人均收入不止是一万多元，还有许多业余收入、灰色收入没有统计出来，因此，广州房价是否偏高，有许多决定性的因素，不能仅仅参照人均收入。

　　成本价结构有些不合理

　　“目前，对于政府出台的各种降费、降息的利好声中，为降低房价创造了好的条件，但不是决定条件。”金贻国认为，房价过高，主要原因是房地产开发成本中，各种收费的结构不合理。其中地价、税和行政费用几乎占到地产开发成本的一半，所以政府在履行职责时所收取的费用应该大降，因为人们购房时已交税。再加上不同的地方，其土地的价格是不同的，所以地价已很好地体现了城市配套费。而对于开发商而言，其最大的费用就是市政配套费，其中小区的市政配套费占总投资的5.5%，单体楼占总投资的11%，因此，如果用地价来代替城市配套费，房价才有可能真正下降。再比如二手市场中换个契证就要按交易额总价的0.75来交税，简简单单的一项手续，收费实在太高。而针对目前广州房地产供大于求的市场行情，开发商必需降低房价才能赢得更多的市场。

　　据悉，开发商目前建房子，其建安成本，高层住宅每平方米约1700元，多层住宅约为1300元，地价、建安成本要占到总投资的50%左右，其中地价要占总价的25%—30%，其它的税费又占到25%左右，用发展商的售价减去以上三大块的成本价，才是发展商的利润。因此，对于现楼销售比较好的地产商将可以获得超过10%的利润。而对于预售较好的地产商来说，其利润将会在15%以上。而对于市场销售不好的房子，其利润也将会更小。

　　金贻国认为，新的交易转让费按面积计算与以前按交易额的0.1%来计算，实际上没有多大意义，无论是购买一套60平方米的住房还是购买100平方米的住宅，其交易形式、手续、劳动量是一样的，何不按套来计算，岂不更加合理科学？虽然降低各种费用为降价创造了更好的条件，但是，发展商一般不会低利润地卖房。房子降不降价，供求关系是市场的决定因素，如受市场追捧的房子，开发商是舍不得降价来销售，更不会因为政府减低相关费用而降价。

　　目前，大多数中低收入者普遍认为房价过高、市场的各种资源还没有达到应有的合理配置。因此政府有责任、有义务通过加强市场调控来解决问题，以达到降低房价的目的。同时，健康的竞争市场也是降低房价的另一种方式，面对利润丰厚的地产业，政府通过降低开发成本，必将引发外资企业的进入，新一轮，更加激烈的市场竞争，将会使高利润走向平均利润，届时产品的价格总体上才会降下来。

　　　　　　　记者叶青林

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