来源:壹地产
前天晚上,难产近22个月的宇宙第一大房企碧桂园,终于把自家家底盘清楚了。他们公布了2023年全年和2024年上半年财报。
这份财报里唯一的好消息是,碧桂园说,我们没有资不抵债。
尽管总负债高达11354亿元,但他们声称还有751亿元净资产,兜里揣着448亿元的现金,开发项目超过3000个项目,总货值约6000多亿元。
坏消息是过去一年半,碧桂园净资产缩水了近8成,亏麻了。他们一共营收5032亿元,合计亏损了:
216,000,000,000元。
其中,2023年合计亏了2009个小目标,其中归属于股东的亏损额为1784亿元。在这份满是亏损的年报里,审计师事务所直接被干沉默了:
无法发表意见。
也是,子姨这是八万辈子都亏不了这么多钱,杨老板一年就实现了。碧桂园解释,亏了这么多,主要是因为他们进行了大额计提减值。
说白了,就是之前在建、存货财产的账面价值都贬值了。这两项加起来,合计亏损了1200亿,占2023年年度总亏损的7成多。
相较屌炸天的恒大,这个亏损数字似乎不算多。毕竟皮带哥两年就亏了近6000亿元,直接把自己送进去踩裁缝机了。
但真正让投资人头疼的他们的化债方案。年报发布五天前,碧桂园发布了一份人类历史上规模第二大的“境外债务重组方案”。
这份方案平平无奇,朴实无华,直接把各位债主摁在地上摩擦。子姨总结了下,主要三点:
1.减少116亿元美元债;
2.延长债务到期时间,最多11.5年;
3.借贷成本从每年6%降低到2%。
什么意思?
碧桂园有息境外债务总额大概在164亿美元(1200亿元人民币),减去116亿美元,也就是800多亿人民币,大约7成的债务他们都要出清了。
至于怎么出清,怎么才能不给债主还钱,碧桂园显然已经成竹在胸,毕竟已经有前辈趴在岸上了。
子姨记得,当初恒大暴雷时,债权人最多能拿到9%左右的本金,最长展期11.5年。这个套路被碧桂园学会了,他们给出的五个还款方案如出一辙。
比如,方案一的现金回购,债主只能拿到10%的本金。也就是说:
10块的本金,只能拿回1块钱。
至于后续几个方案,要不是债转股,要不就是债转债加展期之类的,年限最长的也要11.5年。总之,看起来聊得都是钱的事,实际上没有半毛钱。
甚至有投资人朋友吐槽,他们这是:
抢劫式还钱。
再比如,方案五提到的展期11.5年全部还清,碧桂园能不能还上的问题。
按照十几年后,碧桂园没有倒闭的大前提,按照碧桂园目前公布的数据,未来15年,碧桂园可用于境外还款的钱有200-250亿,加上海外项目的200多亿,加起来差不多4-500亿。
但是,他们境外债一共欠了1200亿,即便如此也有近700亿缺口。
此外,碧桂园还在年报里拍了拍胸脯,说他们接下来的主要经营方向还是以保交房为主。这其实也很好理解,毕竟就规模体量而言,碧桂园的影响面要比恒大、融创更为广。
2024年,碧桂园交付了38万套房子,预计全年交付48万套。近三年,累计交付了大概170万套房子。
这些房子的质量问题,有待考究。不过当下对于不少业主来讲,能交房就谢天谢地了。
还有一个难点在于,碧桂园全国剩下的项目,大部分分布在三四五线城市,这些地方的土储以及建成建筑价值,有待商榷。
比如在南京、青岛胶州、句容等地一些项目上,碧桂园的房价一度降到4000元左右,光是建安成本都要这个数,再加上其他的管理营销成本。几年下来,一顿操作猛如虎,一看战绩全是负负负。
这些年,一些风起云涌的几家房企,市值几乎所剩无几了。碧桂园资产上万亿,现在市值136亿;一路买买买的白衣骑士融创,剩了134亿;曾经的三好生万科,市值也只有800亿左右了。
前一段,还看到黄奇帆普及地产常识,他说为什么碧桂园在马来西亚搞了个2000万平方米开发区,恒大在南通搞个1500万平方米小区,他们凭什么?
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