余玮

　　随着楼市的红火，北京新一轮“圈地”热也悄然掀起，开发商不仅忙着盖房、卖房，还忙着圈地。据了解，首创集团与朝阳区签下呼家楼中央商业区120万平方米的土地后，其拥有的短线或中长线的储备土地已达到6200亩；华远房地产在大兴黄村启动华远“新市镇”计划的第一个项目——120万平方米的“翡翠城”后，城东、城西、城北的“新市镇”也在运 作当中，每个“新市镇”的规模都要超过“翡翠城”；在阳关曼哈顿项目附近，天鸿集团与朝阳长营乡240万平方米的土地协议即将达成……除了这些较有名气的房地产公司外，北京楼市的一些第二集团军也纷纷出动，争相加入“圈地”队列。据报道，李嘉诚先生也看上了北京边缘，将投资100亿人民币开发朝阳区东坝约350公顷土地。于是乎，偌大一个北京城变成了一个“大工地”，有人大叫———北京的新“圈地时代”来了！

　　究竟有多少地可“圈”

　　京城楼市持续升温，各路房地产商纷至沓来，抢滩占地。那么，北京到底有多少可开发土地资源？

　　据北京市土地整理储备中心主任史贤英介绍，截至1998年底，世界人均耕地面积是3.75亩，我国人均耕地面积是1.51亩，而北京市的人均耕地面积只有0.48亩，人多地少的矛盾十分突出。目前，北京市现有未利用土地中可开发复垦为耕地的仅有40万亩。根据国务院已经批准的《1997年至2010年北京市土地利用总体规划》，到2010年全市建设占用耕地将达到33万亩，加上生态退耕3万亩，到2010年全市土地整理复垦和开发补充耕地量将不得少于36.44万亩，平均每年需补充耕地3.6万亩。据此计算，现有的宜农后备土地资源仅能满足到2010年耕地占补平衡的需求，2010年以后，北京市将面临无地可开发的窘境。

　　土地储备能力已经作为房地产商的核心竞争力之一，越来越显现其重要性，而地价是土地有形市场建立的核心问题，土地隐形市场对楼市造成的一系列不利影响，早已超过楼市本身，危害不浅。

　　“炒地皮”的背后

　　似乎只要有钱，在北京买块地让它猛“长”钞票，什么都可不干，坐以待“币”。根据有关部门的统计，北京市房地产企业已达4000多家。可实际上，大约有70％的企业并没有开发实力，不进行房地产开发，而是靠通过各种形式得到土地开发权，然后靠合作开发或者转让开发权牟利。更有甚者，许多大型房地产公司下属子公司之间还相互“对敲”，抬高土地成本。拍卖是体现土地价格的最佳方式，其成交价最能充分反映土地使用权的正常市场价位。然而，去年北京举行了首批国有土地使用权拍卖会，结果在推出的9个地块中仅3块找到“婆家”，其余6块竟无人应价。从成交的价格可以折射出目前北京地价的真实水平。

　　土地的所有权名义上为国家所有，但实际上掌握在那些有权的政府官员手中。《土地管理法》规定，土地使用权可通过协议、招标、拍卖三种方式出让。这就为某些钻法律空子的人打开了方便之门。很多时候、很多地方土地出让就只有协议一种。于是，某个部门或官员一句话、一张纸条，很可能让一大块土地堂而皇之地“协议”给某个单位或个人。北京土地只出让给本地有开发权的房地产公司，外地或本地没有开发权的企业要想取得一块地的开发权就只能同这些手中储备了大量土地的土地爷们合资合作成立项目公司。有的“项目开发权”一倒再倒，价码越来越高，因此土地成本一下子就炒起来了。

　　北京市房屋土地管理局曾作过测算，土地出让金加上市政配套费也不到房价的10％，如果再加上拆迁费用，地价在房价中的比重，充其量恐怕也到不了30％。而炒家一炒，地价就翻番，地价比重高达50％左右，房价因此也水涨船高，普通居民怎不望楼兴叹？

　　土地大“革命”正当时

　　开发商们圈地谋利，使得京城地价一路飚升，房价为此也居高不下。“炒地皮”是引发北京房地产开发领域一系列问题的症结所在，“猛虎”不除，遗害无尽。

　　国土资源部邓方工程师认为，国有土地走上拍卖台，可以实现国有资产价值最大化，是国家积极提倡的。只有实现公开、公正、公平的招标方式开发国有土地，才可优化土地配置结构，规范土地市场。目前我国国有土地资产总量在25万亿元左右，据保守估计，每年国有土地收益流失近100亿元。据悉，北京土地资产流失是全国最高的，其房地产开发领域涉及土地的各种违法违规行为便是导致流失的源头。《北京市闲置土地处理办法》规定，对闲置一年以上未开发的土地，政府有权依法收回。北京市土地整理储备中心，这个依法征收集体土地，收回、收购、置换、储备、开发供应国有土地，并负责对土地进行招标、拍卖的中心应运而生。业内人士就此预测，北京市正迎来土地市场的变革期。随着《通知》与《办法》的贯彻与落实，想必北京及全国的土地使用制度会掀起一场革命，引发整个房地产市场的一次大地震。

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