卓丹/文

　　长期以来，郊区楼盘之所以吸引了大批置业者，价格低廉是一个十分重要的因素。但近一段时期以来，随着郊区楼盘尤其是华南板块楼盘的热销，广州楼市却出现了郊区楼价不让市区楼盘的局面，郊区楼价甚至有更进一步攀高的趋势。

　　与最初人们预期的大相径庭，华南板块楼盘并没有打“价格战”。目前，华南板块楼盘以各自不同的诉求点，把价位分开为三个档次：南奥、祈福、丽江等均价4000多元／平方米，星河湾均价5000元／平方米，锦绣香江则价位更高一些，并有一套别墅以3000多万元售价摘走“楼王”的桂冠。单从显示的价格来看，华南板块楼盘的价格已与广州市区楼盘的价格持平甚至高出些许。因为南奥、锦绣香江、祈福、丽江等都有别墅，而星河湾只有公寓洋房这一种的房屋类型，所以我们在此只拿星河湾的价位来与市区楼盘价位相比。

　　从今年上半年商品房销售情况来看，星河湾成交金额为22805·８0万元，成交面积4·５9万平方米，其平均成交价为4968·５8元／平方米；而市区内的富力半岛花园的平均成交价仅为4611·２1元／平方米，叠彩园为4142元／平方米，金碧花园则为3748·６2元／平方米。数据可以显示，郊区楼盘已经不具有价格上的优势。

　　作为郊区楼盘中的典型，华南板块已打破了楼市市区楼价高过郊区的“自然规律”。不按“自然规律”办事，行得通吗？言者惴惴。

　　令人困惑的是，一向精明的广州人却给予了郊区楼盘足够的“面子”。随着番禺尤其是华南板块楼盘“中央居住区”概念的热炒，人们似乎已模糊了市区与郊区的界限。同时，有专家认为，郊区楼盘尤其是华南板块楼盘质素也是该区域楼盘“值这个价”的主要因素。例如，室内装修齐全、室外环境营造得好、宣传势头大、免费看楼车接送服务好等，都是郊区楼盘敢于叫高价的“底气”。而市区楼盘则在这些方面都或多或少有着不足之处，如市区内楼盘装修简单，有的还不带装修；小区规模不大，环境逼仄等。

　　但显然，光有楼盘素质，是不足以说明郊区楼盘价格就应该高过市区楼盘的。那么，郊区楼盘价位高过市区盘，是否说明广州市城市郊区化已发展到了市区空心化阶段呢？是否像欧美发达国家那样，是一种穷人住市区、富人住郊区的城市现象呢？省房协副会长许绍基认为，广州城市化进程并没有发展到市区空心化的地步，同时他认为，人口过于集中在郊外同一个区域也不符合中心城市郊区化的发展规律，而且从目前来讲，市区的地价仍高于郊区。

　　买卖双方之间的供求关系也是影响价格的一大因素，是否华南板块的楼盘供不应求了呢？今年上半年广州商品房销量前十名楼盘中，华南板块占了三个(祈福新村、丽江花园、星河湾)。而且，随着南国奥林匹克花园锦绣香江、华南新城等的开盘以及如南国奥园开盘两天便卖掉了800套的火爆销售态势来看，有业内人士预计，2001年下半年又可能是华南板块的家天下。但这些仍不足以说明华南板块已经供不应求了————据悉华南板块将形成50万居民的规模，以每5人一套房来计算，华南板块将有10万套房的供应量，这么大的量要想被消费者抢购一空，发展商不是没有压力的。

　　虽然从楼盘销售的情况来看，买家似乎也已经接受了郊区楼盘高企的价位，但是仍有房地产业界资深人士对华南板块价格升得太快表示忧虑。广州市房地产信息中心主黎文江指出，华南板块目前的价格走势不太符合楼市一般高开低走的规律，他担忧华南板日后产品更新换代时的价格如何定位和发展等后续问题。对于“番禺楼盘五年内升值50%”的说法————五年内番禺的楼价可能会与珠江新城分庭抗礼吗？黎文江认为，不能把“升值”片面性地理解为楼价，他认为这“50%”更多地会体现在经过开发配套的土地价值方面。