|
一段时间以来，在各种房地产会议上，房地产开发商都在谈自己所做的房地产项目如何之好、2005年房地产观念是如何改变、国内房地产市场是如何健康发展、国内民众对住房的需求是如何旺盛。这种声音需要警惕。正确认识房地产市场的特征，才能保证国内房地产市场持续稳定发展。
★文/易宪容
从2004年宏观调控以来，尽管房地产成为宏观调控的主要目标之一，但实际上成为影响甚微，全国的房价照升，各地的房地产项目照上，商品房的销售照样火热。还有，尽管2004年国人对房地产是否过热的辩论十分激烈，这种辩论也引起了整个社会的关注，但是最后“房地产健康派”还是成了主流，甚至于还有房地产开发商出来说，“房子就是盖给富人住的，你穷人能奈何？”加上2005年，无论是从政府公布出的数据，还是房地产开发商的大摆庆功会宴式地频频出镜，中国房地产更是全国山河一片红。这就使得无论是媒体上还是不同的论坛上，国内房地产市场正在健康发展，今年仍然会健康发展成了整个房地产市场的主基调。
当对一个市场人们的看法完全趋向一致时，这意味着什么？或是市场完全垄断，或是市场出现“羊群效应”。前者表明市场向计划的复归，后者则表明所有的个人及企业完全理性化及由此导致整个社会的非理性。回味一下1995年到2000年3月的美国纳斯达克股市，纳指上升了5倍多，由1000多点上升到5300多点。在这段时间里，市场的多头司令科恩一直在鼓吹会上升，会上升到多少点。而整个市场也随之呼应。在这段时间里，有几个人认识到了市场会发生根本性的逆转呢？但是这种事情偏偏发生了，在2000年之后时间里，纳指一落千丈，不到一年的时间里，纳指下降3/4到1000多点，回归到1995年的原点。即使从那以后过去几年了，纳指也只能在2000多点上徘徊。
对于国内房地产市场，是否也出现了“羊群效应”，在此我不会先入为主，但是如果面对过于火热的房地产市场，房地产开发商、政府及民众，大家的意识都趋向一致，那么我们就应该警惕了，否则步上美国纳斯达克市场之后辙也就不远了。
因为，国内的房地产市场有一个很大的特征就是，要素的非市场化而商品的市场化。也就是说，房地产开发的土地、资金，甚至劳动力基本上非市场化，而建筑材料、商品房销售则完全市场化。在这种情况下，房地产开发大多数成本是由非市场因素来决定，而房地产开发的收益则由所谓的供求关系来安排。这就使得国内商品房的定价是相当不确定的，基本只好听任房地产开发商来主导，国内房地产价格在哪里更无法由市场来决定。由此来炒高房价也就轻而易举了。
因此，面对国内高速上涨的房价，不仅可以通过税收的方式来遏制对国内房地产的过度投机，以此控制国内房价快速上涨；而且最为重要的方面是要尽力推行要素的市场化。要素交易的市场化程度越高，国内房价越趋向平稳发展。可以说，要素市场化是遏制国内房价快速上涨或稳定国内房价最好的方式。
为什么这样说呢？一是要素市场化能够让整个房地产开发的成本基本上处于阳光之下。这就能增加消费者对房价成本的信息，减少对房价成本信息的不对称性。那种地价影响房价或房价影响地价的争论也就无从谈起；二是要素市场化使土地、资金等要素流转完全在一个有效的市场中进行，这必然会降低要素非市场流转时寻租行为与交易成本。特别是当土地及资金等要素完全为政府垄断时，其要素定价过高更是常有的事情。而要素定价过高目前是房地产开发商推高房价一个重要方面。三是要素市场化，资金价格的上升也是一种常态，因为管制下的利率一定会低于市场利率。而利率的上升，无论是对房地产供给或需求来说都会起到遏制作为。房地产需求减少，房价自然要下降。
总之，国内房地产市场并没有走向一种良性循环的阶段，其重要原因是，房地产业的要素流转的非市场化。它既是房地产价格上涨的主要方面，也是将导致国内房地产泡沫的祸害。因此，要保证国内房地产市场持续稳定的发展，最大的改革就是加快要素市场化的步伐。
(作者为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任）
| 
